سه سناریوی مهم پیش روی بازار مسکن ۱۴۰۵/ جهش قیمت یا تعمیق رکود؛ کداميک در انتظار بازار است؟

اقتصادسنج| بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۵، بیش از هر زمان دیگری به آیینه‌ای از تلاقی بحران‌های کلان اقتصادی و تحولات ژئوپلیتیک تبدیل شده است؛ بازاری که دیگر تنها از منطق عرضه و تقاضای درون‌بخشی تبعیت نمی‌کند، بلکه به‌شدت از متغیرهایی چون تنش‌های نظامی، نوسانات ارزی، اختلال در زنجیره تأمین مصالح و کاهش مستمر قدرت خرید خانوارها تأثیر می‌پذیرد. در چنین شرایطی، مسکن نه‌تنها از دسترس بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مصرفی خارج شده، بلکه کارکرد سرمایه‌ای آن نیز دستخوش تغییراتی معنادار شده است.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به میزان افزایش اجاره بها در تهران گفت: در مناطقی مانند منطقه یک، افزایش ۱۰ درصد ممکن است بسیار زیاد باشد و در مناطقی مانند ۱۷، ۱۸ و ۱۹ نیز به دلیل کیفیت پایین برخی خانه‌ها، نباید بیش از ۸ تا ۱۰ درصد افزایش قیمت داشت، چرا که قشر ساکن در این مناطق توان پرداخت بیش از این را ندارند.

در همین راستا در گفت‌وگویی تفصیلی با هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، به بررسی ابعاد مختلف این وضعیت پرداخته ایم؛ از چشم‌انداز کلی بازار در سایه رکود تورمی گرفته تا تغییر رفتار سرمایه‌گذاران، تعمیق شکاف میان مالکان و مستأجران و سناریوهای پیش‌روی قیمت‌ها.

در ادامه مشروح گفتگو را با هوشنگ فروغمند اعرابی در ادامه می‌خوانید.

با توجه به تجربه ماه‌های اخیر، تنش‌های نظامی و فضای نااطمینانی ناشی از آن چه تغییری در رفتار خریداران و سرمایه‌گذاران بازار مسکن ایجاد کرده و این تغییرات در سال ۱۴۰۵ تا چه حد پایدار خواهد بود؟ 

به‌طور کلی، بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۵ بیش از آنکه در مسیر رونق واقعی قرار بگیرد -که در شرایط فعلی چندان محتمل به نظر نمی‌رسد- احتمالاً با ترکیبی از رکود معاملاتی، افزایش اسمی قیمت‌ها در سطح عمومی و منطقه‌ای، تشدید فشار بر بازار اجاره و همچنین رشد نامتوازن قیمت‌ها در مناطق مختلف مواجه خواهد بود.

به بیان دیگر، افزایش قیمت‌ها عمدتاً روی کاغذ رخ می‌دهد و لزوماً به معنای بهبود وضعیت بازار یا تقویت قدرت خرید خانوارها نیست؛ بلکه در بسیاری از سناریوها می‌تواند نشانه‌ای از فرسایش قدرت خرید و تعمیق شکاف میان مالکان و مستأجران باشد. این چشم‌انداز با برخی برآوردهای بانک جهانی، از جمله پیش‌بینی‌های مربوط به اقتصاد ایران در سال ۲۰۲۶، هم‌راستا است؛ برآوردهایی که از تداوم نرخ‌های بالای تورم -در حدود ۵۰ درصد یا حتی بیشتر در برخی تحلیل‌های داخلی- حکایت دارند.

در شرایط جنگی، زیرساخت‌های کلیدی از جمله صنعت فولاد -که نقش اساسی در ساخت‌وساز، چه در سازه‌های بتنی و چه فلزی دارد- با اختلالات جدی مواجه می‌شوند. هم‌زمان، تشدید درگیری‌ها بر متغیرهای کلان اقتصادی نیز اثرگذار بوده و از یک‌سو مسیر صادرات را با محدودیت روبه‌رو می‌کند و از سوی دیگر، فشار بر منابع ارزی کشور را افزایش می‌دهد؛ مسئله‌ای که با توجه به چالش‌های پیشین در حوزه‌هایی مانند پتروشیمی و همچنین ریسک‌های مرتبط با تنگه هرمز، ابعاد پیچیده‌تری پیدا کرده است.

