اجاره به شرط تملیک چیست و چه تفاوتی با رهن و اجاره معمولی دارد؟

اقتصادسنج| وقتی قیمت مسکن بالا می‌رود، کارشناسان تلاش می‌کنند طرح تازه‌ای پیش بکشند تا شاید زهر بازار را بگیرند. ایده اجاره به شرط تملیک فقط یکی از این موارد است.

پیش از این کشورهای مختلفی «اجاره به شرط تملیک» را امتحان کرده‌اند و بعضی‌هایشان جواب گرفته‌اند. این روش از نظر فنی مدلی است میان اجاره و خرید و برای اجرا به کمک نظام بانکی نیاز دارد. برای شک و تردید در اجرایی بودن طرح همین مسئله کافی به نظر می‌رسد اما ساختار خود بازار مسکن هم در ایران کاملا متفاوت از اروپاست. پس چرا هنوز گروهی از کارشناسان معتقدند می‌توان به کمک طرح اجاره به شرط تملیک گره کور بازار مسکن و قیمت آپارتمان را باز کرد؟ بیایید با هم کمی درباره این موضوع جستجو کنیم.

اجاره به شرط تملیک چیست؛ سازوکار اصلی و نحوه اجرای قرارداد

اگر بخواهیم موضوع را ساده کنیم باید بگوییم اجاره به شرط تملیک روشی است که در آن مستأجر ابتدا ملک را اجاره می‌کند اما با پرداخت تدریجی اجاره‌بها و انجام تعهدات مشخص، در پایان دوره قرارداد مالک آن خانه می‌شود.

این روش در واقع نوعی ترکیب میان اجاره و خرید اقساطی است. یعنی شخص هم از ملک استفاده می‌کند (مثل مستأجر معمولی) و هم به تدریج اقساط مالکیت را می‌پردازد (مثل خریدار اقساطی). در پایان قرارداد هم اگر تمام اقساط پرداخت شده باشد، مالکیت رسمی ملک به نام مستأجر منتقل می‌شود.

مکانیزم اجاره به شرط تملیک معمولاً در قالب یک قرارداد بین سه‌ طرف جلو می‌رود؛ اول مالک یا شرکت سازنده که ملک را عرضه می‌کند. دوم مستأجر یا متقاضی خرید خانه و سوم نهاد حمایتی یا بانک که وظیفه تأمین مالی طرح را بر عهده دارد.

کل فرآیند را می‌توان به روش ساده توضیح داد. ابتدا بانک یا مؤسسه مالی، خانه‌ای را خریداری و به نام خود ثبت می‌کند. سپس آن را با قرارداد اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار می‌دهد.

متقاضی ماهانه مبلغی را به عنوان اجاره‌بها به اضافه قسط تملیک می‌پردازد و در پایان یک دوره مثلاً پنج تا ۱۰ ساله، مالکیت کامل به او منتقل می‌شود. در طول مدت قرارداد اگرچه مالک رسمی «بانک» است اما مستأجر حق استفاده و سکونت در آن را دارد. پس از پایان اقساط و عمل به تعهدات، بانک سند را به نام مستأجر می‌زند.

تفاوت اجاره به شرط تملیک با رهن و اجاره معمولی

نکته: در اجاره به شرط تملیک، پرداخت‌های مستاجر به نوعی سرمایه‌گذاری در خرید خانه است.

تجربه جهانی اجاره به شرط تملیک در آمریکا، کانادا و کشورهای اسلامی

بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته و در حال توسعه پیش از این طرح اجاره به شرط تملیک را با نام‌ها و قالب‌های متفاوت به کار گرفته‌اند. به‌عنوان مثال این روش در انگلستان به اسم Hire-Purchase ، در آمریکا و کانادا با عنوان Leasing یا Rent-to-Own و در فرانسه به اسم Credit-Bail شناخته می‌شود. در بعضی کشورهای عربی نیز به آن «شراء مؤاجره» می‌گویند.

در آمریکای شمالی و به‌ویژه کانادا، این روش به مستأجرانی که امتیاز اعتباری پایین یا نقدینگی کافی برای پیش‌پرداخت سنتی ندارند، فرصت می‌دهد در طول زمان برای خرید خانه آماده شوند.

در آمریکا این روش به شکلی پرحاشیه اجرا می‌شود. گزارش‌های متعددی وجود دارد مبنی بر اینکه به دلیل ضعف قوانین حمایت از مصرف‌کننده، اگر مستأجری در نهایت قادر به خرید خانه نبود، تمام سرمایه‌‌اش را از دست می‌دهد!

این قراردادها در برخی کشورهای اروپایی مانند ایتالیا، در قالب مسکن اجتماعی توسط دولت‌ها اجرا می‌شود. یعنی دولت خانه‌های ارزان‌قیمت را برای دوره‌ای مشخص (مثلاً هشت سال) به افراد کم‌درآمد اجاره می‌دهد تا در نهایت خودشان برای مالکیت این خانه‌ها بجنگند. این رویکرد باعث می‌شود برعکس آمریکا با یک ابزار حمایتی و اجتماعی برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد روبرو باشیم.

در کشورهای اسلامی جنوب شرق آسیا، مانند مالزی و اندونزی، نیز شاهد اجرای طرح اجاره به شرط تملیک هستیم. بانک‌های اسلامی این کشورها با رعایت اصول شرعی، خانه را خریداری کرده و در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک به متقاضی واگذار می‌کنند. نتیجه این مدل، افزایش دسترسی اقشار متوسط به مسکن بدون نیاز به وام ربوی بوده است.

