نسخه جایگزین برای حل بحران مسکن/ تعاونی‌ها به جای صندوق‌های املاک

اقتصادسنج| یک کارشناس حوزه مسکن با انتقاد از نقش صندوق‌های املاک و مستغلات در افزایش قیمت‌ها، تأکید کرد سیاست‌گذاران باید به جای تشویق ابزارهای مالی، بر تقویت تعاونی‌های مسکن، واگذاری زمین و افزایش عرضه تمرکز کنند.

مجید گودرزی  نسبت به گسترش صندوق‌های املاک و مستغلات و نقش آن‌ها در بازار مسکن ابراز نگرانی کرده و اظهار کرد: این ابزارها نه‌تنها کمکی به خانه‌دار شدن مردم نمی‌کنند، بلکه می‌توانند به تشدید التهاب قیمتی و دورتر شدن مسکن از دسترس خانوارها منجر شود. وقتی نیازهای ضروری جامعه به‌جای آنکه در مسیر تولید، عرضه و ساخت‌وساز قرار گیرد، وارد سازوکارهای بورسی و صندوقی می‌شوند، بخشی از نقدینگی از مسیر واقعی و مولد مسکن خارج شده و به سمت فعالیت‌های غیرمولد و بعضا سفته‌بازانه هدایت می‌شود.

وی افزود: این روند می‌تواند زمینه‌ساز نوعی رقابت ناسالم در قیمت‌گذاری شود؛ رقابتی که در نهایت به افزایش مداوم قیمت‌ها و سخت‌تر شدن تامین مسکن برای مردم منتهی می‌شود.

این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه صندوق‌های املاک و مستغلات با واقعیت فیزیکی صنعت ساختمان فاصله دارد، تصریح کرد: معاملات شکل‌گرفته در این صندوق‌ها بیشتر جنبه موهومی پیدا می‌کند و ارتباط مستقیمی با تولید واقعی مسکن ندارد. وقتی چنین ابزارهایی به‌جای تقویت ساخت‌وساز، به محل گردش نقدینگی تبدیل شود، عملا هزینه تامین مالی در بخش مسکن افزایش پیدا می‌کند؛ زیرا قیمت‌های بالاتری که در این صندوق‌ها ثبت می‌شود، به‌تدریج بر انتظارات قیمتی در بازار اثر می‌گذارد و مسیر سرمایه‌گذاری در حوزه ساختمان را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد.

وی اظهار کرد: در چنین شرایطی، به‌جای آنکه منابع مالی به سمت تولید واحدهای جدید، توسعه عرضه و کاهش کمبود مسکن برود، بخش مهمی از سرمایه‌ها در سازوکارهای مالی جدید حبس می‌شود و این موضوع به نفع خانه‌دار شدن مردم نیست.

گودرزی با انتقاد از اینکه برخی از این ابزارها به‌عنوان راه‌حل دوران رکود مسکن معرفی می‌شود، بیان کرد: چنین نگاهی در عمل نه‌تنها جایگزین مناسبی برای سیاست‌های واقعی حوزه مسکن نیست، بلکه می‌تواند نقش بازار را از تأمین نیاز واقعی جامعه به سمت سوداگری منحرف کند.

وی تاکید کرد: اصل مسئله در بازار مسکن، افزایش عرضه، تسهیل ساخت‌وساز و حمایت از گروه‌های مصرف‌کننده است و ابزارهایی که صرفا به جابه‌جایی نقدینگی میان بازیگران مالی منجر می‌شود، نمی‌تواند مسئله کمبود مسکن را حل کند. این صندوق‌ها ممکن است برای برخی سودآوری مالی ایجاد کند، اما در نهایت مردم عادی را در رقابت برای خرید ملک و تأمین سرپناه با دشواری بیشتری روبه‌رو می‌سازد.

این کارشناس اقتصادی همچنین بر ضرورت توجه به الگوهای جایگزین در حوزه مسکن تأکید کرد و افزود: تعاونی‌های مسکن، به‌ویژه تعاونی‌های کارگری و کارمندی، می‌توانند نقش مؤثرتری در خانه‌دار شدن اقشار متوسط و کم‌درآمد داشته باشند. به‌جای اتکا به ابزارهای مالی مبتنی بر بورس و صندوق‌های سرمایه‌گذاری، باید سیاست‌ها به سمت تقویت تعاونی‌ها، قراردادهای مستحکم پیش‌فروش، مدل‌های اجاره به شرط تملیک و به‌ویژه واگذاری زمین هدایت شود؛ چراکه تحقق قانون و فعال‌سازی ظرفیت زمین می‌تواند یکی از مهم‌ترین مسیرها برای کاهش هزینه تمام‌شده مسکن و افزایش دسترسی مردم به خانه باشد.

گودرزی افزود: اگر هدف، حل واقعی بحران مسکن باشد، باید سیاست‌گذاری‌ها به‌جای تشویق رقابت قیمتی و مالی‌سازی بازار، به سمت تولید، عدالت در دسترسی و کاهش نقش واسطه‌گری حرکت کند. صندوق‌های املاک ابزاری است که ممکن است سودی را میان گروهی از فعالان بازار تقسیم کند، اما در سطح کلان به افزایش هزینه تأمین مالی، دور شدن منابع از بخش واقعی ساخت‌وساز و تشدید فاصله مردم با مسکن منجر می‌شود. بازار مسکن بیش از هر چیز به سیاست‌های عرضه‌محور نیاز دارد و هر اقدامی که نقدینگی را از تولید به سمت معاملات مالی و غیرمولد منحرف کند، در نهایت به زیان خانوارها و به نفع دلالی تمام خواهد شد.