قیمت هر متر عرصه در بازار مسکن تهران/ افزایش پی‌درپی ارزش معاملات املاک

اقتصادسنج| مالیات نقل‌وانتقال ملکی که پیش‌تر به‌خاطر ناچیزبودن رقم آن، به چشم خریدار و فروشنده آپارتمان هنگام «انتقال سند» نمی‌آمد، اکنون به یکی از «غول‌های هزینه‌ای» در مسیر معاملات مسکن بدل شده و امسال نقش «چسب جدید» رکود در بازار ملک را برعهده گرفته است.

گزارش از جزئیات ارقام 1405 «ارزش معاملاتی املاک شهر تهران» که درون دفترچه ملکی سازمان امور مالیاتی قرار دارد، حاکی است: ارزش معاملاتی املاک مسکونی پایتخت 67درصد نسبت به سال1404 افزایش یافته است.

ارزش معاملاتی املاک که در اصطلاح ماموران سازمان مالیاتی و سردفتران تحت عنوان «قیمت منطقه‌ای» آپارتمان‌ها رایج و مصطلح است، قیمت‌هایی است که پایه محاسبات انواع و اقسام مالیات‌ها از جمله «مالیات نقل و انتقال ملک» قرار می‌گیرد. هر سال، در ابتدای سال، دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران توسط سازمان امور مالیاتی برای «اعمال در محاسبه مالیات‌های وصولی از معاملات مسکن» منتشر می‌شود.

این دفترچه نشان می‌دهد، ارزش معاملاتی اعیانی یا همان ساختمان‌های مسکونی در تهران نسبت به سال قبل، 30درصد افزایش یافته و از مترمربعی 2.3 به 2.96‌میلیون تومان رسیده است. ارزش معاملاتی زمین اما بیش‌از این رشد کرده است؛ جهش 67 درصدی. در منطقه یک، این ارزش مترمربعی میانگین 22‌میلیون تومان و تا 28.4‌میلیون تومان است.

در منطقه2 متوسط قیمت‌ها در دفترچه امسال حدود 19‌میلیون تومان و در مناطق پرمعامله بازار مسکن پایتخت، یعنی 4 و 5، حدود 12 تا 13‌میلیون تومان در جداول ارزش معاملاتی است. در مناطق کاملا جنوبی پایتخت یعنی 17 و 18 نیز متوسط ارزش معاملاتی عرصه واحدهای مسکونی بین 6 تا 8‌میلیون تومان است.

رشد 67درصدی ارزش معاملاتی زمین ساختمان‌های مسکونی و همچنین 30درصدی ارزش اعیانی آنها در سال 1405، دو علت قانونی و اقتصادی دارد. دفترچه ارزش معاملاتی املاک مطابق قانون مالیات‌های مستقیم بر پایه 2درصد قیمت روز در سال 94، تعریف شد و قرار بود سالانه با 2 واحد درصد افزایش در نهایت به 20درصد قیمت روز برسد. اکنون برآورد می‌شود ارزش معاملاتی چیزی در حدود 10 تا 15درصد بهای روز بازار باشد.

هزینه مالیات برای متعاملین مسکن در حال حاضر یکی از «غول‌های هزینه‌ای» مقابل جابه‌جایی‌های ملکی تبدیل شده است. مالیات نقل و انتقال ملک، معادل 5 درصد «ارزش معاملاتی املاک» است.

برآورد از رقم این مالیات برای واحدهای مسکونی در شهر تهران مشخص می‌کند، برای یک واحد مسکونی نقلی، 50مترمربع، که بهای فروش آن 4‌میلیارد و 400‌میلیون تومان باشد، مبلغ مالیات نقل و انتقال، 12‌میلیون تومان محاسبه می‌شود که با احتساب هزینه‌های محضر و همچنین پورسانت دلال ملکی، خریدار و فروشنده باید در مجموع حدود 60‌میلیون تومان بابت این هزینه‌ها که به نوعی «مجوز معاملات» است، بپردازند.

هر چقدر مسیر معاملات در بازار مسکن برای «فروش آپارتمان تحت مالکیت تقاضای تبدیلی» مسطح و بی‌مانع باشد، شرایط برای یخ‌زدایی از معاملات و گذار از رکود فراهم می‌شود. رقم‌های چند‌میلیونی «مالیات نقل و انتقال» در مناطق جنوبی شهر و چند 10‌میلیون تومانی در مناطق متوسط بالای شهر اما امکان شکل‌گیری این دومینو را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد. در این شرایط، هر نوع هزینه مازاد بر معاملات این رکود را شدیدتر می‌کند.