قیمت جدید آپارتمان در مناطق مختلف تهران/ رکود تورمی بازار مسکن را اسیر کرد

اقتصادسنج| از ابتدای سال گذشته تا کنون قیمت دلار سه برابر و طلا ۹ برابر مسکن رشد کرده اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که بازار مسکن از سه ماه قبل تحت تاثیر هیجانات ارزی قرار گرفته است.

مقایسه نرخ‌های پیشنهادی مسکن این روزها در مقایسه با ماه‌های قبل از تغییرات محسوسی حکایت دارد. ظاهرا مسکن آرام آرام جاماندگی خود را با ارز و طلا جبران می‌کند. این در حالی است که تا قبل از بالا گرفتن تنش‌های سیاسی و بین‌المللی اخیر بازار مسکن آرام بود و رشد سالیانه قیمت آن به زحمت به ۳۰ درصد می‌رسید.

اما مشاوران املاک می‌گویند که ظرف سه ماه قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان در تهران بین ۳۰ تا ۵۰ درصد رشد کرده است.   برای واحدهای نوساز، محله‌های محبوب و مناطق پرمعامله نرخ‌های رشد بیشتری هم به ثبت رسیده و گفته می‌شود برخی مالکان از فروش امتناع می‌کنند.

از ابتدای سال ۱۴۰۳ تا ۲۱ بهمن ۱۴۰۴ قیمت دلار ۱۶۲ درصد، طلا ۴۹۲ درصد و قیمت مسکن در تهران ۵۳ درصد افزایش یافته است.

دلار از حدود ۶۱ هزار و ۴۰۰ تومان در ابتدای فروردین سال قبل، هم‌اکنون به ۱۶۱ هزار تومان افزایش یافته است. هر گرم طلای ۱۸ عیار هم که فروردین سال گذشته حدود ۳ میلیون و ۲۶۶ هزار تومان بود در حال حاضر ۱۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان معامله می‌شود.

در خصوص بازار مسکن نیز فروردین سال گذشته میانگین قیمت هر متر آپارتمان در تهران ۸۱.۶ میلیون تومان بود که بر اساس آمار غیررسمی در حال حاضر به حدود ۱۲۵ میلیون تومان رسیده که از افزایش ۵۳ درصد حکایت دارد. این آمار روایت می‌کند که قیمت ارز بیش از سه برابر و قیمت طلا بیش از ۹ برابر مسکن افزایش داشته است.

زمانی که قیمت طلا و ارز بالا می‌رود مسکن با توجه به نقدشوندگی پایین و چسبندگی قیمت‌ها سریعا واکنش نشان نمی‌دهد و تورم ملک با فاصله زمانی بروز می‌کند.

شاخص دیگری که جاماندگی بازار مسکن را به تصویر می‌کشد قیمت دلاری آن است که در دهه‌های اخیر معمولا بین ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار در هر متر مربع بوده، اما در حال حاضر با وجود رشدهای اخیر ۷۷۶ دلار رسیده است.

بازار ملک اسیر رکود تورمی

با این همه، عدم تناسب قیمت مسکن با توان متقاضیان واقعی باعث شده تا این بازار از حدود دو سال قبل در رکود معاملاتی قرار گیرد و هنوز تغییری در این وضعیت ایجاد نشده است. از سوی دیگر عقب‌ماندگی بازار مسکن به لحاظ قیمت باعث شده تا این بازار در نیمه دوم سال جاری، بخشی از این جاماندگی را جبران کند؛ به طوری که نرخ‌های پیشنهادی در مواقعی به صورت دلبخواه ارائه می‌شود. مشاوران املاک می‌گویند که قیمت‌های اعلامی بین ۳۰ تا ۵۰ درصد و در مواردی تا ۸۰ درصد افزایش یافته و برخی مالکان تحت تاثیر هیجانات بازارهای ارز وطلا از فروش مسکن امتناع می‌کنند.

افزایش ۳۰ تا ۵۰ درصد قیمت‌های پیشنهادی در تهران

خزانه‌دار اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه از نیمه دوم امسال قیمت‌های پیشنهادی مسکن بین ۳۰ تا ۵۰ درصد افزایش یافته است، گفت: هیجانات سیاسی و ارزی دامن بازار مسکن را گرفته و از سه ماه قبل روند افزایش قیمت آپارتمان در تهران آغاز شده است.

