پیش بینی مهم از قیمت مسکن/ قیمت مسکن در ماه های آینده به کدام سو می‌رود؟

اقتصادسنج| عضو هیات رئیسه اتحادیه درباره پیش بینی بازار مسکن گفت: زمانی که عرضه زیاد شود قیمت نیز فروکش می‌کند و متقاضیان مصرفی می‌توانند خانه‌دار شوند.

مهدی کرباسیان اظهار کرد: بررسی روند بازار مسکن در چهار دهه اخیر نشان می‌دهد که تحرکات بازارهای طلا و ارز بر بازار مسکن تاثیر زیادی دارد. اگر فردا قیمت دلار کاهش یابد قیمت مسکن نیز متعاقبا پایین می‌آید. اگر هم بیان شود که دلار روند رو به بالایی را طی می‌کند، فعالان بازار ملک به این نتیجه می رسند که قرار است بازار راه بیفتد و این اصلا خوب نیست.

وی افزود: عامل دیگر به عدم تعادل بین عرضه و تقاضا بر می‌گردد. یکی از دلایل نوسان شدید بازار مسکن از سال ۱۳۹۷ به بعد کمبود ساخت و ساز است که من اعتقاد به ترک فعل دولت قبل دارم.

عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاوران املاک، احتکار مسکن را از دیگر عوامل به هم خوردن تناسب عرضه و تقاضا دانست و گفت: در حال حاضر تعداد قابل توجهی واحد مسکونی توسط بانک‌ها احتکار شده است. بانک‌ها اقدام به بنگاه‌داری می‌کنند که این مساله اثرات مخربی بر اقتصاد مسکن دارد.

اگر بانک‌ها آپارتمان‌های خود را عرضه کنند بازار مسکن راه می‌افتد

وی توضیح داد: در حال حاضر در شهر تهران چندین هزار آپارتمان در اختیار بانک‌ها است که اگر این واحدها را عرضه کنند بازار مسکن راه می‌افتد. این قیمت‌های نجومی و کذایی مسکن که بعضا در سایت‌ها مشاهده می شود مربوط به واحدهای متعلق به بانک‌ها است. اگر متعلق به شخص حقیقی و فروشنده واقعی باشد بالاخره آن فرد مجبور است با نرخ عرف منطقه واحد خود را بفروشد. اما می‌بینیم که آگهی برخی واحدهای مسکونی چندین برابر قیمت منطقه مدام تکرار می‌شود. وقتی قضیه را پرس‌وجو می‌کنیم متوجه می‌شویم واحد مدنظر متعلق به یکی از بانک‌ها است که آن را برای نفروختن آگهی کرده و صرفا قصد قیمت‌سازی دارد. البته در دو سال اخیر که دولت بانک‌ها را از بنگاه‌داری منع کرده تا حدودی دست بانک‌ها از بخش مسکن، ساخت و ساز و بخر و بفروشی کوتاه شد است.

در سایت‌های فروش مسکن قیمت‌سازی می‌شود

کرباسیان، قیمت‌سازی در  سایت‌ها و پلتفرم‌های فروش ملک را از دیگر عوامل افزایش قیمت مسکن دانست و گفت: زمانی در سراسر کشور مشاوران املاک مبنای تعیین قیمت بودند. کسی که می‌خواست خانه‌ای بخرد یا بفروشد از مشاور املاک محله قیمت می‌گرفت. اما در حال حاضر به این صورت است که فروشنده به سایت نگاه می‌کند که عمدتا قیمت‌سازی شده است. بعد از روی قیمت‌سازی سایت‌ها نرخ درمی‌آورد و مقداری هم خودش اضافه می‌کند.

زمانی در سراسر کشور مشاوران املاک مبنای تعیین قیمت بودند. کسی که می‌خواست خانه‌ای بخرد یا بفروشد از مشاور املاک محله قیمت می‌گرفت. اما در حال حاضر به این صورت است که فروشنده به سایت نگاه می‌کند که عمدتا قیمت‌سازی شده است. بعد از روی قیمت‌سازی سایت‌ها نرخ درمی‌آورد و مقداری هم خودش اضافه می‌کند.

