چرا بازار اجاره مسکن قابل کنترل نیست و دولت کاری نمی کند؟
بیش‌ترین نقدی که به دولت سیزدهم وارد است مربوط به حوزه مسکن می‌شود از وعده مسکن ملی گرفته تا ساماندهی بازار خرید و حتی اجاره بها که کمر مردم را زیربار گرانی خم کرده است این درحالی است که طی دو سال گذشته تنها راهکار ارائه شده ایجاد سقف قیمت برای افزایش اجاره بود که عملا طی دو سه سال گذشته کارکردی نداشت.
اقتصادسنج | بیش‌ترین نقدی که به دولت سیزدهم وارد است مربوط به حوزه مسکن می‌شود از وعده مسکن ملی گرفته تا ساماندهی بازار خرید و حتی اجاره بها که کمر مردم را زیربار گرانی خم کرده است این درحالی است که طی دو سال گذشته تنها راهکار ارائه شده ایجاد سقف قیمت برای افزایش اجاره بود که عملا طی دو سه سال گذشته کارکردی نداشت.
اگر چه این راهکار تحت عنوان مصوبه سه قوه قرار بود به مهار این بازار بینجامد بی‌تاثیر بود اما حالا طبق مصوبه مجلس شورای اسلامی شورای عالی مسکن مکلف شده هر ساله نسبت به تعیین سقف یا میزان افزایش اجاره بهای مسکن اقدام کند و در صورت دریافت اجاره بیشتر، مستاجر می‌تواند از مالک شکایت کند، اقدامی که درنگاه اول می‌تواند به ده‌ها سال بی‌توجهی قانونی به‌نظام اجاره‌داری کشور خاتمه دهد و برای نخستین بار مستأجران را نیز در بحث سکونت ذی‌حق کند و ازسوی دیگرممکن است این راه هم به افزایش تنش‌های قضائی بینجامد.
افزایش ۹۵۰ درصدی قیمت مسکن با چه توجیهی؟
براساس گفته‌های رئیس انجمن انبوه سازان تهران قیمت مسکن درهفته‌های گذشته ۲۰ درصد کاهش پیدا کرده است و این امر به دلیل کم شدن تقاضا ایجاد شده است اما مرکز پژوهش‌های مجلس در یک برش پنج‌ساله از بازار مسکن، با استناد به آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی اعلام کرده است که هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲ گانه تهران از آذرماه ۹۶ تا آذرماه ۱۴۰۱، از ۵ میلیون و ۸۸ هزار تومان به ۴۸ میلیون و ۷۳ هزار تومان رسیده است که بر این اساس، مسکن در کلانشهر تهران شاهد رشدی حدود ۹۵۰ درصدی بوده حال آنکه در همین بازه زمانی پنج‌ساله، حداقل دستمزد نیروی کار که از سوی دولت تعیین می‌شود، حدود ۶۰۰ درصد افزایش داشته و از یک میلیون و ۱۲۵ هزار تومان به ۶ میلیون و ۷۲۵ هزار تومان رسیده است .
برخی از کارشناسان معتقدند: قیمت مسکن ادامه روند افزایشی خود را خواهد داشت اما در هفته گذشته به دلیل روند کاهش قیمت ارز، قیمت مسکن نیز روند کاهشی پیدا کرد از سوی دیگر بررسی‌ها نشان می‌دهد که این روزها قیمت مسکن متغیر است و این باعث شده تا نمایندگان طرح شکایت مستاجر از مالک را تصویب کنند حال باید دید آیا مالکان زیر بار این طرح می‌روند یا خیر این درحالی است که دوشنبه ۲۲ خرداد ماه نمایندگان مجلس قانون شکایت مستأجر از مالک بابت افزایش غیر قانونی مسکن را تصویب کردند و این قانون راهی برای بازگشت ثبات به بازار مسکن است.
به طوری که بر اساس ماده ۸ این طرح، شورای عالی مسکن مکلف است هر ساله نسبت به تعیین سقف یا میزان افزایش اجاره بها و قرض موضوع شرط آن اقدام کند و شورای مذکور مکلف است تعیین سقف و میزان افزایش یاد شده این ماده را تا قبل از پایان اردیبهشت هر سال اعلام کند. از سوی دیگر پس از انتشار این خبر کاربران فضای مجازی واکنش‌هایی نسبت به این موضوع داشتند و اعلام کردند: گاهی زین بر پشت و گاهی پشت بر زین، این طرح برای مستأجران خوب است و صاحبخانه‌ها از این قانون ترسیده‌اند و خانه‌های خود را اگر خراب کنند کمتر ضرر خواهند کرد.
جنجال کاربران در فضای مجازی
یکی دیگر از کاربران نوشته است که دولت به جای اینکه به دنبال شکایت مستأجران از صاحبخانه‌ها باشد سقف اجاره بها را تعیین کند و صاحبخانه را موظف کند تا قیمت دولت را برای اجاره بها بپذیرد.
