چگونه در معاملات مسکن سرمان کلاه نرود؟
خرید خانه یکی از اتفاقاتی است که در زمره مهم ترین تصمیمات در زندگی افراد قرار می گیرد و با چالش های بسیاری روبرو است. همه ما کم و بیش با خرید و فروش خانه سر و کار داشته ایم و این در صورتی که بخواهیم برای اولین بار خانه ای را خریداری کنیم؛ این کار سخت تر نیز خواهد شد. در این مقاله توضیح کاملی در مورد نکات مهم و ضروری در معاملات مسکن داده‌ایم. در ضمن به موارد حقوقی و راهنمای خرید نیز اشاره شده است.
سهیلا حسن وند| اقتصادسنج؛ خرید خانه یکی از اتفاقاتی است که در زمره مهم ترین تصمیمات در زندگی افراد قرار می گیرد و با چالش های بسیاری روبرو است. همه ما کم و بیش با خرید و فروش خانه سر و کار داشته ایم و این در صورتی که بخواهیم برای اولین بار خانه ای را خریداری کنیم، سخت تر نیز خواهد شد. در این مقاله توضیح کاملی در مورد نکات مهم و ضروری در معاملات مسکن داده‌ایم. در ضمن به موارد حقوقی و راهنمای خرید نیز اشاره شده است.
مراحل مورد نیاز انجام معاملات ملکی
برای انجام معاملات مسکن باید مراحل زیر به صورت کامل طی شود:
مراجعه به بنگاه و دریافت کد رهگیری
مراجعه به دفتر ثبت و استعلام سند
گرفتن مفاصاحساب دارایی
تسویه حساب شهرداری
انتقال سند در دفتر
مراجعه به اداره ثبت ناحیه و دریافت سند تک برگی
ارائه سند مالکیت قبلی
پرداخت هزینه ها و مدارک
مراجعه به باجه پست
دریافت سند جدید.
نکات مهم خرید خانه که در هنگام معامله باید بدانید
از مالک حقیقی خانه اطمینان حاصل کنید
یکی از نکات حقوقی خرید خانه، آن است که شما باید در درجه اول مالکیت فروشنده ملک را شناسایی کنید که اصلی بدیهی و بسیار مهم است. با توجه به اینکه هزینه بسیاری بابت خرید خانه پرداخت می شود؛ شما باید بدانید که مالک اصلی خانه چه کسی است.
برای اطمینان از این موضوع، شما باید توجه بسیاری به اسناد رسمی که از سوی فروشنده ارائه می شود، داشته باشید. اگر خانه مورد نظر دارای سند رسمی باشد، مشخصات شناسایی فروشنده در این سند رسمی قید شده است. اما در صورتی که خانه مورد نظر سند رسمی نداشته باشد، برای شناسایی مالک اصلی باید به مبایعه نامه مراجعه کنید.
بدون واسطه معامله ملک کنید
اغلب کارشناسان خرید و فروش خانه معتقدند که یکی از نکات مهم خرید خانه، آن است که بدون واسطه معامله خود را انجام دهید. بهتر است تا جایی که مجبور نشدید، با فروشنده و مالک اصلی معامله را انجام دهید و از بستن قرارداد با نماینده آن ها پرهیز کنید.
یکی از دلایل این موضوع، آن است که در صورتی که خلافی رخ بدهد، مالک اصلی می تواند به معامله انجام شده، اعتراض کرده و علیه هر دو طرف معامله با عنوان فروش مال غیر شکایت کند؛ بنابراین این موضوع یکی از نکات ضروری خرید خانه است.
وی با این کار می تواند معامله را ابطال کند و به دنبال آن پول و سرمایه شما نیز از دست می رود و بدتر از آن مشمول تعقیب کیفری و مجازات های سنگین کلاهبرداری ملکی می شوید.
