چرا بازار اجاره توان افزایش بیش از ۲۵ درصد را ندارد؟/ شرایط دریافت حکم تخلیه برای مالکان چیست؟

اقتصادسنج| بازار اجاره مسکن در حالی روز‌های اوج فصل جابه‌جایی مستاجران را پشت سر می‌گذارد که یکی از مهم‌ترین مصوبات حمایتی دولت برای مستاجران، همچنان در کانون توجه بازار قرار دارد؛ مصوبه‌ای که به موجب آن، قرارداد‌های اجاره مشمول، در صورت درخواست مستاجر، برای یک سال دیگر تمدید شده و میزان افزایش اجاره‌بها نیز حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده است.

با این حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد هنوز برخی مستاجران و موجران از جزئیات این مصوبه و آثار حقوقی آن اطلاع دقیقی ندارند. از همین رو، آگاهی از مفاد این مصوبه و حقوق و تکالیف طرفین قرارداد می‌تواند به کاهش اختلافات و اجرای بهتر قانون در بازار اجاره کمک کند.

چه قرارداد‌هایی مشمول مصوبه هستند؟

بر اساس مصوبه سران قوا، تمامی قرارداد‌های اجاره واحد‌های مسکونی که از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شوند، در صورتی که مستاجر خواهان ادامه سکونت باشد، برای مدت یک سال دیگر قابل تمدید هستند و موجر تنها مجاز است حداکثر تا ۲۵ درصد مبلغ اجاره یا ودیعه را افزایش دهد. این سقف، مبنای تمدید قرارداد‌ها در سراسر کشور است.

چه زمانی مالک می‌تواند از تمدید قرارداد خودداری کند؟

البته این حق مطلق نیست و قانون چند استثنا را نیز پیش‌بینی کرده است. اگر مالک برای تخریب و نوسازی ملک پروانه ساختمانی دریافت کرده باشد، خود یا افراد تحت تکفلش به سکونت در ملک نیاز داشته باشند، ملک به صورت رسمی به شخص دیگری منتقل شده باشد یا مستاجر به تعهدات اساسی خود مانند پرداخت اجاره‌بها عمل نکرده باشد، موجر می‌تواند درخواست تخلیه ارائه کند.

در غیر این صورت، اصل بر تمدید قرارداد به درخواست مستاجر است. تمام این موارد را نیز برای دریافت حکم تخلیه باید نزد مرجع صالح قضایی با اسناد و مدارک قانونی، به اثبات برساند.

پایان مدت قرارداد، به‌تنهایی دلیل تخلیه نیست

یکی از مهم‌ترین بخش‌های این مصوبه که کمتر مورد توجه قرار گرفته، ضمانت اجرای آن است. بر اساس مقررات مربوط، صرف انقضای مدت قرارداد اجاره یا پایان یافتن مدت مندرج در قرارداد، به خودی خود موجب الزام مستاجر به تخلیه واحد مسکونی نمی‌شود.

در صورتی که قرارداد مشمول ضوابط تمدید باشد و مستاجر خواهان ادامه سکونت در ملک باشد، موجر تنها در مواردی که قانون به صراحت پیش‌بینی کرده و در بالا به آن اشاره شد، می‌تواند درخواست تخلیه را مطرح کند.

در چنین شرایطی نیز رسیدگی به درخواست تخلیه در صلاحیت مراجع صالح قضایی است و مالک نمی‌تواند صرفاً با استناد به پایان مدت قرارداد، مستاجر را ملزم به تخلیه کند. به بیان دیگر، انقضای مدت قرارداد اجاره، به تنهایی موجب پایان حق سکونت مستاجر نخواهد بود و هرگونه اقدام در این خصوص باید مطابق ضوابط قانونی و از طریق مراجع ذی‌صلاح انجام شود.

چرا سقف ۲۵ درصد تعیین شد؟

شاید این پرسش برای بسیاری از مالکان مطرح باشد که چرا در شرایطی که نرخ تورم عمومی کشور بسیار بالاست، سقف افزایش اجاره‌بها ۲۵ درصد تعیین شده است. پاسخ را باید در واقعیت‌های بازار اجاره جست‌و‌جو کرد.

بررسی آمار‌های رسمی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد طی دو سال اخیر، روند تورم در بخش مسکن و اجاره نسبت به بسیاری از گروه‌های کالایی و خدماتی با شیب کاهشی همراه بوده و در آخرین گزارش منتشرشده، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن خانوار‌های کشور در محدوده ۳۱ درصد قرار گرفته است.

این در حالی است که نرخ تورم در برخی دیگر از بخش‌های اقتصاد طی دوره‌های اخیر به مراتب بالاتر بود. از همین رو، سیاست‌گذار تلاش کرده است با تعیین سقفی نزدیک به واقعیت‌های بازار اجاره، از وارد شدن فشار مضاعف بر خانوار‌های مستاجر جلوگیری کند.

بازار اجاره بیش از این کشش ندارد

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند اگرچه افزایش تورم عمومی، رشد هزینه‌های نگهداری ملک و کاهش ارزش پول ملی بر هزینه‌های مالکان نیز اثرگذار بوده است، اما در نهایت بازار اجاره تابع توان پرداخت مستاجران است. کاهش درآمد واقعی خانوارها، افت قدرت خرید و محدود شدن توان پرداخت، موجب شده بازار عملاً ظرفیت پذیرش افزایش‌های بسیار بالاتر از نرخ‌های فعلی را نداشته باشد.

به بیان دیگر، تعیین سقف ۲۵ درصدی صرفاً یک تصمیم دستوری نیست، بلکه با شرایط واقعی بازار نیز همخوانی دارد؛ چرا که در بسیاری از مناطق، مستاجران دیگر توان پذیرش افزایش‌های سنگین اجاره‌بها ندارند و هرگونه رشد فراتر از این سطوح، می‌تواند به افزایش جابه‌جایی‌های اجباری، کوچک‌تر شدن واحد‌های استیجاری و تشدید فشار معیشتی بر خانوار‌ها منجر شود.

توصیه به مستاجران و مالکان

کارشناسان تاکید می‌کنند مستاجران پیش از امضای قرارداد‌های تمدیدی، از مفاد مصوبه سران قوا و حقوق قانونی خود اطلاع داشته باشند و در صورت بروز اختلاف، موضوع را از مسیر‌های قانونی پیگیری کنند.

در مقابل، مالکان نیز باید توجه داشته باشند که هدف این مصوبه، ایجاد ثبات در بازار اجاره و حمایت از امنیت سکونتی خانوار‌ها در شرایط اقتصادی فعلی است؛ سیاستی که در صورت اجرای صحیح، می‌تواند از بروز تنش‌های بیشتر در بازار اجاره جلوگیری کند.