بورس مردم را خانه دار می کند؟

اقتصادسنج | معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران، گفت: سازندگان مسکن می‌توانند برای ساخت یا تکمیل یک پروژه ساختمانی با انتشار اوراق سلف موازی مسکن در بورس کالا، بخشی از سرمایه مورد نیاز خود را برای اتمام پروژه و تحویل به مردم تامین کنند.

نیمه آبان ماه سال گذشته بود که صندوق املاک و مستغلات در سازمان بورس رونمایی شد؛ در آن زمان گفته شد قرار است مردم با خرید متری مسکن صاحبخانه شوند؛ اما حالا با گذشت مدت زمانی از آغاز به کار این صندوق روشن شده است، خانه‌دار کردن مردم از طریق صندوق‌های املاک ادعایی بیش نبوده است و با توجه به شرایط اقتصادی و این صندوق‌ها به نظر نمی‌رسد که مردم با خرید یک متر یک متر خانه، صاحبخانه شوند.

صندوق املاک و مستغلات ۲۱ آبان ماه سال ۱۴۰۱ در سازمان بورس رونمایی شد؛ اما مردادماه سال ۹۹ بود که تشکیل این صندوق البته در قالب بورس مسکن تصویب شد.

روز ۱۶ مهر ماه مجید عشقی، رییس سازمان بورس و اوراق بهادار گفت: صندوق املاک و مستغلات راه‌اندازی شد و در سه ماه گذشته پیش فروش متری و دستورالعمل سلف مسکن آماده شد و تا یک هفته روی سایت است و تا هفته آینده پس از جمع‌بندی نهایی در اولین جلسه هیات‌مدیره تصویب خواهد شد و یکی از ابزار‌های خوب برای بخش عرضه مسکن است.

بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد چندی پیش در یک گفتگو مطرح کرده بود که فروش متری مسکن قابل تعمیم به کل بازار مسکن کشور نیست و این مدل از فروش تنها می‌تواند ۳ درصد از بازار مسکن را پوشش دهد. فروش متری مسکن تنها برای بخشی از بازار که به دست ارگان‌ها دولتی است کارکرد دارد و برای ورود مسکن‌سازان خصوصی و خرید مسکن توسط مشتریان خرد مناسب نیست. ادعای خانه‌دارشدن تدریجی مردم از طریق عرضه متری مسکن در بورس، ادعایی بیهوده است و این مدل عرضه مسکن تنها ابزاری برای عرضه خانه‌های دولتی در بازار است و با قوانینی که بورس وضع کرده شرایط برای عرضه خانه‌های بخش خصوصی در این بازار مهیا نیست. بورس تنها زمانی می‌تواند ادعا کند که فروش متری مسکن در بورس ابزاری برای خانه‌دار شدن مردم است که بیش از ۴۰ درصد از بازار مسکن را در قالب فروش متری عرصه کند.

سید احسان خاندوزی، سخنگوی اقتصادی دولت در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه دولت برای تامین مالی مسکن از طریق بازار سرمایه چه برنامه‌ای دارد گفت: یکی از تاکیدات جدی ستاد اقتصادی دولت این است که با توجه به سیاست‌های سقف رشد ترازنامه‌ای که برای بانک‌ها در نظر گفته شده و ممکن است محدودیت‌هایی را ایجاد کند و با توجه به پیشبرد اهداف بخش مسکن که جزو اولویت‌های رییس‌جمهور و هیات دولت است، به‌طور حتم باید از سایر ابزار‌ها برای تامین مالی مسکن از بازار سرمایه استفاده کرد.

خاندوزی با اشاره به اینکه دو مسیر به شکل فعال برای این موضوع در حال پیگیری است، عنوان کرد: مسیر نخست فروش متری مسکن، در بورس کالا است که بخشنامه لازم در بورس کالا تصویب و ارسال شده و به زودی از سوی سازمان بورس تایید خواهد شد.

سخنگوی اقتصادی دولت اشاره کرد: این مسیر زمینه و فضا را برای اینکه افراد فاقد توانایی خرید مسکن بتوانند از طریق ابزار‌هایی هم سرمایه‌گذاری کرده و هم سرمایه‌های خود را نسبت به نوسان‌های تورمی در آینده مصون کنند باز خواهد کرد. همزمان با افزایش قیمت املاک و مستغلات در کشور سرمایه‌های این افراد هم افزایش می‌یابد.

