پیشنهاد مرکز پژوهش‌های مجلس بازار اجاره مسکن را سروسامان می دهد؟

اقتصادسنج؛ مرکز پژوهش‌های مجلس با تاکید بر اینکه نرخ مالیات بر خانه‌های خالی به گونه‌ای تنظیم شود که اجاره دادن خانه نسبت به خالی نگه داشتن آن به صرفه‌تر شود، پیشنهاد کرد که این نرخ با توجه به تجربه سایر کشورها بین 2 تا 10 درصد ارزش ملک تعیین شود.

مرکز پژوهش های مجلس در گزارشی به بررسی مبانی، آثار، تجربه کشورها و الزامات اجرایی در خصوص مالیات بر خانه های خالی، پرداخت و نوشت: آمار رشد ۲ برابری میزان اجاره‌نشینی از سال ۱۳۷۵ تا ۱۳۹۵، نشان‌دهنده کاهش قدرت خرید مردم در حوزه مسکن و لزوم تکمیل پایگاه‌های اطلاعاتی و سیاستگذاری مؤثر در بازار مسکن و اجاره است.

براساس این گزارش وضع مالیات بر خانه‌های خالی در کشور می‌تواند موجب تغییر انگیزه‌هایی شود که برخی از افراد را به عدم عرضه مسکن خالی خود برای اجاره ترغیب می‌کند. این پایه مالیاتی علاوه‌بر اینکه به‌عنوان مالیات تنظیمی، عرضه واحدهای خالی را به بازار ممکن می‌کند، می‌تواند درآمد مناسبی را نیز برای دولت ایجاد کند که با تخصیص و هدایت بهینه منابع حاصل از آن به سمت ساخت مسکن ارزان‌قیمت می‌توان عرضه مسکن را افزایش داد.

از سوی‌ دیگر ایجاد زیرساخت اطلاعاتی املاک و همچنین محل سکونت می‌تواند بستر سیاستگذاری را علاوه‌بر حوزه مسکن در سایر حوزه‌ها ازجمله سیاست‌های حمایتی مبتنی‌بر خانواده و همچنین سایر مالیات‌های حوزه مسکن فراهم کند. از همین رو، مالیات بر خانه خالی می‌تواند به نوعی ضمانت اجرای تکمیل سامانه املاک و اسکان نیز تلقی ‌شود به‌ نحوی‌ که ساکنانی که سکونت خود را در آن اظهار نکنند، مشمول جرایم این قانون قرار می‌گیرند که در متن قانون نیز تصریح شده است.

تجربه دیگر کشورها از وضع مالیات بر خانه‌های خالی

گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس در خصوص تجربه کشورها نشان می‌دهد وضع مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به افزایش عرضه مسکن و کنترل بازار اجاره مسکن منجر شود اما به‌دلیل جزئیات و پیچیدگی‌های فراوان این پایه مالیاتی، لازم است در طراحی آن دقت شود. با وجود اینکه این قانون از قبل از انقلاب در کشور وجود داشته است و چندین بار دچار تغییراتی شده است اما تاکنون عملاً اجرایی نشده است.

آخرین تغییر این قانون مربوط به آذر سال ۱۳۹۹ می‌شود که در این اصلاحیه تلاش شده ایرادهای اساسی قانون مالیات بر خانه‌های خالی که منجر به عدم اجرایی شدن آن شده بود، مرتفع شود.

گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس تصریح می‌کند که در طراحی قانون مالیات بر خانه‌های خالی به‌دلیل عوامل فراوان مؤثر بر خالی ماندن خانه، باید طوری عمل کرد تا تقاضای مصرفی کاملاً از این قانون و پرداخت مالیات معاف باشند و شاخص‌های در نظر گرفته شده باید به خوبی برای شناسایی این نوع خانه‌ها عمل کنند. دو مورد از مهم‌ترین این عوامل، اقامتگاه‌های دوم (فرعی) و خانه‌هایی است که با وجود عرضه به بازار و به‌دلیل شرایط رکودی بازار، اجاره نمی‌روند. به همین دلیل در متن قانون مصوب سال ۱۳۹۹ نیز این دو مورد استثنا شده‌اند.

این گزارش نکته دیگر در مورد مالیات بر خانه‌های خالی را نرخ آن برمی‌شمرد و می‌افزاید که لازم است نرخ آن به‌گونه‌ای تنظیم شود که اجاره دادن خانه نسبت به خالی نگه داشتن آن به‌صرفه‌تر شود. به‌طور معمول در عمده کشورهای بررسی شده، این نرخ بین ۲ تا ۱۰ درصد ارزش ملک است که البته در برخی موارد براساس نرخ اجاره تعیین می‌شود.

