جزئیات بسته حمایتی مستاجران اعلام شد/وضعیت اجاره بها سروسامان پیدا می کند؟

اقتصادسنج| آمارهای رسمی از بازار مسکن مربوط به بهمن سال گذشته است و آمار جدیدی از قیمت‌ها در این بازار از نرخ اجاره و خرید و فروش، منتشر نشده است. براساس اطلاعات مرکز آمار، تورم اجاره‌ بها در بهمن 1401 برابر 41 درصد بوده است.

با توجه به اینکه هر سال و در آستانه شروع جابه‌جایی مستأجران، قیمت‌ها در بازار مسکن دستخوش تغییراتی می‌شود و افزایش می‌یابد؛ با اینکه آمار رسمی از این بازار منتشر نشده اما گزارش میدانی ما از املاکی‌های سطح شهر تهران نشان می‌دهد مستأجرانی که اجاره‌نامه‌های خود را تمدید کرده‌اند مجبور شده‌اند پول پیش (رهن) و اجاره ماهانه را 2 یا 3 برابر بیشتر کنند. اجاره‌نامه‌های جدید البته با قیمت‌های بالاتر ثبت می‌شود. دو سه برابر شدن اجاره‌ها معمولاً برای خانه‌های قدیمی و با سال ساخت بیش از 30 سال است که امکاناتی مانند پارکینگ یا آسانسور ندارند واحدهای با امکانات و با سال ساخت پایین‌تر، تورم اجاره‌ای به مراتب بیشتر دارند.

مستأجری که برای تمدید قرارداد به بنگاه مراجعه کرده می‌گوید، واحد اجاره‌ای او 58 متر و 40 سال ساخت است و پارکینگ و آسانسور ندارد، رهن این واحد سال گذشته 20 میلیون و اجاره ماهانه 4 میلیون بود که امسال 100 میلیون و ماهانه 6 میلیون شده است. به گفته مشاور املاک، واحدهای 50 متری با سال ساخت بالا و بدون امکانات در مناطق مرکز و رو به پایین شهر حدود 500 میلیون رهن اجاره داده می‌شوند. در بازار اجاره برخی صاحبخانه‌ها هم به اصطلاح با شرایط مستأجران کنار می‌آیند و افزایش قیمتی معقول را برای تمدید اجاره در نظر می‌گیرند. واحدی 130 متری بدون امکانات و با سال ساخت بالا در محله سعدی با 100 میلیون پول پیش و اجاره ماهانه 9 میلیون تومان تمدید شده است این واحد سال پیش 60 میلیون رهن و 3.5 میلیون اجاره ماهانه، بوده است.

با هدف نظارت بر بازار اجاره و حمایت از مستأجران، بسته سیاستی تدوین شده است که به گفته متولیان بخش مسکن؛ از نیمه اردیبهشت اجرا می‌شود؛ به نظر می‌رسد در این بسته سیاستی تأکید بیشتر بر اجرای قوانینی مانند اخذ مالیات از خانه‌های خالی و همچنین نظارت بر قراردادها است. بسته سیاستی حمایت از مستأجران شامل دو برنامه است؛ یکی از این برنامه‌ها طرح مجلس با عنوان ساماندهی بازار اجاره است که طرحی دو فوریتی و در حال بررسی است. بسته دیگر طرحی است که برای بازار اجاره امسال در نظر گرفته شده است و قرار است به مدت 5 ماه اجرا شود.

بسته نظارتی 5 ماهه، شهرداری‌ها را ملزم کرده تا در شناسایی خانه‌های خالی به مجریان قانون کمک کنند. براساس گزارشی که در شورای عالی مسکن ارائه شده است در شهر تهران تعداد زیادی واحد خالی وجود دارد. شهردار تهران نیز اعلام کرده 350 هزار واحد در مناطق شمالی شهر تهران خالی است. شناسایی این واحدها برای اخذ مالیات از مالکان در دستور کار قرار گرفته است تا مالکان به عرضه واحدها ترغیب شوند. مطابق آمار سال ۱۳۹۵ تعداد ۵۰۰ هزار خانه خالی در استان تهران وجود داشته که با تکمیل واحدهای مسکن مهر، اضافه شدن آپارتمان‌های خالی در نیمه شمالی شهر تهران و رکود معاملات ممکن است در حال حاضر این تعداد افزایش یافته باشد. اما در خصوص واحدهای خالی، موضوع این است که عرضه آن‌ها نتواند پاسخگوی نیاز مصرفی بازار باشد چون این واحدها متراژ بالایی دارند و عموماً در مناطق گران‌قیمت شهرها قرار دارند بنابراین کارشناسان بازار مسکن، عرضه واحدهایی متناسب با نیاز مستأجران را برای تأمین مسکن اجاره‌ای پیشنهاد می‌دهند. در طرحی که مجلس برای ساماندهی بازار اجاره در دست بررسی دارد افزایش نظارت بر ثبت قراردادها بخصوص نظارت بر بنگاه‌های مسکن، تغییر نوع تعیین تعرفه قراردادها و همچنین ثبت الکترونیکی تمام قراردادهای مسکن مورد نظر است.

تولید مسکن نیز بخشی دیگر از بسته سیاستی تورم اجاره در این بازار است. بیشترین تولید مسکن در حال حاضر بر نهضت ملی مسکن متمرکز است. عبدالجلال ایری، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس با اشاره به برنامه‌های ساماندهی بازار مسکن، یکی از راه‌های افزایش عرضه واحدهای مسکونی در بازار و تأمین منابع مالی صندوق ملی مسکن را اجرای دقیق قانون مالیات بر خانه‌های خالی نام برد که این قانون به مرحله اجرای کامل نرسیده است. وی افزود: عدم اجرای دقیق قانون به معنی افزایش فعالیت سوداگران و رشد هزینه‌های تأمین مسکن خانواده‌ها است.

با توجه به این‌که ساخت مسکن حداقل 2 سال زمان می‌برد بنابراین برنامه‌های دیگر برای افزایش عرضه مسکن برای تورم اجاره در نظر گرفته شده است. علاوه بر اجرای قانون مالیاتی و تلاش برای شناسایی واحدهای خالی و عرضه آن به بازار، کنترل تورم عمومی، خودبه‌خود نرخ‌های تورم اجاره را کنترل خواهد کرد.

برنامه مالیاتی جدیدی که دولت برای بازار مسکن در نظر گرفته مالیات بر معاملات مکرر است که براساس آن خرید مسکن و فروش آن در کمتر از یک سال مشمول 60 درصد مالیات از سود معامله می‌شود. فعالان حوزه مسکن با اشاره به اینکه مالیات ابزار قانونی برای کنترل سوداگری در بازار مسکن است اما مالیات بر خرید بیش از یک واحد مسکونی به نظر آن‌ها قدرت بازدارندگی بیشتری در کنترل دلالی در بازار مسکن دارد. بر این اساس افرادی که بیش از یک یا دو واحد مسکونی را در اختیار دارند یا واحدهایی بیش از نیاز مصرفی می‌خرند منعی در خرید ندارند اما خرید آن‌ها باید مشمول مالیات شود. این برنامه احتکار مسکن و خالی نگه داشتن آن به قصد سودجویی را کاهش می‌دهد.