سقف جدید وام ودیعه در برابر تورم اجاره/ تراز وام مستاجران با الگوی رفتاری موجران؛ رهن یا اجاره ماهانه؟

اقتصادسنج| سقف جدید تسهیلات اجاره مسکن در تهران، حدود ۳۰درصد «پول‌پیش» در ارقام ترکیبی رهن و اجاره را پوشش می‌دهد. با این حال منابع اختصاص‌یافته به این وام حداکثر ۲۰۰هزار اجاره‌نشین را شامل خواهد شد.

وام ودیعه اجاره در تهران 30 درصد نسبت به سال قبل افزایش یافت. این در حالی است که موجران در قراردادهای تمدیدی به دنبال رشد 25درصدی و در قراردادهای جدید به دنبال افزایش 40درصدی مبلغ اجاره‌نامه هستند. این تسهیلات در مناطق جنوبی پایتخت کفاف 80درصد «پول‌پیش» در مدل ترکیبی و کفاف 50درصد ودیعه در مدل «رهن کامل» را می‌دهد. این در حالی است که تسهیلات اعلامی کفاف 30درصد «پول پیش» در حالت ترکیبی برای تهران را داده‌، این پوشش در کرج مشابه تهران بوده، اما در شهری همانند اصفهان پوشش‌دهی بهتری را برای مستاجران رقم می‌زند.

سهم وام ودیعه از متوسط پول پیش

بانک مرکزی از افزایش سقف تسهیلات اجاره در تهران خبر داد؛ به‌نحوی‌که سقف تسهیلات مزبور در شهر تهران به 365‌میلیون تومان، در مراکز استان‌ها به 280‌میلیون تومان، سایر شهرها به 185‌میلیون تومان و در روستاها به ۷۵‌میلیون تومان افزایش یافت. در سال 1404 سقف این وام برای ساکنان تهران ۲۷۵‌میلیون تومان، مراکز استان‌ها ۲۱۰میلیون تومان، سایر شهرستان‌ها ۱۴۰میلیون تومان و روستاها ۵۵میلیون تومان بود. به این ترتیب سقف تسهیلات ودیعه مسکن تهران در بازه سالانه رشدی حدود 30درصدی یافت. صرف نظر از میزان پوشش «وام ویژه پول‌پیش» برای مستاجرین، رشد این تسهیلات در بازه سالانه متناسب با تورم اجاره بود. البته با توجه به تصویب این رشد سقف تسهیلات توسط بانک مرکزی در روز هفتم اردیبهشت و زمان مورد نیاز برای ابلاغ به بانک و شعب و تدوین دستورالعمل اجرایی، برای بهره‌مندی از این وام، متقاضیان باید حدود یک‌ماه منتظر باشند.

منابع مالی تعیین‌شده برای پرداخت این تسهیلات در سال جاری 300همت است. با در نظر گرفتن نرخ متوسط تسهیلات در 3 گروه شهر تعیین شده، احتمالا این تسهیلات کفاف تقاضای 150هزار متقاضی را می‌دهد. این در حالی است که بیش از 7‌میلیون خانوار مستاجر در کشور وجود دارند که تقریبا نیمی از آنها نیز با فقر مسکن مواجه بوده و استطاعت کافی برای پرداخت اجاره‌بها را ندارند. به این ترتیب احتمالا امسال نیز همانند سال قبل صف طولانی مستاجران در انتظار وام ودیعه شکل خواهد گرفت. اگر 30درصد کل تسهیلات تعیین‌شده برای پایتخت در نظر گرفته شود، احتمالا 20درصد مستاجرین تهرانی از وام ویژه پول پیش بهره‌مند می‌شوند. بررسی فایل‌های عرضه‌شده به بازار اجاره تهران در سکوهای آنلاین طی فروردین1405 متوسط نرخ ودیعه‌ را برابر یک‌میلیارد و 200‌میلیون تومان و متوسط اجاره‌بهای ماهانه را 20میلیون تومانی برآورد می‌کند؛ البته این ارقام پیشنهادی از سوی موجران بوده و به شکل معمول در هنگام تنظیم قرارداد، قیمت‌های قطعی 10 تا 15درصد کمتر خواهد شد. متوسط رقم پیشنهادی برای اجاره‌بها از سوی موجر برای واحدهایی با متوسط متراژ 96متر و عمر بنای زیر 10سال اخذ شده است. در صورت تبدیل کل اجاره و ودیعه به اجاره ماهانه، میزان اجاره‌بهای ماهانه بیش از 50‌میلیون تومان می‌شود و در صورت تبدیل کل به ودیعه میزان متوسط ودیعه به یک‌میلیارد و 800‌میلیون تومان می‌رسد.

