سرنوشت وام ودیعه مسکن/ طرحی که همان سال اول شکست خورد!

 به گزارش اقتصادسنج، حدود 3 سال است که طرح اعطای وام ودیعه مسکن برای ساماندهی و کنترل بازار اجاره بها اجرا می شود؛ طرحی تقریبا بدون نتیجه که از دولت دوازدهم آغاز شد و در این دولت نیز ادامه پیدا کرده است.

دولت ابتدای تابستان امسال مصوبه ناموفق سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ که در دولت قبل برای تنظیم اجاره‌‌‌بها پیش‌بینی شده بود را با تغییرات جزئی ابلاغ کرد و امیدوار بود بتواند با تعیین سقف دستوری برای رشد اجاره‌‌‌بها و الزام موجران به تمدید قرارداد با مستاجر قبلی (مگر در موارد استثنا)، مانع تورم بالای اجاره‌‌‌بها شود.

برای ثبت نام وام ودیعه مسکن کلیک کنید

اما با وجود اینکه سقف تعیین شده رشد اجاره‌‌‌بها در قراردادهای تمدیدی امسال در تهران ۲۵‌درصد و در سایر شهرها ۲۰‌درصد تعیین شده بود، براساس آمارهای رسمی دست‌‌‌کم در تهران میزان رشد اجاره‌‌‌بها در قراردادهای رسمی نزدیک دو برابر این میزان بود.

اصرار دولت بر اجرای طرح اعطای وام ودیعه مسکن!

با وجود اینکه از ابتدا مشخص بود تعیین سقف دستوری در بازار اجاره‌‌‌بها مثل سال‌های قبل نتیجه‌‌‌ای در پی ندارد، دولت این راه بی‌‌‌نتیجه را در تابستان امسال نیز دنبال کرد و اکنون نیز ستاد هماهنگی اقتصادی دولت به ناکارآمدی راه پیموده اذعان کرده، اما در عین حال از دستگاه‌های مرتبط خواسته وظایف خود را به درستی انجام دهند، به این امید که در ماه‌‌‌های آتی این مصوبه به کنترل تورم در بازار اجاره مسکن بینجامد.

روندی که وام ودیعه طی کرد!

نخستین بار در اردیبهشت سال ۱۳۹۹ در ستاد ملی مقابله با کرونا تصویب شد تا به مستأجران تسهیلات ودیعه مسکن تا سقف ۵۰ میلیون تومان برای تهران، ۳۰ میلیون تومان برای کلانشهر‌ها و ۱۵ میلیون تومان برای سایر شهر‌ها و در هر سه مدل با نرخ سود یارانه‌ای ۱۳ درصد اعطا شود.

آنگونه که از سوی محمود محمودزاده معاون سابق مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام شده بود، در پایان سال ۱۳۹۹ تعداد مستأجرانی که تسهیلات ودیعه مسکن دریافت کرده بودند، ۲۳۰ هزار نفر از مجموع بیش از ۲ میلیون متقاضی دریافت این تسهیلات بود که به نظر می‌رسد کمی بیش از ۱۰ درصد متقاضیان توانستند این وام را دریافت کنند.

این در حالی است که محمد اسلامی وزیر سابق راه و شهرسازی نیز از وجود برخی انحرافات در دریافت این تسهیلات خبر داده و گفته بود: یکی از مشکلاتی که در تسهیلات ودیعه مسکن داشتیم این بود که برخی با سندسازی و تهیه اجاره نامه‌های صوری و آشنایی قبلی با برخی شعب بانک‌های عامل در پرداخت این وام، توانسته بودند تسهیلات ودیعه مسکن را دریافت کنند.

این روند (اعطای تسهیلات ودیعه مسکن به مستأجران) در سال ۱۴۰۰ نیز ادامه یافت و مصوبه سال ۱۳۹۹ ستاد ملی مقباله با کرونا در خرداد ۱۴۰۰ هم تمدید شد، اما سقف‌های اعلامی این تسهیلات برای ۱۴۰۰ به ۷۰، ۴۰ و ۲۵ میلیون تومان برای به ترتیب تهران، کلانشهر‌ها و سایر شهر‌ها با نرخ سود ۱۳ درصد و بازپرداخت ۵ ساله برای وام ۷۰ میلیونی و ۳ ساله برای سایر شهر‌ها تعیین شد.

در سال ۱۴۰۰ نیز به بیش از ۲۲۵ هزار مستأجر تا حدود مجموع ۱۰ هزار میلیارد تومان از میان ۹۰۰ هزار متقاضی اعطا شد که به معنی اعطای این تسهیلات به یک چهارم (۲۵ درصد)‌ متقاضیان است؛ علت اینکه افراد بیشتری توانستند در سال گذشته نسبت به سال قبل از آن تسهیلات ودیعه مسکن دریافت کنند، این بود که در سال ۱۴۰۰ اعلام شد کسانی که سال قبل از آن وام ودیعه گرفته، ولی هنوز تسویه نکرده اند، نمی‌توانند سال بعد از آن (۱۴۰۰) هم بار دیگر وام ودیعه مسکن دریافت کنند.