وی اظهار کرد: الان شرایط به گونه‌ای است که فروشنده به بنگاه قیمت می‌دهد و از بنگاه قیمت نمی‌خواهد. وقتی مشاور املاک، قیمت اعلامی فروشنده را به خریدار می‌گوید می‌شود مقصر تلاطمات بازار مسکن. بعد به ذهنشان می‌رسد که  کمیسیون مشاوران املاک را کم کنند.

نائب رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک اتاق اصناف ایران یادآور شد: ممکن است گفته شود که آگهی‌های درج شده در سایت‌ها توسط مشاوران املاک ارائه می‌شود. راه حل این است که اتحادیه املاک در این فرآیند مداخله کند. مثلا در فلان اپلیکیشن به اتحادیه دسترسی داده شود تا قیمت‌گذاری مسکن را متناسب با موقعیت، امکانات و دیگر مولفه‌ها انجام دهد. در واقع اتحادیه نرخ را تعیین کند و به متعاملین یا مشاوران املاک اجازه دهد با همان نرخ بر روی فایل مورد نظر کار کنند.

عرضه ۱۰ هزار آپارتمان در پردیس به کاهش یک میلیارد تومانی قیمت‌ها انجامید

کرباسیان خاطرنشان کرد: در ماه‌های اخیر وقتی ۱۰ هزار واحد مسکن مهر در شهر جدید پردیس به متقاضیان تحویل داده شد قیمت مسکن در پردیس و تهران کاهش پیدا کرد. آپارتمان ۳ میلیارد تومانی در پردیس به ۲ میلیارد تومان رسید.

وی با بیان اینکه ریزش قیمت مسکن در تهران از پردیس آغاز شده است بیان کرد: پردیس حاشیه امن تهران است. بسیاری از افراد وقتی دیدند نمی‌توانند در تهران خانه بخرند در پردیس اقدام به خرید کردند. در سال‌های اخیر واحدهایی در پردیس آماده شده بود ولی به دلیل آنکه زیرساخت نداشت تحویل نمی‌شد. بنابراین کمبود عرضه در رشد قیمت مسکن اثرگذار است.

خزانه‌دار اتحادیه مشاوران املاک گفت: مولفه سوم اثرگذار بر قیمت خانه، هزینه‌های ساخت است. بازار مسکن هم‌اکنون در رکود به سر می‌برد و خرید و فروش صورت نمی‌گیرد. در این شرایط ممکن است یک نفر به خاطر احتیاجش به پول، آپارتمان خود را زیر قیمت بفروشد. این نوع تخفیفات به اعتقاد من اسمش ارزانی مسکن نیست. اگر می‌خواهیم بازار مسکن در وضعیت کلی به ثبات برسد یا قیمت خانه کاهش پیدا کند باید علاوه بر بازارهای موازی، هزینه های ساخت مسکن را کنترل کنیم. وقتی دستمزد کارگر، نرخ نهاده‌های ساختمانی، قیمت زمین و عوارض افزایش می‌یابد نمی‌توان انتظار کاهش قیمت مسکن را داشت.

کرباسیان تصریح کرد: پیشنهاد من این است که دولت زمین را به قیمت مناسب در اختیار سازندگان و فعالان بازار مسکن از جمله مشاوران املاک بگذارد. اتحادیه املاک می‌تواند در این زمینه ورود کند. این واگذاری زمین می تواند در حومه شهرها باشد. زمین را در اختیار اتحادیه املاک قرار دهند و اتحادیه نیز با استفاده از توان مشاوران املاک که در واقع کارشناسان بازار مسکن هستند، اقدام به تولید مسکن کند و در اختیار متقاضیان طرح‌های دولت که طبق استعلام فاقد خانه هستند قرار دهد. دولت نیز بر این فرآیند نظارت کند تا رانت یا سوءاستفاده‌ای ایجاد نشود.

