بازار مسکن بدون قطب‌نما؛ ۲۰ ماه سکوت آماری در بازار مسکن

اقتصادسنج| محرومیت فعالان بازار مسکن به‌ویژه خریداران مصرفی از «آمار رسمی قیمت» ۲۰ ماهه شد. طی این مدت و تا پیش‌از ماه‌های اخیر، روند قیمت‌ها براساس مشاهدات و معادلات بازار، عمدتا کاهشی یا از ثبات برخوردار بود، اما سکوت آماری «تصویری گنگ» به فعالان نمایش داد.

فعالان مسکن و سیاستگذاران بخش ساختمان 20 ماه است از «داده‌های رسمی قیمت ملک» محرومند. این عدم دسترسی به «شاه‌کلید» حرکت در بازار املاک «هزار و یک» مساله و پیامد برای تصمیم‌سازان در بدنه سیاستگذاری مسکن و همچنین بازیگران در صحنه معاملات مسکن درست کرده است. مرداد سال 1403، برای آخرین بار، بانک مرکزی گزارش تحولات ماهانه بازار معاملات مسکن شهر تهران را منتشر کرد؛ ماه‌ها قبل از آن نیز مرکز آمار روند انتشار داده‌های مربوط به قیمت و معاملات مسکن در استان‌ها را متوقف کرده بود. از آن زمان تاکنون، نبض غیررسمی قیمت آپارتمان در عمده شهرها، به مراتب «کندتر» از سال‌های جهش قیمت زده است؛ چون تغییر جنس ریسک‌ غیراقتصادی از سال1403 به بعد، باعث شد «سرمایه‌گذاری ملکی» از سکه بیفتد و از آنجا که سال‌ها قبل از آن، «قدرت خرید مصرف‌کننده» نیز در بازار مسکن از کار افتاده بود، از نیمه دوم 1403 تا همین پاییز سال گذشته، این بازار شاهد «کمترین رشد قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها» در مقایسه با سال‌های 97 تا 1402 بود.

با این حال، چون طی یک‌سال و نیم اخیر، هیچ آمار رسمی از «قیمت قطعی» یا همان «قیمت واحدهای مسکونی معامله‌شده» منتشر نشد، خلأ داده‌های قابل‌اتکا باعث شد خریداران حاضر در بازار با «چشم‌بسته» اقدام به انجام معامله کنند؛ اتفاقی که کارشناسان اقتصادی با اشاره به «مشاهده روند کاهشی تورم مسکن در نبود داده‌های رسمی»، این محرومیت داده‌ای را به زیان مصرف‌کننده توصیف می‌کنند. بازار غیرشفاف به لحاظ «خلأ آمار» باعث می‌شود در مقاطعی که پتانسیلی برای افزایش قیمت وجود ندارد، ذی‌نفعان تورم به «صحنه‌سازی» و القای شرایط تورمی رو بیاورند که این کاملا ضدهدف سیاستگذاران است. طی 20ماه گذشته، فعالان بازار مسکن برای اطلاع حداقلی از اوضاع املاک چاره‌ای نداشتند به «قیمت فروشنده‌ها» مراجعه کنند. همواره در این بازار، اختلاف محسوسی بین سطح «قیمت اولیه» فروشنده و سطح «قیمت قطعی» مربوط به معامله صورت گرفته، وجود دارد. اما در دوره‌هایی، این اختلاف با نوسان روبه‌رو می‌شود. در ماه‌های اخیر به‌دلیل تعطیلی بازارها و شرایط ناشی از قطع یا محدودیت اینترنت، حجم فروشنده در بازار و سکوهایی اعلام «قیمت فروشنده»، تا یک‌هشتم شرایط طبیعی بازار سقوط کرد؛ به‌طوری‌که سطح میانگین «قیمت پیشنهادی» بسیار تحت‌تاثیر خطای آماری ناشی از نرمال نبودن داده‌ها در محله‌ها و مناطق مختلف شهر تهران قرار گرفت.

در بازار مسکن شهر تهران، یک حجم حداقلی برای نمونه‌گیری برای محاسبه میانگین داده‌های قیمت مورد نیاز است. به‌عنوان مثال کل شهر تهران بیش ‌از 300 محله و هر محله دسته‌هایی از خیابان‌های دارای ارزش متفاوت ملکی دارد و از طرفی، واحدهای مسکونی با عمربنای نوساز، میان‌سال و کهنسال، با سطوح مختلف قیمت، خرید و فروش می‌شود. بنابراین روزانه لازم است دست‌کم چند هزار فایل فروش به بازار عرضه شود تا از کل داده‌ها بتوان میانگین مشخص قیمتی محاسبه کرد. در فروردین امسال نیز به‌دلیل شرایط تعطیلی بازارها، حجم فایل‌ها در برخی روزها به زیر 1000 فقره کاهش یافت؛ به‌طوری‌که دنیای‌اقتصاد پیش‌تر در گزارشی، قیمت‌های فروردین را ویترینی و دارای خطای داده‌ای اعلام کرد. اکنون 8صاحب‌نظر اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، شرایط موجود بازار مسکن را «ناکارآمد» به‌دلیل «خلأ آمار رسمی از قیمت» عنوان می‌کنند؛ وضعیتی که خود عامل «رکود مسکن» شده است./ دنیای اقتصاد