خاندوزی در ادامه اظهار کرد: مسیر دوم این است که در کمیسیون اقتصادی دولت هفته گذشته آیین‌نامه‌ای در رابطه با تسهیل و تسریع شکل‌گیری صندوق‌های سرمایه‌گذاری در ساخت و اجاره مسکن مصوب شد.

وی گفت : امیدواریم ظرف یک هفته تا ۱۰ روز آینده در صحن هیات دولت به تصویب برسد. در مجموع این ابزار‌ها زمینه را برای اینکه بتوانیم شاهد رونق بخشیدن به ابزار‌های ساخت مسکن و تامین مالی از طریق بازار سرمایه باشیم.

سخنگوی اقتصادی دولت در پایان تصریح کرد: پیشنهاد دیگری هم وزارت اقتصاد و دارایی ارسال کرده و در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار داده مبنی بر ایجاد صندوق‌های کالایی برای مصالحی از جمله سیمان و فولاد و امثال آنکه در قالب کالا هستند.

خاندوزی گفت: این صندوق‌ها، ابزار جدیدی برای انبوه‌سازان یا نهاد‌های بزرگ سازنده، چون بنیاد مسکن است که بتوانند از پیش نسبت به تامین مصالح خود با قیمت‌های قابل پیش بینی اقدام کنند.

مخالفان و موافقان طرح فروش متری مسکن

طرح فروش متری مسکن در بازار سرمایه مخالفان و موافقان بسیار زیادی دارد. داستان از این قرار است که مخالفان عقیده دارند که خرید یک متر یا دو متر به درد کسی نمی‌خورد و جز هزینه چیزی دربرندارد. از سوی دیگر مثلا یک خانه ۴۰ متری به ۶ نفر (با متراژ‌های مساوی) رسید حال این شش نفر چگونه در تقسیم پول و صاحبخانه شدن توافق خواهندکرد؟ به‌طور کلی خرید متری دردسر و داستان‌های خاص خود را دارد و هر کسی نمی‌تواند در این خرید موفق باشد؛ چراکه جزییات خاصی از این طرح منتشر نشده و هر کس بر گمان خود و چند خبری که منتشر شده شرایط را تحلیل و بررسی می‌کند.

موافقان نیز عقیده دارند که با خرید یک متر از مسکن نیز یک فرد می‌تواند در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کند تا در آینده این سرمایه‌گذاری سود خوبی به فرد بدهد. یک سوال در اینجا مطرح می‌شود که تورم باید چند هزار درصد شود که یک متر مسکن سود خوبی به فرد سرمایه‌گذار بدهد؟

درست است در این شرایط تورمی و گرانی مسکن حتی خرید یک متر خانه غنیمت است؛ اما مساله اینجاست که اگر ما یک خانه را ۲۵ متر در نظر بگیریم و هر فردی با شرایط خاص خود یک الی دو متر از خانه را خریداری کند پس از گذشت چند سال این صاحبان خانه چه خواهند کرد؟ برای مثال کسی دو متر از این خانه ۲۵ متری را خریداری کرده باشد و پس از ۱۰ سال بخواهد کل خانه را بخرد چگونه می‌تواند بقیه صاحبان ملک را راضی کند؟ یا اینکه اگر فردی بخواهد دو متر از خانه را بفروشد چگونه شرایط فروش فراهم خواهد بود؟

البته نکته قابل توجه اینجاست این سناریو در صورتی قابل قبول است که فروش متری مسکن به صورت مستقیم باشد نه از طریق اوراق و صندوق.

یکی از کارشناسان اقتصادی نوشت که در این شرایط هنوز کارکرد خرید مسکن در بورس مبهم است و سهولت خانه‌دار شدن به روش تدریجی در بازار مسکن آن‌طور که مسوولان اذعان دارند دور از تصور به نظر می‌رسد؛ کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند، خرید متری مسکن صرفا یک ابزار مالی برای تامین نقدینگی بنگاه ها‌ی اقتصادی در جهت تولید و عرضه مسکن بوده بنابراین شرط تسهیل خانه دارشدن مردم در وهله اول بهبود ساختار اقتصادی، کنترل تورم و افزایش ابزار‌های مالی برای عرضه و خرید مسکن است.