هم‌اکنون در بعضی دفاتر املاک حتی یک نفر هم برای خرید ورود نمی‌کند

وی درباره وضعیت کنونی بازار مسکن گفت: بازار ملک در رکود است و به جرأت می‌توان گفت در بعضی دفاتر املاک حتی یک نفر هم برای خرید ورود نمی‌کند. درآمد مشاوران املاک شاید از یک کارمند هم کمتر شده است. دفاتر املاک با هزینه‌های متعددی شامل اجاره، آب، برق، مالیات، بیمه و دیگر هزینه‌های جاری مواجهند اما درآمد نیست. دخالت سایت‌های اینترنتی و اپلیکیشن‌ها در بازار مسکن که بعضا به موضوع انعقاد قرارداد ورود کرده‌اند نیز به درآمد مشاوران املاک و چرخه اقتصاد مسکن ضربه زده است.

عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: املاکی‌ها در واقع بزرگترین فعالان بازار مسکن هستند که نباید حذف شوند. اینکه انعقاد قرارداد اجاره را به موجران و مستاجران بسپارند یا اجازه پیش فروش را از مشاوران املاک بگیرند به بازار مسکن ضربه می‌زند. از آنجا که بخش مسکن، بخشی پیشران محسوب می‌شود اقتصاد کلان صدمه می‌بیند.

کرباسیان یادآور شد: قرارداد پیش‌فروش را به دفاتر اسناد رسمی محول کرده‌اند. اما دفترخانه نمی‌تواند دلالی کند. راه درست آن است که به بنگاه‌های املاک اجازه نوشتن قرارداد پیش‌فروش را بدهند و ثبت رسمی به دفاتر املاک واگذار شود. در حال حاضر به دلیل حذف مشاوران املاک، پیش‌فروش قفل شده و بخش ساخت و ساز از این نوع مدل تامین مالی بی‌نصیب شده است.

کمیسیون بنگاه‌ها تاثیری بر قیمت مسکن ندارد

وی با اشاره به اینکه مشاوران املاک خواهان افزایش قانونی نرخ کمیسیون هستند گفت: یک بحثی مطرح شد که ارزش کمیسیون بر اساس ارزش مالیاتی باشد. اگر اینطور شود بنگاه‌دار نمی‌تواند پول آب و برق مغازه را در بیاورد؛ چه برسد به مالیات. نرخ کمیسیون هیچ وقت بر قیمت مسکن تاثیرگذار نبوده و مشاوران املاک نیز هیچ تاثیری در بالا رفتن قیمت مسکن ندارند.

عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد: شاید به صورت موردی بتوان گفت فلان املاکی مرتکب فلان تخلف شد که در همه مشاغل وجود دارد اما به طور کلی، نوسانات قیمت مسکن به بازارهای موازی و هزینه‌های ساخت بر می‌گردد. در سال‌های اخیر اپلیکیشن‌ها نیز به نابسامانی بازار مسکن دامن زده‌اند.

پیش‌بینی بازار مسکن

کرباسیان درباره پیش بینی بازار مسکن گفت: خوش بین هستم که ان شاءالله بازار راه بیفتد. اگر بازارهای موازی کنترل شود، زمین به میزان کافی در اختیار بخش خصوصی قرار گیرد و بانک‌ها از دخالت در بازار مسکن دست بردارند می‌توان به افزایش عرضه امیدوار بود. زمانی که عرضه زیاد شود قیمت نیز فروکش می‌کند و متقاضیان مصرفی می‌توانند خانه‌دار شوند. در آن صورت رونق غیرتورمی بازار مسکن محقق خواهد شد که امیدواریم تا پایان امسال و اوایل سال آینده این اتفاق رخ دهد.