پیش‌بینی جدید از قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵/ توصیه کارشناسان به پرهیز از خرید و فروش غیرضروری

اقتصادسنج| بخشی از مستأجران در خانه‌های تخریبی استیجاری بوده‌اند که آن وضعیت به شدت حاد است، چون دیگر قابل سکونت نیست و یک مسئله اساسی پیش می‌آورد. از لحاظ سطح قیمت، رشد اجاره نسبت به تورم زیاد نخواهد بود. در حالی‌که بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر همواره زیر فشار تورم، کاهش قدرت خرید و نوسانات سیاستی قرار داشته، اکنون هم‌زمانی دو متغیر تعیین‌کننده-تنش‌های نظامی و تشدید بحران‌های اقلیمی-ابعاد تازه‌ای از نااطمینانی را پیش روی این بازار گشوده است.

افزایش ریسک‌های ژئوپلیتیک، اختلال در زنجیره تأمین مصالح و تغییر الگوهای سکونت، در کنار مهاجرت‌های اقلیمی، باعث شده تا معادلات سنتی عرضه و تقاضا در بخش مسکن با چالش‌های جدی مواجه شود.

در چنین شرایطی، بازار نه‌تنها از منظر قیمتی، بلکه از نظر جغرافیای تقاضا، رفتار سرمایه‌گذاران و حتی کیفیت سکونت در حال تجربه تغییراتی معنادار است؛ تغییراتی که می‌تواند پیامدهای بلندمدتی برای ساخت‌وساز، بازار اجاره و توزیع جمعیت در کشور به همراه داشته باشد.

در همین چارچوب، گفت‌وگو با فردین یزدانی، کارشناس ارشد اقتصاد شهری و مسکن، تلاشی است برای واکاوی این تحولات و ترسیم چشم‌انداز پیش‌روی بازار مسکن در سال ۱۴۰۵؛ بازاری که بیش از هر زمان دیگری، به متغیرهای بیرونی و غیرقابل پیش‌بینی گره خورده است.

اثر افزایش قیمت مصالح ساختمانی در معاملات مسکن

یزدانی در ابتدای این گفت‌وگو در پاسخ به پرسشی درباره وضعیت فعلی بازار و رفتار خریداران تحت تأثیر تنش‌های نظامی اظهار داشت: به نظر می‌رسد اتفاقی که در حال حاضر رخ داده، افزایش قیمت مصالح ساختمانی به دلیل تخریب‌های صورت گرفته در صنایع است.

او افزود: افزایش قیمت مصالح، احتمالاً اثر خود را به صورت خیلی قوی بر تغییرات قیمت پیشنهادی فروشندگان به جا می‌گذارد. به نظر می‌آید که تورم در معاملات، ناشی از رشد هزینه‌های تمام‌شده ساخت، سرعت بگیرد.

جز در مواقعی که نیاز اورژانسی است، اقدام به معامله نکنید

یزدانی درباره وضعیت فعلی معاملات گفت: در بازار نااطمینانی وجود دارد؛ هرچند آمار و اطلاعاتی در دسترس نیست، ولی شواهد نشان می‌دهد که بازار معاملات به شدت راکد بوده است. من به خریداران و فروشندگان توصیه می‌کنم جز در مواقعی که نیاز به صورت اورژانسی است، اقدام به معامله نکنند. ادامه این وضعیت تا آخر سال به این وابسته است که بحث‌ها پیرامون توافق و تنش‌های موجود به چه سمتی حرکت کند. اگر ادامه تنش باشد، رکود هم خواهد بود و قاعدتاً رکود در ساخت‌وساز بسیار زیاد است.

این کارشناس اقتصاد مسکن در بخش دیگری از سخنان خود گفت: از زمان جنگ ۱۲ روزه به بعد، ما شاهد افزایش نسبی خریداران در مناطق امن مانند مناطق شمالی کشور بودیم و به صورت طبیعی هم هست که این اتفاق بیفتد، چون این مناطق مأمنی هستند که در مواقع ضروری می‌تواند برای افراد پناهگاه باشند. مناطق شمالی، به جز بحث جنگ، بحث‌های دیگر اقلیمی و مهاجرتی که به سمت مناطق شمالی می‌شود تداوم داشته و به‌خصوص از سال ۱۴۰۴ تداوم داشت و احتمالاً هنوز هم تداوم دارد. آمار و اطلاعاتی در دسترس نیست که بشود قضاوت کرد، ولی شواهد میدانی تا حدی نشان می‌دهد که آنجا جدا از بقیه کشور است.

او در پاسخ به پیامدهای این حجم از جمعیت در مناطق شمالی گفت: این وضعیت بر کیفیت سکونت و کیفیت محیطی اثر می‌گذارد، چرا که به اندازه کافی ظرفیت وجود ندارد و بارگذاری بیش از حد، قاعدتاً تخریب‌های متنوعی را هم برای کشاورزی و هم برای جنگل‌ها به دنبال دارد. این موضوع بسیار خطرناک است اما اتفاقی است که دارد رخ می‌دهد. این گرایش، هم به دلیل شرایط جنگی و هم به دلیل مشکلات آب و اقلیم که در جاهایی مثل خوزستان، اصفهان و تهران است، به شدت رو به افزایش است.

رشد اجاره نسبت به تورم زیاد نخواهد بود

یزدانی در تشریح وضعیت بازار اجاره اظهار داشت: در این بخش بحران‌های جدی وجود دارد و وضعیت درآمدی بسیار نامناسب است. نامناسب بودن این وضعیت درآمدی موجب می‌شود که قاعدتاً مستأجران در پرداخت اجاره مشکل پیدا کنند. بخشی از مستأجران در خانه‌های تخریبی استیجاری بوده‌اند که آن وضعیت به شدت حاد است، چون دیگر قابل سکونت نیست و یک مسئله اساسی پیش می‌آورد. از لحاظ سطح قیمت، رشد اجاره نسبت به تورم زیاد نخواهد بود، چون توان پرداخت اجاره اندک است و شرایط هم جنگی است؛ معمولاً تا حد امکان رشد کاهش پیدا خواهد کرد اما رشد قیمت به هر حال تا حدی وجود داشت.

او در واکنش به تأثیر جابه‌جایی جمعیت بر قیمت مسکن تهران گفت: تغییرات قیمت مسکن در تهران بیشتر ناشی از هزینه‌های تمام‌شده است و جابه‌جایی جمعیت تأثیر جدی بر آن نخواهد داشت. اگر حساب کنید، تهران حدود ۸ تا ۹ میلیون نفر جمعیت و بیش از ۳ میلیون خانوار دارد و جابه‌جایی در آن حدی نیست که تأثیر ملموسی بگذارد؛ بعید می‌دانم که تأثیر معنی‌داری روی قیمت بگذارد.

یزدانی در پایان در خصوص سناریوهای محتمل برای سال ۱۴۰۵ خاطرنشان کرد: سناریوی مهم این است که تغییرات قیمت، جدا از تغییرات هزینه تمام‌شده ساخت نخواهد بود. منشأ تغییرات قیمت گاهی در هزینه‌های تولید است و گاهی در افزایش تقاضا؛ اما ما افزایش تقاضا به آن معنی، چه تقاضای سرمایه‌ای و چه تقاضای سکونتی، نخواهیم داشت و رشد آن در حداقل ممکن است. به دلیل رشد هزینه‌های تمام‌شده، ما افزایش قیمت را خواهیم داشت که متناسب با هزینه مصالح ساختمانی به‌خصوص خواهد بود.