حتی در سناریویی که تنش‌ها کاهش یابد یا توافقی حاصل شود، بخشی از این بی‌ثباتی‌ها همچنان پابرجا خواهد ماند. افزایش قیمت نفت، نوسانات نرخ ارز و تغییر در میزان ارزآوری شرکت‌های اثرگذار، مجموعه‌ای از عوامل هستند که سطح نااطمینانی را در اقتصاد بالا نگه می‌دارند. در نتیجه، بازار مسکن در کنار سایر بازارهای موازی و بخش‌های وابسته، از وضعیت نسبتاً قابل پیش‌بینی فاصله گرفته و به بازاری با ریسک بالا و رفتارهای غیرقابل‌پیش‌بینی تبدیل می‌شود.

به نظر می‌رسد تنش‌های نظامی و فضای نااطمینانی حاکم بر اقتصاد، در چند سطح بر رفتار متقاضیان اثر گذاشته است. نخست آنکه تقاضای مصرفی با نوعی عقب‌نشینی مواجه شده؛ به‌طوری‌که بسیاری از خانوارهایی که پیش‌تر قصد خرید داشتند، اکنون یا تصمیم خود را به تعویق انداخته‌اند یا به‌کلی از بازار خارج شده‌اند.

این وضعیت تنها ناشی از سطح بالای قیمت مسکن نیست، بلکه ترکیبی از تورم فزاینده و کاهش یا بی‌ثباتی درآمدها -چه در میان حقوق‌بگیران دولتی و چه فعالان بخش خصوصی- به تضعیف جدی قدرت خرید انجامیده است. در کنار این عوامل، نااطمینانی نسبت به آینده اقتصادی نیز باعث شده تصمیم‌گیری برای ورود به معاملات بلندمدتی مانند خرید مسکن، با تردیدهای بیشتری همراه شود.

از سوی دیگر، پیچیدگی‌های حقوقی و اجرایی در فرآیند خرید و انتقال مالکیت در بازار مسکن ایران نیز به‌عنوان یک عامل بازدارنده عمل می‌کند.

نکته مهم دیگر، فراتر از تقاضای مصرفی، به رفتار سرمایه‌گذاران در بازار مسکن بازمی‌گردد؛ بازاری که همواره حساسیت‌ها و منطق خاص خود را داشته است. در شرایط عادی، همزمان با جهش‌های ارزی، بخشی از سرمایه‌ها به سمت دارایی‌های فیزیکی مانند مسکن و زمین حرکت می‌کند؛ چراکه این دارایی‌ها به‌عنوان پناهگاه امن سرمایه شناخته می‌شوند و برای بسیاری از سرمایه‌گذاران، به‌ویژه بازیگران نهادی، امکان حفظ ارزش دارایی را فراهم می‌کنند.

با این حال، فضای جنگی و افزایش سطح ریسک، این الگو را تا حدی دچار تغییر کرده است. به‌عبارت دیگر، مسکن دیگر برای همه سرمایه‌گذاران مقصدی جذاب تلقی نمی‌شود. بخشی از سرمایه‌گذاران همچنان ممکن است در چنین شرایطی به بازار ملک ورود کنند، اما گروهی دیگر به دلیل عواملی مانند نقدشوندگی پایین -که هم در بازار مسکن و هم در زمین مشهود است- از این بازار فاصله می‌گیرند.

 افق سرمایه‌گذاری در مسکن کوتاه‌مدت‌تر و محتاطانه‌تر شده است

در مقابل، بازارهای جایگزین مانند ارز، طلا یا حتی دارایی‌های نوظهوری همچون رمزارزها، به‌دلیل نقدشوندگی بالاتر و امکان جابه‌جایی سریع‌تر سرمایه، جذابیت بیشتری پیدا کرده‌اند. در نتیجه، افق سرمایه‌گذاری در مسکن نیز کوتاه‌مدت‌تر و محتاطانه‌تر شده است. با این حال، همچنان این نگاه سنتی وجود دارد که سرمایه‌گذاری در مسکن بیش از آنکه یک فعالیت پرریسک و سودمحور باشد، نوعی استراتژی دفاعی برای حفظ ارزش دارایی در برابر بی‌ثباتی‌های اقتصادی است.

در گذشته، بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاران با خرید زمین و ورود به فرآیند ساخت‌وساز، به دنبال کسب سود از محل تولید مسکن بودند؛ مسیری که هم به افزایش عرضه منجر می‌شد و هم رونق نسبی صنعت ساختمان را به‌دنبال داشت. اما در سال‌های اخیر -حتی پیش از تشدید تنش‌های نظامی- این الگو دستخوش تغییر شده است. امروز، بخش زیادی از خریدها نه با هدف ساخت، بلکه با هدف «حفظ ارزش دارایی» یا به‌اصطلاح پارک سرمایه انجام می‌شود.