کاربر دیگری مطرح کرده است که مالک پس از شکایت مستأجر به بهانه‌های مختلف مستأجر را جواب خواهد کرد و مستأجر به دردسر خواهد افتاد دولت برای این امر هم راهکاری دارد؟
دیگری گفته است که اگر دولت به جای قانون شکایت مستأجر از صاحبخانه قیمت کرایه را تعیین کند بسیار بهتر است در اصفهان اجاره بها بسیار سنگین است و مستأجران با مشکلات زیادی روبه‌رو هستند.
در این میان برخی از کاربران از ترس مستأجران از شکایت می‌گویند چرا که می‌ترسند که صاحبخانه آنها را بیرون کند و نتوانند دیگر خانه‌ای در حد بودجه خود بگیرند بنابراین سکوت می‌کنند.
بازار مسکن شفاف می‌شود؟
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن درخصوص طرح شکایت مستأجران از صاحبخانه‌ها گفت: به دلیل نبود شفافیت در قراردادها این طرح با مشکلات زیادی روبه‌رو است با توجه به جریمه‌ای که برای صاحبخانه‌ها در نظر گرفته شده مستأجران به قراردادهای رسمی اهمیت ویژه‌ای خواهند داد.
وی در ادامه افزود: این راهکار باید تکمیل شود و تک بعدی نمی‌تواند تمام مشکلات مستأجران را حل کند از سوی دیگر نیاز به ساخت خانه در این بخش مهم است و باید تا ساخت مسکن را تسریع بخشید.
این کارشناس مسکن در پایان افزود: برای کنترل بازار مسکن سقف اجاره و ثبت قراردادهای قانونی می‌تواند مشکلات را تا کمی برطرف کند اما همان‌طور که گفتم ساخت مسکن می‌تواند این مشکلات را برای همیشه برطرف سازد این اقدامات موقتی بوده است.
امکان کنترل قیمت اجاره‌ها وجود ندارد
فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن درباره وضعیت بازار اجاره گفت: امکان کنترل قیمت‌ها وجود ندارد و اصولا سیاست‌های کنترلی که نرخ‌گذاری است و اینکه به صورت آمرانه در بازار رفتار کرد اجرایی نیست و حتی اگر تلاش هم شود در میان‌مدت برعکس خود عمل می‌کند و نه‌تنها قیمت‌ها را کاهش نمی‌دهد بلکه به انحای مختلف باعث می‌شود که عرضه مسکن اجاری کم شود و در نتیجه قیمت‌ها بالا رود.
این کارشناس بازار مسکن افزود: امکان اینکه چرا امکان اجرایی ندارد، دلیل آن واضح و روشن است. قیمت ملک افزایش سرسام‌آوری پیدا کرده و بنابراین نرخ اجاره هم که هزینه استفاده از این دارایی‌هاست، متناسب با آن افزایش یافته و پیدا خواهد کرد و بر این اساس، اینکه انتظار داشته باشیم قیمت ملک ۶۰ درصد افزایش پیدا کند، ولی اجاره افزایش پیدا نکند، یا ۱۰ درصد و یا درصد خیلی پایینی افزایش یابد، انتظار منطقی نیست.
او درخصوص اینکه سیاست‌های دولت در حوزه اجاره کارآمد بوده است گفت: آنچه که تاکنون از دولت در حوزه بازار مسکن دیده‌ایم، یکی طرح ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی بوده است که در حال دو سال از اعلام این طرح گذشته و خبری از نتایج آن نیست و استدلال دولت این بود که با افزایش عرضه بتوانیم مشکلات را حل کنیم این در حالی است که عملا افزایش عرضه در حوزه مسکن اتفاق نیفتاد، حالا بگذریم از وعده‌هایی که داده شده است حتی اگر افزایش عرضه هم صورت می‌گرفت، در شرایط تورمی به نظر می‌رسد مساله‌ای را حل نمی‌کرد، چون مشکل در سمت تقاضاست.
وی عنوان می‌کند: شاه‌کلید بازار در حال حاضر سمت تقاضاست که به شدت مشکل دارد و مشکلش هم ناشی از رشد اقتصادی و وخامت سفره خانوار است. از سوی دیگر دومین برنامه‌ای که از دولت دیدیم، نرخ‌گذاری دستوری بوده تا سقف افزایش اجاره را محدود کنند، اما عملا تجربه دو، سه سال گذشته نشان داده که این روش هم نتیجه‌ای نداشته است همچنین سیاست‌هایی هم مثل اینکه مردم را تشویق کنیم تا خانه‌های خود را با نرخ‌های پایین‌تر اجاره دهند، در شرایط التهابی بازار، سیاستی نیست که جواب دهد.
او گفت: برنامه دیگر دولت، افزایش وام ودیعه است که نمی‌دانم عملکرد این وام چقدر بوده، ولی به هر صورت ابزارهای سیاست‌های پولی و اعتباری مثل وام در شرایطی کارکرد مطلوب دارند که بازار شتاب رشد قیمت‌ها در بازار آن‌چنان زیاد نباشد که اثر افزایش وام ودیعه خنثی شود که متاسفانه شتاب رشد قیمت اجاره آن‌قدر زیاد بوده که وام ودیعه هم جوابی به حل مشکل بازار اجاره نداده است.
آرمان ملی/