آثار افزایش نرخ مالیات بر خانه‌های خالی

افزایش نرخ این مالیات در اصلاحیه سال ۱۳۹۹ موجب شد تقریباً در سال اول حدود ۲ درصد از ارزش ملک به‌عنوان مالیات بر خانه‌های خالی در نظر گرفته شود (این نسبت در مناطق و شهرهای مختلف متفاوت است)، البته که اعمال معافیت ۲۵ درصدی استهلاک مالیات بر درآمد اجاره برای مالیات بر خانه خالی نیز چندان منطقی نیست. همچنین لازم است ارزش اجاری املاک را سازمان امور مالیاتی به واقعیت بازار نزدیک‌تر کند که این موضوع نیاز به بازنگری روی جدول ارزش اجاری ملک یا سیستمی‌شدن آن دارد.

همچنین یکی دیگر از مهم‌ترین نکات در مورد مالیات بر خانه‌های خالی که همواره از چالش‌های اجرای این قانون بوده است، نحوه شناسایی خانه‌های خالی است. در این گزارش، تجربه کشورها در این زمینه مورد بررسی قرار گرفت. با توجه به شرایط کشور و در اختیار نبودن اطلاعات مالکیتی و سکونتی افراد، به‌نظر می‌آید اولین قدم، تکمیل سامانه املاک و اسکان (تکمیل اطلاعات سکونتی افراد براساس خوداظهاری و همچنین تکمیل اطلاعات مالکیتی افراد براساس اطلاعات دستگاه‌های اجرایی و خوداظهاری افراد) است.

تکمیل شدن این سامانه از اخذ مالیات بر خانه‌های خالی اهمیت بیشتری در سیاستگذاری حوزه مسکن دارد و به همین دلیل می‌توان مالیات بر خانه‌های خالی را به نوعی ضمانت اجرایی اظهار سکونت و مالکیت افراد قلمداد کرد به نوعی که املاکی که سکونت یا مالکیت آنها اظهار نشده باشد در حکم خانه خالی تلقی شده و طبعاً در زمان نقل‌وانتقال، لازم است بدهی مالیاتی مربوط به آنها تسویه شود.

اجرای مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند ضمانت خوبی نیز برای تکمیل سامانه املاک و اسکان باشد، چرا که در کشور آمارهای دقیق و بروز برای برنامه‌ریزی سال‌های آینده وجود ندارد و لزوم وجود این سامانه جامع اطلاعاتی در حوزه مسکن احساس می‌شود و با خوداظهاری، جریمه و تشویق مالیاتی همه این اطلاعات را می‌توان از دستگاه‌ها و مردم دریافت کرد.

تکمیل و راه‌اندازی سامانه املاک اخذ مالیات‌های دیگر و شناسایی و واگذاری تسهیلات حمایتی را ممکن می‌سازد. به همین دلیل می‌توان در گام اول اجرای این قانون و به‌منظور تکمیل تدریجی این سامانه، صرفاً اطلاعات خوداظهاری افراد ملاک قرار گیرد اما لازم است با ضمانت اجراهای موجود در قانون به‌مرور این سامانه تکمیل‌تر شود.

به‌طور مثال در متن قانون عنوان شده یک ماه پیش از پایان موعد چهار ماهه برای خالی بودن خانه، وزارت راه و شهرسازی مکلف است به مالک اطلاع دهد که خانه وی به‌عنوان خانه خالی شناسایی شده است. بدین‌ترتیب اگر واقعاً این خانه خالی نباشد، مالک فرصت دارد اطلاعات سکونتی آن را در سامانه ملی املاک و اسکان تکمیل کند. همچنین در متن قانون عنوان شده است که دستگاه‌های اجرایی، اقامتگاه اصلی ذکر شده در سامانه املاک و اسکان را مبنای ارائه خدمات (ازجمله ثبت‌نام در مدرسه، ارسال مدارک هویتی، دریافت تسهیلات بانکی، دریافت خدمات حمایتی و …) قرار دهند که اجرای تدریجی این مسئله نیز می‌تواند به تکمیل این سامانه کمک کند.

راه حل مشکلات بازار مسکن را کجا می‌توان جستجو کرد؟

در نهایت لازم به ذکر است این پایه مالیاتی به‌تنهایی نمی‌تواند مشکلات بازار مسکن را حل کند و برای کنترل تقاضاهای سوداگرانه و احتکار زمین و مسکن، در حوزه مالیاتی باید بسته مالیاتی مناسب شامل مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر اراضی بایر و مالیات سالیانه املاک طراحی شود.

گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس همچنین می‌افزاید که برخی از مالکان با توجه به ریسک‌های مترتب بر عملیات اجاره حتی با وجود هزینه مالیات بر خانه خالی از اجاره ملک خود صرف‌نظر می‌کنند. راه‌حل مکمل قانون مالیات بر خانه‌های خالی برای مواجهه با این افراد چاره‌اندیشی درخصوص این ریسک‌ها و تلاش برای کاهش آنهاست و باید در قوانین مربوط به اجاره‌داری، تغییراتی صورت گیرد که علاوه‌بر کاهش قابل‌توجه پرونده‌های قضایی با موضوع اجاره، بخش قابل‌توجهی از ریسک‌ها را برای موجر مرتفع کرده و احقاق حقوق مالکیت را برای وی تسهیل کند که این موارد در کنار مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به تنظیم‌گری بازار اجاره نیز کمک کند.