در شرایطی که متوسط نرخ اجاره‌بها در شهر تهران به شکل ترکیبی رهن و اجاره و براساس ارقام پیشنهادی موجرها در نظر گرفته شود؛ وام ودیعه حدود 30درصد «پول پیش» را پوشش می‌دهد. این رقم در مناطق مختلف شهر متفاوت است؛ به‌نحوی‌که در مناطق جنوبی پایتخت در شکل ترکیبی رهن و اجاره ماهانه، میزان پوشش‌دهی وام تسهیلات به 80درصد و در مدل رهن کامل به 50درصد می‌رسد. میزان پوشش سقف وام ودیعه در منطقه 4 و 5تهران که مناطق متوسط‌نشین شهر هستند، در صورت رهن کامل حدود 15درصد و در مدل ترکیب رهن و اجاره معادل 30درصد خواهد بود. بررسی‌ها از فایل‌های اجاره در شهر کرج نشان از آن دارد که میزان پوشش‌دهی وام ودیعه همانند تهران بوده، اما در شهر اصفهان میزان پوشش تسهیلات ودیعه بالاتر از پایتخت است؛ به‌نحوی‌که در مدل ترکیب رهن و اجاره، سقف تسهیلات در اصفهان معادل 40درصد «پول پیش» است.

کف رشد قیمت در قرارداد اجاره

شاخص اجاره‌ مسکن که از فایل‌های عرضه‌شده به سکوهای آنلاین استخراج شده و شامل قیمت پیشنهادی موجران است، متوسط اجاره‌بها در تهران برای واحدی میان متراژ با عمر بنای زیر 10سال را 530هزار تومان به ازای هر مترمربع نشان می‌دهد. البته به شکل معمول قیمت قطعی منعقدشده در قراردادها تقریبا 10درصد کمتر از این رقم بوده و با چانه‌زنی در هنگام انعقاد قرارداد حاصل می‌شود. متوسط اجاره‌بها در کرج حدود 400هزار تومان به ازای هر مترمربع و متوسط اجاره‌بها در اصفهان 300هزار تومان به ازای هر مترمربع است. بررسی میدانی خبرنگار «دنیای‌اقتصاد» در گفت‌وگو با واسطه‌های ملکی از آن حکایت دارد که موجران در قراردادهای تمدیدی عمدتا به رشد 20 تا 25درصدی مبلغ قرارداد راضی هستند. متوسط قیمت پیشنهادی موجران در سکوهای آنلاین در فروردین امسال با ثبت رشد حدود 40درصدی به 530هزار تومان به ازای هر مترمربع رسیده، این تفاوت به‌دلیل ثبت قرارداد جدید با رشد بالاتر و چانه‌زنی در هنگام ثبت قرارداد به‌وجود آمده است.

بررسی میدانی از واسطه‌های ملکی چند نکته را در بازار اجاره نمایان می‌کند، اول آنکه مستاجران به‌دلیل هزینه بالای جابه‌جایی و دشواری‌های حاکم بر آن تمدید قرارداد را به جابه‌جایی ترجیح می‌دهند. افزایش قیمت در بازاره اجاره در قراردادهای تمدیدی 20 تا 25 درصد و در قرارداد جدید حدود 40درصد است. موجران بازنشسته عمدتا به دنبال دریافت اجاره ماهانه و موجران با سن کمتر به دنبال دریافت ودیعه با هدف سرمایه‌گذاری در بازارهای مالی هستند. عمده زوج‌ها سکونت در تهران حتی با اجاره‌بهای بالا را به خروج از پایتخت ترجیح می‌دهند؛ چرا‌که برخی از آنها با درنظر گرفتن هزینه جابه‌جایی و دشواری‌های آن حاضر به پذیرش چنین افزایشی حتی با حذف سایر هزینه‌های ضروری زندگی می‌شوند. مهاجرت به شهرهای حاشیه تهران یکی از گزینه‌های موجود برای کاهش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه زندگی است؛ اما این موضوع هزینه رفت‌وآمد و دشواری جابه‌جایی را به شهروندان تحمیل می‌کند و بنابراین گزینه مطلوبی نیست. بسیاری از مستاجران مجرد یا زوج‌های جوان ترجیح می‌دهند تا از سایر هزینه‌های زندگی بزنند ولی در داخل شهر تهران بمانند تا دسترسی راحت‌تری به محل کار داشته باشند. بررسی‌ها از آن حکایت دارد که محلاتی که در جنگ اسفند بیش از سایر مناطق آماج حملات هوایی بوده‌اند با تمایل بخشی از مستاجران برای تعویض خانه مواجه شده‌اند و همین موضوع باعث شده است اجاره‌بها در این مناطق نسبت به سال قبل تغییر چندانی نکند.