هم‌زمان، رفتار سرمایه‌گذاران نیز بیش از گذشته کوتاه‌مدت، شرطی و وابسته به اخبار شده است. انتظارات قیمتی و تصمیمات خرید و فروش، به‌جای تکیه بر تحلیل‌های بلندمدت، به تحولات لحظه‌ای و سیگنال‌های سیاسی و اقتصادی گره خورده و این موضوع، الگوی رفتاری بازیگران بازار مسکن را به‌طور محسوسی تغییر داده است.

در بعضی از موارد هم شاهد بودیم که افزایش قیمت‌های وجود دارد؛ این نکته را باید در نظر گرفت که افزایش قیمت را با تعداد معاملات باید سنجید؛ یعنی تعداد معاملات کم و قیمت بالا به معنای رونق معاملاتی نیست به معنای رکود تورمی معاملاتی است و نمی‌توانیم این را به عنوان یک اتفاق خوب در نظر بگیریم بلکه به عنوان یک شرایط بحرانی و همچنین یک وضعیت نابهنجار در حوزه مسکن باید در نظر گرفته شود.

مشکلات انباشته‌شده در بازار مسکن در کوتاه‌مدت رفع نمی‌شوند

آنچه تا اینجا مطرح کردم، عمدتاً ناظر بر تداوم روندهای تورمی موجود است؛ اما اگر به هر دلیل -از جمله ادامه‌دار شدن شرایط جنگی و تثبیت تحولات اخیر-سناریوی عدم توافق و تداوم تنش‌ها محقق شود، باید انتظار شکل‌گیری سطحی بالاتر از نااطمینانی در بازار را داشت. در چنین وضعیتی، محدودیت‌های ارزی، اختلال در صادرات و تداوم تورم بالا به یک الگوی مزمن تبدیل می‌شود.

پیامد این شرایط، ورود بازار مسکن به فازی عمیق‌تر از رکود خواهد بود؛ جایی که حجم معاملات به حداقل می‌رسد و تقاضای مصرفی بیش از پیش به تعویق می‌افتد. خانوارها در انتظار بهبود شرایط یا ایجاد فرصت‌های مناسب‌تر، تصمیم‌گیری‌های خود را به عقب می‌اندازند و در مقابل، تنها در برخی نقاط یا شرایط خاص ممکن است معاملات محدود و موردی -عمدتاً با انگیزه‌های سرمایه‌ای- شکل بگیرد.

در این میان، یکی از مهم‌ترین نتایج، تشدید «اجاره‌نشینی اجباری» است. با کاهش توان خرید و محدود شدن دسترسی به تسهیلات مؤثر، چشم‌انداز خانه‌دار شدن برای بخش بزرگی از مستأجران دورتر می‌شود و دوره اجاره‌نشینی عملاً تمدید خواهد شد.

البته در صورتی که از شدت نااطمینانی‌ها کاسته شود و همزمان درآمد خانوارها بهبود یابد، می‌توان انتظار داشت بخشی از این فشارها تعدیل شود. با این حال، بهبود شرایط به‌هیچ‌وجه فوری نخواهد بود. برخلاف برخی تصورات، مشکلات انباشته‌شده در بازار مسکن -به‌ویژه آن دسته که ریشه در ضعف زیرساخت‌ها و اختلالات ساختاری اقتصاد دارند- در کوتاه‌مدت قابل رفع نیستند و بازگشت به ثبات، نیازمند زمان و اصلاحات تدریجی خواهد بود.

جابه‌جایی اجباری به مناطق ارزان‌تر یا واحدهای کوچک‌تر تشدید خواهد شد

در صورت تداوم این شرایط، چشم‌انداز کوتاه‌مدت بازار اجاره را چگونه می‌بینید: ثبات نسبی، کاهش قیمت اسمی، یا افزایش فشار بر مستأجران؟​

در مورد بازار اجاره، محتمل‌ترین سناریو تشدید فشار بر مستأجران است، نه ثبات نسبی یا کاهش اسمی قیمت‌ها. با دشوارتر شدن خرید مسکن -حتی نسبت به گذشته- بخش بیشتری از تقاضا به بازار اجاره منتقل می‌شود. این تقاضا تنها محدود به خانوارهای فعلی نیست، بلکه شامل زوج‌های جدید و حتی خانوارهایی می‌شود که در اثر شرایط بحرانی یا آسیب به واحدهای مسکونی، ناچار به ورود به بازار اجاره شده‌اند.

