رویای خانه‌دار شدن دورتر شد؛ وقتی مسکن به ابزار حفظ سرمایه تبدیل می‌شود

اقتصادسنج| آنچه امروز در بازار مسکن کشور مشاهده می‌شود، تبدیل شدن خانه از یک کالای مصرفی و محل سکونت خانوارها به یک دارایی سرمایه‌ای برای حفظ ارزش پول و کسب سود است؛ روندی که به اعتقاد بسیاری از کارشناسان اقتصادی، ریشه اصلی بخش قابل توجهی از بحران کنونی مسکن به شمار می‌رود.

در شرایطی که بخش قابل توجهی از خانوارهای ایرانی برای تأمین حداقل نیاز مسکونی خود با دشواری‌های فراوان مواجه هستند، حجم عظیمی از سرمایه‌ها به سمت خرید و نگهداری واحدهای مسکونی با هدف سرمایه‌گذاری هدایت شده است. این مسئله باعث شده عرضه واقعی مسکن به بازار مصرف کاهش یافته و قیمت‌ها به شکل مستمر در مسیر صعودی قرار گیرد.

بنگاهداری بانک‌ها؛ متهم همیشگی بازار مسکن

یکی از مهم‌ترین انتقاداتی که طی سال‌های گذشته از سوی کارشناسان حوزه مسکن مطرح شده، ورود گسترده بانک‌ها و برخی نهادهای اقتصادی به فعالیت‌های بنگاهداری و تملک املاک است. طبق گفته کارشناسان، بخشی از بانک‌ها در سال‌های گذشته به جای ایفای نقش اصلی خود در تأمین مالی بخش تولید، به جمع‌آوری و نگهداری دارایی‌های ملکی روی آورده‌اند. نتیجه این روند، انباشت حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی، تجاری و زمین در ترازنامه بانک‌ها بوده است.

کارشناسان معتقدند نگهداری این املاک، به‌ویژه واحدهای مسکونی خالی، عملاً بخشی از عرضه بالقوه بازار را از چرخه مصرف خارج کرده و به ایجاد انتظارات تورمی در بازار مسکن دامن زده است.

در حالی که قانون مالیات بر خانه‌های خالی با هدف بازگرداندن واحدهای بلااستفاده به بازار تدوین شد، بسیاری از کارشناسان ارشد بازار مسکن بر این باورند که اجرای این قانون هنوز نتوانسته اثرگذاری لازم را بر بازار داشته باشد. به اعتقاد آنان، تا زمانی که هزینه احتکار مسکن از منافع آن بیشتر نشود، انگیزه لازم برای عرضه واحدهای خالی به بازار شکل نخواهد گرفت.

خانه‌های خالی؛ سرمایه‌های منجمد در دل بحران مسکن

در شرایطی که میلیون‌ها مستأجر با افزایش بی‌سابقه هزینه‌های اجاره و خرید مسکن مواجه هستند، وجود حجم بالایی از واحدهای خالی به یکی از پارادوکس‌های اصلی بازار تبدیل شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش مهمی از این خانه‌ها با هدف حفظ سرمایه و انتظار برای افزایش بیشتر قیمت‌ها نگهداری می‌شوند. این در حالی است که کمبود عرضه مؤثر در بازار مصرف، فشار مضاعفی بر قیمت‌ها وارد کرده و دسترسی خانوارها به مسکن مناسب را دشوارتر ساخته است.

به اعتقاد تحلیلگران، خانه‌ای که در آن سکونتی صورت نمی‌گیرد و به بازار اجاره یا فروش عرضه نمی‌شود، عملاً از چرخه اقتصادی خارج شده و به عاملی برای تشدید عدم تعادل بازار تبدیل می‌شود.

پردیس و پرند؛ پایان رویای خانه‌دار شدن طبقه متوسط؟

افزایش قیمت مسکن دیگر محدود به مناطق مرکزی کلان‌شهرها نیست. شهرهای جدیدی که روزی با هدف خانه‌دار شدن اقشار متوسط و کم‌درآمد ایجاد شدند نیز طی سال‌های اخیر با جهش‌های قابل توجه قیمتی مواجه شده‌اند. شهرهای جدید پردیس و پرند که زمانی به عنوان آخرین امید بسیاری از مستأجران برای خرید مسکن شناخته می‌شدند، اکنون خود به بازارهایی با قیمت‌های سنگین تبدیل شده‌اند.

فعالان بازار مسکن معتقدند رشد مستمر قیمت‌ها در این مناطق موجب شده حتی خانوارهایی که توان خرید در تهران را نداشتند نیز از بازار شهرهای اقماری خارج شوند. در نتیجه فاصله میان درآمد خانوار و قیمت مسکن به سطحی رسیده که خانه‌دار شدن برای بخش بزرگی از جامعه به آرزویی دست‌نیافتنی تبدیل شده است.

