بازار ویلاهای شمال در وضعیت «دست به ماشه»/ آینده به تحولات سیاسی گره خورد

اقتصادسنج| سرعت رشد قیمت ویلا در شهرهای شمالی کشور در سه ماه اخیر پس از آتش‌بس کاهش محسوسی را تجربه کرد؛ به‌نحوی‌که برخی فعالان بازار ملک از کشیده شدن ترمز رشد قیمت در این بازار خبر می‌دهند. با این حال، با توجه به جهش هزینه مصالح ساختمانی طی یک‌سال اخیر و به‌ویژه پس از جنگ اسفند، احتمال عقبگرد قیمتی در این بازار به شدت محدود شده است.

بازار ویلا در شهرهای شمال طی سال ۱۴۰۴ دو مرتبه با جهش قیمت مواجه شد. نخستین جهش پس از جنگ ۱۲ روزه رخ داد؛ زمانی که امنیت نسبی شهرهای شمالی باعث افزایش تقاضا برای خرید ویلا شد. شوک دوم نیز در زمستان سال گذشته و همزمان با جهش قیمت مسکن در تهران، افزایش نرخ طلا و ارز و تشدید گمانه‌زنی‌ها درباره وقوع جنگی دیگر شکل گرفت و بار دیگر بازار ویلا را با رشد قیمت روبه‌رو کرد.

داده‌های جمع‌آوری‌شده و گفت‌وگو با معامله‌گران ملکی نشان می‌دهد که پس از آتش‌بس، از تب خرید ویلا در شهرهای شمالی کاسته شده و طی چهار ماه اخیر، قیمت پیشنهادی فروش ویلا ۵ تا ۲۰ درصد افزایش یافته است؛ وضعیتی که می‌توان از آن با عنوان کشیده شدن ترمز رشد قیمت در بازار ویلاهای شمال یاد کرد.

در حال حاضر متوسط قیمت یک ویلای متعارف، دارای زمین حدود ۳۰۰ مترمربعی و زیربنای حدود ۱۶۰ مترمربع در مناطق توریستی مازندران، حدود ۲۰ میلیارد تومان برآورد می‌شود و متوسط قیمت ویلا در شهرهای توریستی استان مازندران نیز ۱۷ میلیارد تومان است.

نسبت قیمت ویلا در شهرهای شمالی به خانه در تهران نیز معیاری برای سنجش وضعیت بازار مسکن دوم به شمار می‌رود. در سال ۱۴۰۰ این نسبت یک به یک بود؛ اما در شرایط کنونی به عدد ۲ رسیده است؛ به این معنا که با مبلغ فروش یک آپارتمان نوساز در محله‌ای متوسط در تهران می‌توان دو ویلای متوسط در شمال خریداری کرد. این نسبت در بهمن سال گذشته ۱.۹ بود و پس از جهش قیمت ویلا در اسفند و فروردین به ۱.۸ کاهش یافت.

متقاضیان خرید و فروش ویلا به‌صورت مستمر وضعیت تحولات سیاسی و روند تفاهم را رصد می‌کنند و بازار در وضعیت «دست به ماشه» قرار دارد.

این مطلب چهار سناریو برای آینده بازار ویلاهای شمال ترسیم می‌کند. در سناریوی اول، اگر تفاهم از بین برود و جنگ دوباره آغاز شود، احتمال افزایش محسوس قیمت ویلا و نزدیک شدن نسبت قیمت آپارتمان تهران به ویلاهای شمال به عدد یک وجود دارد.

در سناریوی دوم، اگر نه جنگ جدیدی رخ دهد و نه صلح پایدار برقرار شود، جهش قیمت مصالح ساختمانی مانع ثبات قیمت خواهد شد و رشد محدود قیمت ویلا محتمل است.

در سناریوی سوم، در صورت تداوم وضعیت «نه جنگ، نه صلح»، احتمال رشد بیشتر قیمت آپارتمان در تهران نسبت به ویلاهای شمال وجود دارد و نسبت قیمت تهران به شمال از عدد ۲ فراتر می‌رود. در سناریوی چهارم نیز احتمال تحرک نسبی خرید در بازار ویلاهای شمال وجود دارد.