قیمت مسکن در اواخر سال ۱۴۰۲ به کدام سو می رود؟/ قیمت دلار چقدر در افزایش قیمت مسکن اثر دارد؟

اقتصادسنج| تداوم سیاست‌های انقباضی دولت در عرصه اقتصاد اگرچه میل به سرمایه‌گذاری را کاهش داده، اما در مقابل جلوی رشد قیمت‌ها در بازار‌های جذاب سرمایه گذاری را نیز گرفته است، فرصتی که می‌توانست برای تقاضا‌های مصرفی جامعه مناسب باشد، اما با کمبود نقدینگی در حال سوخت شدن است. این وضعیت را به خوبی در بازارمسکن می‌توان دید.

بررسی میزان سوددهی بازار‌های رایج سرمایه گذاری کشور در آبان ماه نشان می‌دهد که این بازار‌ها نه تنها در طول این یک ماه بازدهی نداشته بلکه زیان‌ده نیز بوده‌اند. مسکن نیز اگرچه در مقایسه با بورس و دلار و انواع قطعات طلا کمتر زیان ده بوده، اما رکود شدیدی بر آن حاکم است و آن طور که از اظهارات فعالان این حوزه برمی‌آید چشم انداز روشنی را نیز پیش روی خود ندارد.

نطور که «سعید لطفی» عضو اتحادیه مشاوران املاک تهران می‌گوید بازار مسکن تحت تاثیر تثبیت نرخ دلار در رکود به سر می‌برد. از همین رو می‌توان انتظار داشت با رشد نرخ دلار و رها شدن فنر ارزی که کارشناسان نسبت به آن هشدار می‌دهند، رشدی نیز در انتظار قیمت مسکن باشد. بر این اساس این افزایش قیمت می‌تواند یا در پایان سال رخ دهد یا به سال بعد موکول شود. زمان دقیق آن بر هیچ‌کس آشکار نیست.

شمایی کلی از بازار مسکن

سعید لطفی درباره آخرین وضعیت بازار مسکن  می‌گوید: در حال حاضر قدرت خریدی نیست و با تثبیت نرخ دلار بازار در رکود به سر می‌برد. بررسی میدانی ما نشان می‌دهد تعداد خرید و فروش‌ها خیلی پایین است. تولید مسکن نداریم و از طرفی این رکود در دراز مدت به اقتصاد ضربه خواهد زد. این آمار‌هایی هم که برخی دوستان در مورد کاهش قیمت نسبت به پارسال می‌دهند اشتباه است. طبق مشاهدات ما فقط کمی نسبت به ماه‌های گذشته کاهشی بوده است. فقط الان به خاطر نبودن خریدار در بازار، فروشنده با دادن آفر و ایجاد جذابیت خرید مجبور است که زیر قیمت دهد تا بتواند ملک خود را بفروشد.

به گفته این فعال بازار مسکن تعداد معاملات خیلی پایین است و به دلیل قدرت خرید پایین، مردم به جای واحد نوساز به سمت واحد‌های چند سال ساخت می‌روند. طبق سنوات گذشته بیشترین آمار خرید و فروش به خاطر تنوع متراژ آپارتمان‌ها در منطقه ۵ است؛ البته تقاضا برای کوچک متراژ‌ها بیشتر است.

پیش‌بینی بازار مسکن در بلند مدت

بر اساس پیش بینی این فعال حوزه مسکن، رونق بازار مسکن به خیلی از المان‌ها بازمی‌گردد. مثلا سیاست خارجی ما، قیمت نهاده‌های ساختمانی و میزان قدرت خرید و به طور کلی راه افتادن چرخ اقتصاد که تعیین کننده رونق در بازار مسکن است. فقط می‌توان گفت برای راه افتادن این چرخ و ورود تقاضا به بازار باید سیاستی به خرج دهیم که خانه اولی‌ها یعنی کسانی که ابتدا به ساکن می‌خواهند در جایی مستقر شوند بتوانند وارد چرخه خرید مسکن شوند و خانه‌های کوچک متراژ مثلا ۵۰ تا ۶۰ متری بخرند؛ و مالکان قبل این واحد‌ها یک پله بالاتر بروند تا این چرخه ایجاد شود. در این صورت است که می‌توان انتظار داشت اقتصاد ما و چرخه خرید و فروش راه بیفتد.

بررسی وضعیت تسهیلات به بازار مسکن نشان می‌دهد روند پرداخت واقعی وام به خانه‌اولی‌ها نسبت به سال ۹۶، نصف شده است.

حجم واقعی پرداخت «وام خرید مسکن» به متقاضیان خرید خانه در حال حاضر نسبت به «زمان قبل از جهش تاریخی قیمت مسکن»، حدود ۵۵‌ درصد کاهش پیدا کرده است.

احتمال تداوم رکود تا بازار شب عید

به رسم هر سال شاید انتظار می‌رفت شب عید راه تنفسی را به بازار مسکن باز کند، اما به نظر می‌رسد این خیال خامی است که حتی شور بازار شب عید را نیز به خاموشی می‌برد. لطفی در این باره می‌گوید: با ادامه روند فعلی بازار مسکن برای شب عید هم تغییرات خاصی نخواهد داشت. یعنی اگر قیمت دلار همینطور بماند و سیاست‌های اقتصادی ما همین باشد نمی‌توان انتظار اتفاق خاصی را داشت. در حال حاضر قدرت خرید آنقدر پایین است که حتی انجام تبدیل به احسن هم که هر سال در شب عید اتفاق می‌افتاد را بعید می‌دانم کسی قادر باشد انجام دهد. البته شاید مواردی باشد، اما چون اقتصاد جان ندارد کسی نمی‌تواند پس اندازی انجام دهد.

به گفته وی در این بازار حتی کسی که قصد فروش ملک خود را دارد برای این که واحد بزرگتر بخرد دغدغه فروش نرفتن ملک خود را دارد. از همین رو با توجه به خوابی که بازار مسکن دارد سوداگران در بازار هم به شدت کم شده‌اند و دیگر صرفه و توجیه اقتصادی ندارد.

بدمسکنی، پایان گریز ناپذیر تورم بخش مسکن

در تمام یک سال گذشته که ترمز تورم مسکن کمی کشیده شده، مستاجران با شیب تندی در حال سقوط بودند. رکود حاکم بر اقتصاد و حجم پایین نقدینگی در کشور موجب شد نگاه درآمدی به مستاجران بیش از پیش اوج بگیرد و حجم زیادی از نقدینگی‌ها در بازار غیرمولد اجاره بخوابد. بازاری که نیازمند کنترل بیشتر قیمت گذاری بود کاملا رها شد و حالا شاهد نرخ‌های عجیبی هستیم.

عضو اتحادیه مشاورزان املاک تهران در این باره  می‌گوید: اگر این روند ادامه‌دار باشد و همچنان شاهد افزایش قیمت اجاره‌بها باشیم با توجه به اینکه درآمد‌ها پایین است احتمال حاشیه نشینی و بدمسکنی بالا خواهد رفت. به این صورت که در بازار اجاره، مالکین اجاره را افزایش می‌دهند و چون مستاجر درآمدی ندارد به محله‌ای پایین‌تر کوچ خواهد کرد و در انتها به حاشیه نشینی ختم خواهد شد.