برای خرید خانه سند را بررسی کنید
یکی دیگر از نکات خرید خانه، آن است که شرایط دقیق ملک و وضعیت سند آن را مورد توجه قرار دهید. برای آنکه معامله ای بی درد سر داشته باشید بهتر است در هنگام تنظیم قرار داد، غیر از بررسی اسناد فرد فروشنده، وضعیت ملک مورد معامله نیز از نظر ثبت در دفتر اسناد، مشاعات ساختمان ، توابع و ملحقات، وثیقه ای و توقیفی بودن بررسی شود.
خانه نباید در رهن باشد
از دیگر نکات حقوقی خرید خانه که اهمیت بسیاری نیز دارد، آن است که دقت کنید ملک مورد نظر در رهن یا توقیف نباشد. در زبان حقوقی به خانه ای که توقیف یا در رهن نباشد، خانه آزاد یا ملک طلق می گویند.
این کار از آن جهت اهمیت دارد که در حالت کلی هر گونه خرید و فروش و معامله برای خانه ای که به عنوان ضمانت در رهن بانک است یا از سوی مراجع قضایی توقیف شده است، ممنوع است.
باید این نکته را نیز مدنظر قرار دهید که تنظیم مبایعه نامه برای خانه ای که تحت رهن و بازداشت است امکان دارد، اما نمی توان آن را به صورت رسمی و در دفتر اسناد ثبت قانونی کرد.
نکات مهمی پیش از تنظیم مبایعه نامه خرید ملک، عبارتند از:
۱_ پیگیری وضعیت ملک، از جهت اطمینان از رهن و توقیف نبودن آن، همچنین، داشتن گواهی پایان کار، توسط خریدار، از دفاتر اسناد رسمی و شهرداری.
۲_ پیگیری وضعیت مالکیت فروشنده، با بررسی اسناد ملک، از این جهت که وی، دارای اختیار فروش هست یا خیر.
۳_ پیگیری این امر که ملک، دارای سند رسمی است یا دارای سند عادی و قولنامه و چنانچه دارای سند عادی بوده، آخرین مبایعه نامه های آن، به نام فروشنده فعلی است یا خیر.
۵_ استعلام وکالت نامه وکیل و بررسی اعتبار آن، چنانچه فروشنده، مدعی است که وکیل مالکین قانونی ملک مورد نظر، برای فروش است و وکالت در فروش دارد
چند نکته حقوقی که باید بدانید تا سرتان کلاه نرود
اول: پرهیز از انجام معاملات با دست نوشته یا قولنامه عادی
اسناد و دست نوشته های عادی قابل انکار و تردید هستند؛ لذا برای انجام معاملات و تنظیم سند، در مرحله اثبات اصالت، بسیار خطا پذیرند. با توجه به اینکه موارد بسیاری از اینگونه نوشته ها، جعل می شود، اثبات اصالت نوشته عادی توسط کارشناسان بسیار مشکل است. لازم است افراد از دست نوشته اجتناب کنند و جایی که دسترسی به دفاتر اسناد رسمی نباشد، در تنظیم سند عادی حتما دونفر شاهد بگیرند.
دوم: عدم اثبات اصالت سند عادی، در حکم جعل است
وقتی دست نوشته یا سند عادی به دادگاه ارائه شود، دادگاه آن را به کارشناس ارجاع می دهد تا اصالت آن بررسی شود اگر احراز اصالت دست نوشته صورت نگیرد، سند جعلی محسوب می شود و در صورت شکایت فرد ذینفع، پرونده جزایی دیگری با عنوان “جعل” و “استفاده از سند مجعول” قابل طرح خواهد بود که مجازات هرکدام از آن ها حداقل شش ماه حبس است. تنظیم رسمی سند می تواند از این مشکلات جلوگیری کند.