در حالی که فعالیت ستاد ملی مقابله با کرونا با توجه به مهار نسبی گسترش این ویروس در پایان سال گذشته و اوایل سال جاری کمرنگ‌تر شده بود، نهاد سیاست گذار بخش مسکن، تمدید اعطای تسهیلات ودیعه مسکن در سال ۱۴۰۱ را از این ستاد به شورای عالی هماهنگی سران قوا برد و در تیر ماه امسال مصوبه این شورا در خصوص اعطای تسهیلات ودیعه مسکن به بانک مرکزی ابلاغ شد.

بر این اساس قرار شد در سال جاری به هر مستأجر تهرانی ۱۰۰، ۸ کلانشهر ۷۰ و سایر شهر‌ها ۴۰ میلیون تومان تسهیلات کمک ودیعه مسکن پرداخت شود.

چه تعداد از مستاجران وام ودیعه مسکن گرفته اند؟

آنگونه که مهدی صحابی معاون اداره اعتبارات بانک مرکزی گفته از آغاز اجرای برنامه پرداخت وام ودیعه مسکن (تیرماه امسال) تا پایان ۱۲ مهر ماه امسال ۹۴ هزار مستأجر در سراسر کشور از حدود ۵۰۰ هزار متقاضی مجموعا ۵ هزار و ۸۵۰ میلیارد تومان وام کمک ودیعه مسکن با نرخ سود ۱۸ درصد و بازپرداخت ۵ ساله از بانک‌های عامل دریافت کرده اند. به عبارت دیگر حدود یک پنجم (۲۰ درصد) متقاضیان توانسته اند این تسهیلات را دریافت کنند.

ادامه رشد اجاره بها 

این در حالی است که بر اساس اعلام آمار رسمی بانک مرکزی، اجاره بها از ابتدای فروردین امسال تا پایان شهریور به طور متوسط ۲۰ درصد در پایتخت رشد داشته است؛ همچنین اجاره بها در شهریور ۱۴۰۱ نسبت به شهریور ۱۴۰۰ رشد حدودا ۴۱ درصدی داشته است؛ این شاخص (رشد اجاره بها) در شهریور ۱۴۰۰ نسبت به شهریور ۱۳۹۹ (نخستین سال اعطای تسهیلات ودیعه مسکن) افزایش تقریبا ۴۳ درصدی را نشان می‌دهد؛ بنابراین در طول ۳ سال اجرای طرح اعطای تسهیلات ودیعه مسکن، اجاره بها تقریبا ۸۴ درصد در تهران به طور متوسط رشد نشان می‌دهد.

با این وجود بررسی‌های میدانی بازار رهن و اجاره مسکن در نقاط مختلف تهران حاکی است که اگرچه وام ودیعه مسکن در سال جاری نسبت به سال ۱۳۹۹ در تهران دو برابر شده، اما در بازار اجاره مسکن رشد قیمت‌ها تا ۳ برابر هم بوده است.

به عنوان مثال مبلغ ودیعه مسکن (رهن) یک واحد مسکونی ۵۰ تا ۷۵ متری در منطقه ۱۰ تهران (از مناطق پر طرفدار مستأجران دهک‌های میانی و پایین تر) به طور متوسط ۳۵ تا ۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه نیز بین ۵۰۰ هزار تا یک و نیم میلیون تومان بوده است، اما در سال جاری به ۱۵۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان ودیعه و ۳.۵ تا ۶ میلیون تومان اجاره ماهانه رسیده است.

این وضعیت در سایر مناطق پایتخت نیز کم و بیش بر همین منوال بوده و به نظر می‌رسد مبلغ وام ودیعه پرداختی در تهران (۱۰۰ میلیون تومان) یک سوم یا حداکثر نیمی از ودیعه پیشنهادی موجران در بازار اجاره مسکن را پوشش دهد.

به طور خلاصه، همانگونه که درحوزه وام مسکن انتقاداتی به نحوه اعطا و مبلغ وام وارد بود این انتقادات به وام ودیعه هم وارد است چرا که سیاست تحریک تقاضا منجر به افزایش قیمت می‌شود، یعنی بسیاری از صاحبخانه‌هایی که به دلیل آگاهی از وضعیت مالی مستاجران امکان توافق بهینه‌ای را داشتند ممکن است مستاجر را وادار به اخذ وام کنند. قطعا این روش به غیراز اینکه به بازار مسکن کمکی نمی‌کند، بلکه منجر به افزایش قیمت نیز می‌شود. اگر مستاجر توان پرداخت اجاره بها داشته باشد با صاحبخانه به توافق پرداخت می‌رسد چرا این سود را به بانک بدهد؟ این طرح عملا کمترین کمکی به مستاجرانی نمی‌کند که نمیتوانند منزل مسکونی مورد نیاز خود را اجاره کنند.