در مقابل، سمت عرضه با چنین رشدی همگام نیست. کاهش سرمایه‌گذاری و افت ساخت‌وساز باعث شده عرضه واحدهای اجاره‌ای متناسب با افزایش تقاضا رشد نکند. حاصل این عدم تعادل، افزایش فشار در بازار اجاره است؛ به‌طوری‌که اجاره‌بها روندی صعودی پیدا می‌کند، در حالی که قدرت خرید مستأجران تغییری نکرده یا حتی تضعیف شده است. این شکاف، بازار را به سمت نوعی تعادل ناپایدار سوق می‌دهد که در آن هر دو طرف موجر و مستأجر تحت فشار قرار دارند.

در کوتاه‌مدت، می‌توان انتظار افزایش اسمی اجاره‌بها و دشوارتر شدن تمدید قراردادها را داشت. همچنین، جابه‌جایی اجباری به مناطق ارزان‌تر یا واحدهای کوچک‌تر تشدید خواهد شد؛ روندی که در بسیاری از کشورها در شرایط بحران‌های اقتصادی یا جنگی تجربه شده است. در کنار این موارد، احتمال گسترش قراردادهای غیررسمی نیز وجود دارد که می‌تواند تبعات حقوقی و حتی اجتماعی به‌دنبال داشته باشد. البته تقویت سازوکارهای ثبت رسمی قراردادها می‌تواند تا حدی از بروز چنین پیامدهایی جلوگیری کند.

جنگ و تبعات آن معمولاً به جابه‌جایی جمعیت و تغییر الگوی سکونت منجر می‌شود؛ آیا نشانه‌ای از این تغییرات در بازار مسکن دیده می‌شود و این موضوع چه اثری بر قیمت‌ها در مناطق مختلف خواهد داشت؟

در پاسخ به این پرسش، باید تأکید کرد که در حال حاضر داده‌های عمومی و رسمیِ منسجمی که بتواند به‌طور دقیق جابه‌جایی جمعیت و تغییر الگوهای سکونتی را نشان دهد، در دسترس نیست. حتی اتکا به برخی نشانه‌های ظاهری -مانند تغییرات ترافیکی- می‌تواند گمراه‌کننده باشد و الزاماً به معنای وقوع مهاجرت یا تغییر محل سکونت نباشد. این محدودیت داده‌ای در حالی است که در سال‌های اخیر، انتشار آمارهای مرتبط با بازار مسکن، از جمله تعداد معاملات، نیز با وقفه و کاهش مواجه بوده است.

با این حال، در صورت تداوم درگیری‌ها و استمرار شرایط شکننده اقتصادی، می‌توان انتظار تشدید روندهای مهاجرتی را داشت. در چنین سناریویی، بخشی از خانوارها -به‌ویژه در کلان‌شهرهایی مانند تهران یا مناطقی که بیشتر در معرض آسیب بوده‌اند- ممکن است تمایل به جابه‌جایی پیدا کنند. به‌طور سنتی، مقصد این جابه‌جایی‌ها می‌تواند شهرهای شمالی یا مناطق با ریسک کمتر تلقی شود، اما نباید از نقش شهرهای حاشیه‌ای و پیرامونی نیز غافل شد که احتمال جذب بخشی از این تقاضا را دارند.

در عین حال، این جابه‌جایی‌ها الگوی یکدست و سراسری نخواهند داشت. نمی‌توان به‌طور کلی گفت که خروج از همه کلان‌شهرها و ورود به سایر مناطق به‌صورت گسترده و یکسان رخ می‌دهد؛ بلکه این تحولات ماهیتی منطقه‌ای و موردی خواهند داشت و نیازمند بررسی دقیق‌تر بر اساس مبدأ و مقصد هر گروه از خانوارها هستند.

در بازار اجاره، فشار تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت‌ها محتمل خواهد بود

این جابجایی‌ها در داخل کلان‌شهرهایی مثل تهران به چه شکلی بروز و ظهور خواهد یافت؟

در داخل تهران نیز، در صورت تداوم این شرایط، احتمال بروز جابه‌جایی‌های درون‌شهری قابل توجه است. به‌ویژه بخشی از خانوارها ممکن است به‌دلیل فشارهای اقتصادی، ناچار به ترک مناطق گران‌تر و مهاجرت به مناطق میانی یا ارزان‌تر شوند. این جابه‌جایی‌ها صرفاً ریشه اقتصادی ندارد و در برخی موارد، عواملی مانند آسیب‌دیدگی واحدهای مسکونی یا ناامن شدن محیط‌های سکونتی نیز می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در تصمیم خانوارها برای ترک محل زندگی ایفا کند.