مهدی کرباسیان اظهار کرد: بازار مسکن همچنان در رکودی که از دو سال قبل گریبان آن را گرفته به سر می‌برد. اما طی دو – سه ماه اخیر به سبب نوسان قیمت طلا، ارز و خودرو، مسکن نیز در فاز گرانی قرار گرفت.

وی افزود: هیجانات سیاسی، ابتدا بر بازارهای طلا و ارز تاثیر گذاشت و با فاصله زمانی به بازار ملک سرایت کرد. از حدود سه ماه قبل، فروشندگان به تدریج از بازار خارج شدند و کسانی هم که واحدهای خود را برای فروش گذاشته‌اند مرتبا با بحث‌های روانی که ایجاد می‌شود بر نرخ‌های پیشنهادی اضافه می‌کنند.

این عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان این‌که بازار مسکن از خاصیت چسبندگی برخوردار است، گفت: زمانی که قیمت طلا و ارز بالا می‌رود مسکن با توجه به نقدشوندگی پایین و چسبندگی قیمت‌ها سریعا واکنش نشان نمی‌دهد و تورم ملک با فاصله زمانی بروز می‌کند. به همان نسبت نیز وقتی ارز، طلا یا خودرو کاهش می‌یابد مسکن در مقابل کاهش قیمت مقاومت دارد.

کرباسیان تاکید کرد: هر روز که فایل‌های جدید را رصد می‌کنیم شاهد تغییر قیمت آپارتمان در تهران هستیم اما معامله‌ای صورت نمی‌گیرد و نرخ‌ها صرفا اسمی بالا می‌رود. خروجی این وضعیت به تشدید رکود تورمی منجر می‌شود.

وی درباره میزان افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر گفت: به جرأت می‌توان گفت نرخ‌ها بین ۳۰ تا ۵۰ درصد افزایش داشته است. بعضی مناطق بیشتر و برخی کمتر. رشد قیمت در مناطق ۱ تا ۶ و هم‌چنین مناطق پرمعامله مثل ۱۴ و ۱۵ قیمت بیشتر بوده است. در برخی نقاط جنوب شهر تا پیش از این قیمت پیشنهادی واحدهای نوساز متری ۸۰ میلیون تومان بود که هم‌اکنون به بالای ۱۲۰ میلیون تومان رسیده است. این موارد ظرف همین دو – سه ماه اخیر اتفاق افتاده است.

کرباسیان خاطرنشان کرد: در سه ماه گذشته قیمت نهاده‌های ساختمانی بین ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش داشته است. البته مصالح ساختمانی یکی از گزینه‌های موثر بر بازار است. طلا، ارز و حتی خودرو از دیگر متغیرها هستند که در مقاطعی بر اثر صعود قیمتی این بخش‌ها قیمت مسکن تا ۱۰۰ درصد رشد داشته است.

این عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاوران املاک یادآور شد: معمولا بازار مسکن در اواخر زمستان و شب عید با تورم ۲۰ تا ۳۰ درصد مواجه می‌شود. بنابراین انتظار افزایش قیمت مجدد در اواخر سال جاری و اوایل سال آینده وجود دارد و بازار اجاره نیز طبیعتا تحت تاثیر قرار می‌گیرد.

کرباسیان با بیان اینکه سیاست نرخ‌گذاری و قیمت‌های دستوری در بازار اجاره جواب نداده است، گفت: در چهار سال گذشته دولت نرخ مجاز رشد اجاره بها در تهران را ۲۵ درصد اعلام کرده اما اجاره بها به طور میانگین ۵۰ درصد رشد داشته که نشان می‌دهد موجران از نرخ‌های دستوری تبعیت نکرده‌اند.

وی درباره پیش‌بینی بازار مسکن در سال آینده گفت: اگر تنش‌های سیاسی برطرف شود و کشور به آرامش برسد هیجانات طلا و ارز از بین می‌رود و مسکن می‌تواند رونق بگیرد. در غیر این صورت رکود تورمی، بازار مسکن را رها نخواهد کرد.