سوم: ضرورت استعلام وضعیت ثبتی ملک قبل از انجام معامله
افراد زمانی که می خواهند ملک یا زمینی را معامله کنند، لازم است در مورد ملک و مستغلات از اداره ثبت اسناد استعلام کرده و پس از آن اقدام به امضا قولنامه و تبادل وجه معامله کنند. در موارد بسیاری اتفاق می افتد که ملک به علل قانونی در توقیف و یا رهن بوده و گاهی نیز فرد فروشنده اجازه معامله ندارد؛ لذا استعلام و تخصیص کد رهگیری مانع مراجعات قضایی خواهدشد.
دفاتر جعلی و کلاهبرداری املاک
یکی از مواردی که به شدت در زمینه کلاهبرداری معاملات مسکن شایع شده، ایجاد دفاتر غیر قانونی و بدون مجوز است. کلاهبرداران با اجارۀ یک دفتر و ایجاد فضایی شیک، سعی در فریب دادن مالکان و خریداران ملک دارند. کلاهبرداران خود را جای مشاور املاک قرار می دهند و با معرفی فردی به عنوان خریدار اقدام به تنظیم مبایعه نامه می کنند.
با قیمت گذاری ملک زیر قیمت واقعی بازار، آن را به فردی که به عنوان همدست دارند می فروشند و از این طریق اقدام به کلاهبرداری می کنند. این افراد با ضرر و زیانی که به فروشنده وارد می کنند، با گرفتن سند از فروشنده در قبال مبلغ ناچیزی، ملک را با نام های دیگر به افراد دیگر می فروشند و سپس متواری می شوند.
این نوع از کلاهبرداری معاملات مسکن به شدت رایج است و افرادی که اطلاعات کافی در زمینه خرید و فروش ندارند در دام افراد سود جو می افتند.
برای اینکه درگیر این نوع از کلاهبرداری معاملات مسکن نشوید، در هنگام مراجعه به دفاتر املاک و مستغلات از مجوز ثبت و مجوز فعالیت ایشان مطمئن شوید و سپس اقدام به هرگونه معامله ای کنید. جدا از این موارد بدون کسب مشورت از افراد معتمد، اقدام به عقد مبایعه نامه نکنید.
مبایعه نامۀ جعلی در کلاهبرداری املاک
_ هنگام خرید ملک، زمین و آپارتمان هر دو سوی قرار داد، هم خریدار و هم فروشنده باید از وضعیت سند آگاهی داشته باشند.
_ سند باید به رویت خریدار برسد و با مشخصات ملک، زمین یا آپارتمان مطابقت داشته باشد.
_ لازم است مالک یا مالکان احراز هویت شوند.
_ چنانچه معامله به خریداران متعدد فروخته می شود، باید همه افرادی که نام آن ها در مبایعه نامه ذکر می شود در طی نوشتن قرارداد حضور فیزیکی داشته باشند.
_ بسیاری از کلاهبرداری ها با جعل مبایعه نامه صورت می‌گیرد. مواردی که بدون خواندن مشتری یا فروشنده، در قسمت توضیحات به تأیید این افراد می رسد.
_ کلاهبرداران با نوشتن مبایعه نامه های جعلی و عدم تمایل افراد به گرفتن کد رهگیری که سیستم صادر می کند، اقدام به سود جویی و کلاهبرداری معاملات مسکن از فروشندگان و خریداران ملک می‌کنند.
برای اینکه درگیر انواع این نوع از کلاهبرداری معاملات مسکن نشوید پیشنهاد می‌شود:
_ پیش از اینکه هر تصمیمی بگیرید، کمی تحقیق کنید و از صحت اخبار منتشر شده مطلع شوید.
_ به نزدیکترین بانک سر بزنید و از آنها در خصوص موارد منتشر شده سوال کنید.
_ پس از دریافت پیام و ایمیل های مشکوک تحت عنوان اعطای وام های بانکی از سوی افرادی که هویت مشخصی ندارند، اقدام به حذف پیام و ایمیل آن ها کنید.