شرط خانه‌دار شدن مردم!

محمد حسین رحمتی، معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران درباره نحوه کارکرد اوراق فروش متری مسکن می‌گوید: سازندگان مسکن می‌توانند برای ساخت یا تکمیل یک پروژه ساختمانی با انتشار اوراق سلف موازی مسکن در بورس کالا، بخشی از سرمایه مورد نیاز خود را برای اتمام پروژه و تحویل به مردم تامین کنند. براین اساس، مردم با خرید اوراق سلف مسکن اقدام به پیش خرید واحد‌های آن پروژه می‌کنند و می‌توانند اوراق را تا زمان سررسید و تحویل ملک نگه دارند یا در بازار ثانویه اقدام به فروش اوراق خود به قیمت روز کنند.

معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران ادامه داد: در ساده‌ترین شکل سرمایه‌گذاری در بازار پیش فروش متری مسکن، برای مثال خریدار اقدام به خرید یک متر مسکن می‌کند که در زمان عرضه، تاریخ تحویل آن ملک، دوساله و کوچک‌ترین متراژ هر واحد ۵۰ متر عنوان شده است، آن خریدار اگر قصد خانه‌دار شدن داشته باشد باید تا زمان سررسید دو ساله مقدار اوراق خود را به عدد ۵۰ ورقه یک متری برساند، اما اگر قصد تحویل گرفتن خانه را نداشته باشد و صرفا با نیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن وارد این معاملات شده باشد، در هر زمانی طی این دوسال، امکان فروش اوراق و تسویه نقدی را دارد.

وی تاکید کرد: پس شرط خانه‌دار شدن مردم در این ابزار مالی، رساندن تعداد اوراق سلف مسکن به اندازه حداقل متراژ واحد‌های ساخته شده است. قیمت اوراق سلف مسکن نیز در بازار ثانویه براساس قیمت‌های بازار مسکن نوسان می‌کند و افرادی که قصد سرمایه‌گذاری در این بازار را دارند می‌توانند با سرمایه‌های خُرد و به صورت خرید متری وارد این بازار شوند.

رحمتی در ادامه به تفاوت قیمت واحد‌ها در یک پروژه اشاره کرد و افزود: طبیعتا در یک پروژه، متراژ و شرایط همه واحد‌ها یکسان نیست برای مثال واحد‌هایی که در طبقات بالاتر یک ساختمان قرار دارند، قیمت بیشتری نسبت به واحد‌های طبقات پایین دارند و حتی شرایط دیگری نیز می‌تواند در قیمت واحد‌ها اثرگذار باشد؛ به همین منظور برای مثال واحد طبقه اول به عنوان اوراق پایه در نظر گرفته می‌شود و در امیدنامه ذکر می‌شود که واحد طبقه ۱۵، یک و نیم برابر اوراق پایه ارزش دارد.

معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران تاکید کرد که همه شرایط و جزییات قیمتی در کل واحد‌های یک پروژه به‌طور شفاف در امیدنامه عرضه می‌آید و سرمایه‌گذاران قبل از خرید باید به‌طور کامل این بند‌ها را مطالعه کنند.

بازار از دریچه معاملات

شاخص کل بازار سرمایه در پایان معاملات روز گذشته یعنی (سه‌شنبه ۱۸ مهرماه) تغییر مسیر داد با رشد ۸ هزار و ۴۷۰ واحدی معادل ۰.۴۲ درصدی به تزار دو میلیون و ۱۴ رسیدو همچنین شاخص هم‌وزن رشد ۰.۷۳ درصدی داشت تا به ۶۸۵ هزار واحدی برسد. از سوی دیگر شاخص فرابورس نیز رشد ۰.۶۱ درصدی داشت تا به محدوده ۲۵ هزار و ۱۴۳ هزار واحدی برسد.

از سوی دیگر ارزش معاملات بازار به ۲، ۸۱۴ میلیارد تومان و حجم معاملات به ۵.۸۲ میلیارد سهم رسید. همچنین شاهد خروج یک میلیارد تومان نقدینگی از بازار بودیم و در نهایت ارزش دلاری بازار به ۲۴۰ میلیارد دلار رسید.