بزرگ‌ترین چالش اجرای طرح اجاره به شرط تملیک در ایران، وجود تورم لجام‌گسیخته و نوسانات شدید قیمت مسکن است

اجاره به شرط تملیک با بازار مسکن ایران سازگار است؟

بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر با افزایش شدید قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید و نرخ بالای اجاره روبه‌رو بوده است. بعضی کارشناسان اعتقاد دارند در چنین شرایطی، اجاره به شرط تملیک می‌تواند یک میان‌بر برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط و جوانان باشد.

اجاره به شرط تملیک از نظر فقهی و حقوقی در ایران شناخته شده است و در قانون عملیات بانکی بدون ربا (مصوب ۱۳۶۲) به‌عنوان یکی از شیوه‌های اعطای تسهیلات بانکی پذیرفته شده است. با این حال، استفاده از آن در بخش خصوصی و بازار مسکن عادی کشور با چالش‌هایی روبروست.

اجازه بدهید موضوع را به طور خلاصه مطرح کنیم؛ این روش فقط زمانی کارآیی دارد که نظام مالی کشور از قراردادهای بلندمدت حمایت کند. ثبات نسبی بازار مسکن، یک شرط دیگر است.

نرخ سود بانکی نیز باید قابل پیش‌بینی و کنترل‌شده باشد. غیاب این سه شرط ممکن است باعث افزایش بدهی خانوارها یا ایجاد ریسک برای بانک‌ شود.

بزرگ‌ترین چالش اجرای طرح در ایران، وجود تورم لجام‌گسیخته و نوسانات شدید قیمت مسکن است. اگر قیمت نهایی ملک را ارزش آن در ابتدای قرارداد در نظر بگیریم، مالک در پایان به‌شدت متضرر خواهد شد. از طرف دیگر چنانچه قیمت را به روز محاسبه کنیم، مستأجر (خریدار) تضمینی برای حفظ توانایی و قدرت خرید خود در آینده ندارد، چون ممکن است قیمت آپارتمان چند برابر شود.

مزایا و معایب اجاره به شرط تملیک برای مستاجر

شرط اجرای طرح اجاره به شرط تملیک در ایران

برای اینکه قرارداد اجاره به شرط تملیک بتواند به یک راه‌حل پایدار و قابل اعتماد در بازار مسکن ایران تبدیل شود، به چند پیش‌نیاز در سه سطح قانون، اجرا و مالی نیاز داریم.

برای شروع باید سراغ تدوین یک آیین‌نامه اجرایی جامع و شفاف رفت که به‌طور خاص درباره این نوع قراردادها در بازار مسکن باشد. این آیین‌نامه باید نحوه محاسبه قیمت نهایی، بازگشت سرمایه مستأجر در صورت انصراف، و مسئولیت تعمیرات اساسی را روشن کند.

ایجاد سازوکارهای قانونی برای تضمین بازگشت درصدی از مبالغ پرداخت شده توسط مستأجر در صورت ناتوانی او در تکمیل خرید نیز می‌تواند ریسک پیش‌روی خریدار عادی را کاهش ‌دهد. ضمن اینکه اجباری کردن ثبت قراردادها در دفاتر اسناد رسمی یا سامانه‌های دولتی، کمک می‌کند ملک موردنظر در مدت قرارداد به نوعی در رهن (و نه فروش به شخص ثالث) قرار گیرد و حقوق مستأجر تضمین شده باشد.

در قدم بعدی باید شرایط اجرایی و نظارتی را فراهم کرد. کاملا مشخص است نباید از مالکان شخصی انتظار زیادی داشت. به جای آنها باید به فکر تاسیس شرکت‌های لیزینگ تخصصی مسکن با مجوز رسمی بود که هدف اصلی آن‌ها مدیریت ریسک و اجرای حرفه‌ای این نوع قراردادها باشد.

ایجاد یک فرمول استاندارد برای تعدیل قیمت نهایی ملک که مورد توافق قانون‌گذاران و نهادهای نظارتی باشد نیز کاملا لازم و ضروری به نظر می‌رسد. این فرمول تا حدی منافع موجر را در برابر تورم حفظ خواهد کرد اما در عین حال باید ثبات نسبی قیمت را برای مستأجر تضمین کند. به عنوان مثال باید عوض قیمت‌های رایج فعلی بازار از شاخص‌های قیمت رسمی مسکن یا تورم رسمی استفاده کرد.

تازه از اینجا به بعد پای بانک‌ها و صندوق‌های مسکن وسط می‌آید. آنها باید برای نهادهای لیزینگ (موجران) تسهیلاتی با نرخ مناسب در نظر بگیرند تا به تامین ملک کمک کنند. بهتر است دولت هم برای تشویق مالکان بزرگ و انبوه‌سازان به استفاده از این مدل، سراغ معافیت‌ها یا مشوق‌های مالیاتی برود تا این روش برای عرضه‌کننده جذابیت داشته باشد.

هرچند با توجه به وضعیت حال حاضر ایران، بهتر است دولت یا نهادهای مالی بزرگ مانند بانک‌ها و شرکت‌های لیزینگ املاک، خودشان نقش موجر را بازی کنند و با تکیه بر قدرت مالی خود ریسک تورم را برای مدت طولانی‌ کاهش دهند. این مدل به طور خاص برای پروژه‌های مسکن ملی و حمایتی مناسب به نظر می‌رسد.

مزایا و معایب قرارداد اجاره به شرط تملیک برای فروشنده