_ به هیچ عنوان اطلاعات حساب بانکی خود را در اختیار افراد مشکوک قرار ندهید و از واریز مبالغ حتی بسیار کم به حساب این افراد خودداری کنید.
کلاهبرداری از طریق خرید و فروش ملک بدون بازدید
مواردی از انواع کلاهبرداری معاملات مسکن گزارش شده که نشان می دهد، فرد بدون بازدید از واحد اصلی و تنها با استناد به گفته مشاوران املاک که این واحد نیز مشابه واحد دیگری است اقدام به خرید یا اجاره ملک می کنند.
پس از رجوع به واحد اصلی با مواردی از کسری مواجه می شوند. امکانات ملک نظیر سیستم تهویه، گرمایش و لوله کشی ناقص بوده و اما قرار داد بر این اساس نوشته نشده است.
پیش از عقد قرار داد از صحت اطلاعاتی که دربارۀ ملک ارائه می شود مطمئن شوید.
پس از عقد قرار داد و واگذاری سند، تمام این موارد مربوط به مالک فعلی خواهد شد و مالک قبلی در قبال این موارد مسئولیتی ندارد.
گرفتن کد رهگیری
روشی که در جهت بهبود فرآیند اجاره و فروش ملک مورد استفاده قرار می گیرد. کد رهگیری به طرفین معامله ملک این اطمینان را می دهد که ملک در کمال اطمینان به فروش می رسد و هیچ نگرانی از بابت کلاهبرداری در این زمینه وجود ندارد.
نکات مهم در بررسی حضوری خانه
۱) ارزیابی امنیت محله ای که ملک؛ در آن واقع شده.
۲) مد نظر قرار دادن دسترسی به وسایل حمل و نقل عمومی و فروشگاه ها، با توجه به موقعیت جغرافیایی محل استقرار ملک.
۳) توجه به وضعیت کوچه ای که ملک، در آن، واقع شده، از جهت راحتی عبور و مرور وسایل نقلیه و دسترسی آن، به پارکینگ.
۴) بررسی وضعیت قرار گیری واحد ها در هر طبقه، از این جهت که بر سر صدا و آسایش عمومی ساکنین ملک، تاثیر مهمی دارد.
۵) بررسی وضعیت ورودی ساختمان، برای حمل و نقل و وارد کردن وسایل عریض به آن.
۶) بررسی وضعیت سیم کشی و لوله های آب و فاضلاب خانه.
۷) بررسی وضعیت فرسودگی بافت و دیوارهای خانه.
۸) بررسی وضعیت ایمنی ساختمان، با کمک یک کارشناس متخصص.
۹) بررسی برخی از نکات فوق الذکر، از طریق شناسنامه فنی ساختمان، ممکن است، جهت اطمینان از مصالح به کار برده شده، در صورت نوساز بودن ملک قولنامه ای یا دارای سند رسمی و برای اطلاع از وضعیت هر طبقه، می توانید، پس از بازدید از خانه، شناسنامه فنی ساختمان را از مالک ملک، تقاضا نمایید.
جمع‌بندی
در این مقاله سعی کردیم تا به مواردی اشاره کنیم که با در نظر گرفتن آنها تا حد زیادی می توانید به خرید و فروش بدون دغدغه ی خانه بپردازید. هنوز هم خیلی ها به عقد قرار داد در دفاتر اسناد رسمی عادت نکرده اند و شیوه های سنتی برای قرار داد بستن را می پسندند؛ اما به ویژه در مورد تنظیم قرارداد های خرید یا پیش خرید آپارتمان برای اینکه این کار به یک دغدغه تبدیل نشود ضروری است این قرارداد در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. تجربه پیگیری پرونده های حقوقی نشان داده است که یک معامله ساده حتی با یک خویشاوند نزدیک می تواند ماه ها انسان را درگیر یک دعوای حقوقی و رفت وآمد به دادگاه کند. این درحالی است که با رعایت چند موضوع ابتدایی می توان از این دردسر ها فرار کرد.