طرح‌های حمایتی؛ گرهی که همچنان باز نشده است

دولت‌ها طی سال‌های اخیر طرح‌های مختلفی را برای افزایش عرضه مسکن و حمایت از متقاضیان اجرا کرده‌اند. با این حال، بسیاری از کارشناسان معتقدند این برنامه‌ها هنوز نتوانسته‌اند تأثیر تعیین‌کننده‌ای بر کنترل قیمت‌ها و بهبود قدرت خرید خانوارها داشته باشند.

اگرچه ساخت مسکن حمایتی می‌تواند بخشی از نیاز بازار را پوشش دهد، اما واقعیت آن است که بحران مسکن صرفاً ناشی از کمبود ساخت و تولید نیست. در کنار ساخت‌وساز، عواملی همچون سوداگری، احتکار واحدهای مسکونی، نبود مالیات‌های بازدارنده، ضعف نظام تأمین مالی و نبود نظارت مؤثر بر بازار نیز نقش تعیین‌کننده‌ای در شکل‌گیری شرایط فعلی دارند.

کارشناسان معتقدند تا زمانی که نگاه سرمایه‌ای بر بازار مسکن حاکم باشد، افزایش تولید به تنهایی نمی‌تواند به تعادل پایدار بازار منجر شود.

پلتفرم‌های قیمت‌ساز؛ حلقه جدید التهاب در بازار

در سال‌های اخیر توسعه پلتفرم‌های خانه‌یاب نیز به یکی از موضوعات بحث‌برانگیز بازار تبدیل شده است. برخی کارشناسان معتقدند نبود سازوکارهای نظارتی کافی در این سامانه‌ها موجب شده مالکان بتوانند قیمت‌های پیشنهادی خود را بدون هیچ معیار مشخصی ثبت کنند. در نتیجه، بسیاری از فایل‌های منتشر شده به مرجع ذهنی جدیدی برای تعیین قیمت‌ها تبدیل می‌شوند؛ حتی اگر معامله‌ای بر اساس آن قیمت‌ها انجام نشده باشد.

به باور کارشناسان بازار مسکن، زمانی که قیمت‌های غیرواقعی به صورت گسترده در فضای مجازی منتشر می‌شود، انتظارات تورمی افزایش یافته و بازار به سمت سطوح قیمتی بالاتر هدایت می‌شود. این موضوع بار دیگر پرسشی جدی را مطرح می‌کند؛ چرا سازوکار مشخصی برای کنترل قیمت‌های غیرواقعی و جلوگیری از انتشار نرخ‌های غیرمتعارف در بازار مسکن وجود ندارد؟

وام‌هایی که خانه‌دار نمی‌کنند

یکی دیگر از چالش‌های مهم بازار مسکن به نظام تسهیلات‌دهی بازمی‌گردد. اگرچه بانک‌ها هر ساله از افزایش سقف وام‌های خرید مسکن خبر می‌دهند، اما واقعیت بازار نشان می‌دهد این تسهیلات فاصله بسیار زیادی با قیمت واقعی واحدهای مسکونی دارند.

امروز در بسیاری از شهرهای کشور، سهم وام مسکن از قیمت یک واحد مسکونی به حدی ناچیز است که عملاً تأثیر محسوسی در قدرت خرید متقاضیان ایجاد نمی‌کند.

از سوی دیگر، نرخ اقساط و بازپرداخت این تسهیلات نیز متناسب با سطح درآمد خانوارها نیست. به همین دلیل بسیاری از متقاضیان ترجیح می‌دهند اساساً وارد فرآیند دریافت وام نشوند، زیرا بازپرداخت آن فشار مضاعفی بر بودجه خانوار وارد می‌کند.

کارشناسان اقتصادی معتقدند نظام تأمین مالی مسکن در ایران نیازمند بازنگری اساسی است و بدون طراحی ابزارهای مالی متناسب با قدرت خرید خانوارها، امکان خروج از بحران فعلی وجود نخواهد داشت.

ضرورت بازگشت مسکن به جایگاه اصلی خود

بازار مسکن ایران امروز بیش از هر زمان دیگری نیازمند اصلاحات ساختاری است. اجرای دقیق مالیات بر خانه‌های خالی، پایان دادن به بنگاهداری بانک‌ها، عرضه املاک مازاد دستگاه‌ها و نهادهای اقتصادی، ساماندهی پلتفرم‌های آنلاین قیمت‌گذاری، افزایش شفافیت معاملات و اصلاح نظام تسهیلات‌دهی از جمله اقداماتی است که می‌تواند بخشی از مشکلات موجود را کاهش دهد.

کارشناسان بر این باورند که مسکن زمانی به تعادل خواهد رسید که دوباره به کالایی مصرفی و محلی برای سکونت خانوارها تبدیل شود، نه ابزاری برای سوداگری و حفظ سرمایه. تا زمانی که خانه بیش از آنکه سرپناه باشد، به عنوان یک دارایی سودآور تلقی شود، مسیر خانه‌دار شدن برای میلیون‌ها خانوار ایرانی همچنان دشوار و دور از دسترس باقی خواهد ماند.