سرنوشت قراردادهای اجاره با افزایش بیش از ۲۵ درصد؛ قانون چه می‌گوید؟

اقتصادسنج؛ عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: در سامانه تمدید قراردادهای اجاره مسکن، محدودیتی به لحاظ افزایش رقم بالاتر از حدنصاب قانونی افزایش ۲۵ درصد وجود ندارد اما در صورت شکایت مستاجر، دستگاه قضایی می‌تواند ورود کند.

تورج سرباز اظهار کرد: با توجه به مصوبه سران قوا که از سوی وزیر راه و شهرسازی اعلام شده، سقف مجاز ۲۵ درصد در افزایش رقم قراردادهای اجاره مسکن باید رعایت شود و در صورت عدم رعایت، دستگاه قضایی با شکایت مستاجر می‌تواند ورود کند و برخورد قضایی با موجر صورت دهد. قضات نیز بجز شروط و موارد استثنا که در قانون ذکر شده نباید حکم تخلیه صادر کنند. البته این مصوبه صرفا مربوط به املاک مسکونی است و مربوط به قراردادهای تجاری و اداری نمی‌شود.

وی افزود: در سامانه تمدید قرارداد، محدودیتی به لحاظ افزایش رقم وجود ندارد. یعنی موجر و مستاجر می‌توانند با توافق و اختیار خود رقم‌های متفاوتی نسبت به سقف مصوب، اعمال کنند.

عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه شروط چهارگانه که منجر به فسخ قرارداد اجاره می‌شود راه را برای دو زدن قانون توسط موجران فراهم می کند گفت: این شروط شامل تخریب و نوسازی ملک، انتقال قانونی به فرد دیگر، نیاز شخصی موجر یا افراد تحت تکفل وی و عمل نکردن مستاجر به تعهدات خود مثل اجاره بها شارژ و غیره است. به نظرم این موارد، مصوبه تمدید قراردادهای اجاره را در عمل، ضعیف کرده و باید این موارد از قانون مذکور حذف شود.

اگر توافقی غیر از مصوبه تمدید خودکار قرارداد اجاره صورت گیرد قاضی نباید آن را بپذیرد اما ممکن است قاضی به این تشخیص برسد که توافق طرفین جزو قواعد آمره محسوب می‌شود و اختیار طرفین را معتبر بداند و قرارداد بیش از حدنصاب را بپذیرد.

سرباز با اشاره به اقدامات اتحادیه املاک برای ضمانت اجرای تمدید خودکار قراردادهای اجاره با لحاظ سقف مجاز ۲۵ درصد اجاره‌بها گفت: به مشاوران املاک توصیه شده که از تنظیم قراردادهایی که سقف ۲۵ درصد در آن رعایت نمی‌شود خودداری کنند. اما به لحاظ قانونی مسئولیت عدم رعایت مفاد مصوبه بر عهده طرفین قرارداد است.

وی اظهار کرد: مطابق اصل نسبی بودن قراردادها در قانون مدنی، قرارداهای فی‌مابین ارتباطی به شخص ثالث ندارد؛ مگر اینکه قصور از ناحیه شخص ثالث ایجاد شود. واحد صنفی هم در واقع شخص ثالث محسوب می‌شود. ضمانت اجرای مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره از سوی قوه قضاییه تضمین شده است که هیچ حکم تخلیه‌ای صادر نمی‌کند. با این وجود ما به مشاوران املاک دارای مجوز ابلاغ کردیم که طبق قانون باید سقف مجاز ۲۵ درصد را رعایت کنند.

سرباز در پاسخ به این سوال که اگر مستاجر در یک واحد مسکونی بیش از دو سال مستقر باشد مساله‌ی اجبار در تمدید قرارداد لحاظ می‌شود یا نه، بیان کرد: با توجه به آنکه مصوبه امسال بر مبنای شرایط جنگی در نظر گرفته شده تمامی قراردادها به شرط تمایل مستاجر باید تمدید شود؛ حتی اگر ۲ سال، ۵ سال یا ۱۰ از استقرار مستاجر در یک واحد گذشته باشد.

عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران تصریح کرد: استدلال سران قوا این بود که مستاجران در شرایط جنگی هزینه‌های بیشتری را در مقایسه با گذشته متحمل شده اند. لذا از این زاویه باید کمکی به آنها صورت گیرد. قانون امسال جدید است و کسانی که در سال ۱۴۰۵ قراردادشان منقضی می‌شود می‌توانند یک سال دیگر با حداکثر افزایش ۲۵ درصد تمدید کنند.

سرباز با اشاره به حکم قانون در مواردی که موجر و مستاجر با اختیار خود قرارداد را بالاتر از نرخ ۲۵ درصد منعقد می‌کنند گفت: بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، توافقی که برخلاف قواعد آمره نباشد نافذ و معتبر است.  قصد و رضایت طرفین معامله نیز از جمله قواعد آمره است. البته با توجه به مصوبه تمدید قراردادهای اجاره بها طبیعتا اگر توافقی غیر از آن صورت گیرد قاضی نباید آن را بپذیرد اما ممکن است قاضی بر مبنای قانون موجر و مستاجر، به این تشخیص برسد که توافق طرفین جزو قواعد آمره محسوب می‌شود و اختیار طرفین را معتبر بداند و قرارداد بیش از حدنصاب را بپذیرد.  تفسیر قاضی از قانون در این موارد مهم است.

وی ادامه داد: اگر قاضی، قرارداد را جزو قواعد آمره تشخیص دهد مستاجر نمی‌تواند بگوید جهل به قانون، اکراه یا اضطرار داشته است؛ زیرا به اختیار خودش کاری را انجام  داده است. در این موارد قانونگذار مقداری سخت می‌گیرد؛ چرا که جهل به قانون رافع مسئولیت نیست.

این کارشناس بازار مسکن، تمدید خودکار قراردادهای اجاره توسط سران قوا را اقدامی تحسین برانگیز دانست و گفت: قانون مذکور اگر تداوم پیدا کند می‌تواند در آرامش و ثبات بازار اجاره اثرگذار باشد. برخی افراد می‌گفتند چنین چیزی شدنی نیست اما در مقام اجرا دیدیم که محقق شد و اکثر موجران و مشاوران املاک از قانون تبعیت می‌کنند. همین مصوبه اگر در بخش خرید و فروش نیز اجرا شود می‌تواند در کنترل سوداگری و سفته‌بازی در بازار مسکن که به رشد پیاپی قیمت‌ها در دهه‌های اخیر منجر شده اثرگذار باشد.

سرباز در عین حال بیان کرد: بر اساس قاعده فقهی «الناس مسلطون علی اموالهم» هرکس نسبت به منافع و مبلغ مال خود اختیار دارد. لذا طبق این قاعده حاکمیت نمی‌تواند از اراده خود برای نرخ‌گذاری استفاده کند. اما وقتی شرایط بحرانی است و بیم آن می رود که یک عده از فضا سوءاستفاده کنند و نارضایتی در جامعه پدیدار شود، همه ملزم هستند از قانونی که در شرایط اضطرار تصویب می‌شود تمکین کنند. بنابراین مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره لازم الاجرا است و به نظر من می تواند در بخش خرید و فروش نیز اجرا شود.

وی همکاری مشاوران املاک با طرح افزایش حدنصاب ۲۵ درصد تمدید قراردادهای اجاره را مناسب دانست و گفت: معتقدم ۹۹ درصد از همکاران ما که به صورت قانونی فعالیت می‌کنند و مجوز دارند قراردادها را بر اساس ضوابط قانونی تنظیم می‌کنند. در مواردی که دیده می‌شود برخی املاکی‌ها قراردادهایی خارج از ضوابط تنظیم می‌کنند، املاکی‌های بدون مجوز هستند که فعالیت‌های غیرقانونی انجام می‌دهند.