در کنار این روند، افزایش تقاضا برای سکونت در شهرهای پیرامونی و حومه‌ای نیز محتمل است؛ جایی که واحدهای کوچک‌تر و ارزان‌تر، گزینه‌های در دسترس‌تری برای خانوارها محسوب می‌شوند. این موضوع می‌تواند به شکل‌گیری نوعی مهاجرت درون‌منطقه‌ای و تغییر توزیع جمعیت در اطراف کلان‌شهرها منجر شود.

از سوی دیگر، نباید نقش عوامل فرهنگی و اجتماعی را نادیده گرفت. در جامعه ایران، پیوندهای خانوادگی و شبکه‌های اجتماعی اهمیت بالایی دارند و در شرایط بحرانی، ممکن است برخی خانوارها به سمت زادگاه یا محل سکونت پیشین خود بازگردند؛ روندی که می‌تواند با تغییرات در وضعیت اشتغال نیز تقویت شود.

در مجموع، این تحولات می‌تواند پیامدهای متفاوتی در بخش‌های مختلف بازار مسکن داشته باشد؛ به‌طوری‌که در مناطق گران‌قیمت، رکود معاملاتی تشدید شود، در حالی‌که در مناطق ارزان‌تر، به‌ویژه در بازار اجاره، فشار تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت‌ها محتمل خواهد بود. این الگوها از منظر سیاست‌گذاری مسکن اهمیت بالایی دارند و نیازمند توجه دقیق هستند.

3 سناریو از آینده بازار مسکن/ جهش قیمت یا تعمیق رکود؟ 

*با در نظر گرفتن اثر همزمان جنگ، تحریم‌ها و نوسانات ارزی، سناریوهای محتمل برای روند قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵ چیست؟ در چه شرایطی احتمال جهش قیمتی یا تعمیق رکود وجود دارد؟

می‌توان سه سناریوی اصلی برای آینده بازار مسکن متصور شد؛

 سناریوی نخست مربوط به حالتی است که افزایش قیمت‌ها به‌صورت اسمی اما محدود رخ می‌دهد؛ شرایطی که در آن نه شاهد تشدید جدی درگیری‌ها هستیم و نه گشایش معنادار اقتصادی. در این وضعیت میانه، قیمت‌ها به‌تدریج رشد می‌کنند، اما این رشد از شتاب بالا یا حالت انفجاری برخوردار نیست و بازار در چارچوبی از رکود تورمی باقی می‌ماند؛ وضعیتی که در سال‌های اخیر نیز با شدت و ضعف‌های مختلف تجربه شده است.

سناریوی دوم به تداوم شرایط جنگی و افزایش نااطمینانی‌ها مربوط می‌شود. در این حالت، مسیر قیمت مسکن و اجاره به‌صورت پایدار صعودی خواهد بود؛ چراکه تورم بالا باقی می‌ماند، هزینه‌های ساخت افزایش می‌یابد و در نتیجه ظرفیت تولید مسکن جدید کاهش پیدا می‌کند. این ترکیب، بازاری را شکل می‌دهد که به‌تدریج گران‌تر می‌شود و هم‌زمان، توان ورود خانوارها به آن کاهش می‌یابد؛ وضعیتی که می‌تواند فشار اقتصادی سنگینی بر بخش‌های مختلف جامعه وارد کند.

در مقابل، سناریوی سوم مربوط به بهبود شرایط و رسیدن به وضعیت صلح یا کاهش تنش‌هاست. در این حالت، هرچند انتظار کاهش فوری قیمت‌ها واقع‌بینانه نیست، اما به‌تدریج با بهبود فضای اقتصادی و افزایش توان درآمدی خانوارها، امکان بازگشت مسکن به جایگاه یک کالای سرمایه‌ای و مصرفی برای بخش بیشتری از جامعه فراهم می‌شود. در ادامه نیز، با ترمیم نسبی زیرساخت‌ها، می‌توان انتظار افزایش تولید مسکن-چه در قالب پروژه‌های درون‌شهری و چه شهرک‌های جدید-را داشت.

در مجموع، آنچه در هر سه سناریو مشترک به نظر می‌رسد، نقش تعیین‌کننده ریسک‌های کلان و شرایط سیاسی-اقتصادی در جهت‌دهی به بازار است. در جمع‌بندی نهایی نیز می‌توان گفت محتمل‌ترین چشم‌انداز برای بازار مسکن، تداوم وضعیت رکود تورمی همراه با فشار فزاینده بر بازار اجاره خواهد بود.

اقتصاد نیوز/