آینده مبهم بازار مسکن/ کاهش قدرت خرید و هزینه ساخت بالا؛ نشانه‌هایی از تداوم افت تولید مسکن

اقتصادسنج| جنگ آمریکا و اسرائیل علیه ایران و شرایط پر تنش منطقه یکی از بازارهایی را که مدتهاست دچار رکود و یک عقب ماندگی شدیدی نسبت به برخی بازارهای موازی شده است را دچار یک انسداد معاملاتی و در نهایت رکود تورمی کرد.

در اواخر ماه های سال گذشته و در روزهایی که هنوز جنگ رخ نداده بود بازار مسکن تا حدودی خود را بازیافته و معاملاتی هر چند اندک صورت می گرفت اما با آغاز جنگ در روزهای ابتدایی اسفند ماه، معاملات مسکن را تا حد صفر کاهش داد.

اما یک اتفاق در روزهای آتش بس به یکباره بازار مسکن را در شوک فرو برد. رشد قیمت مسکن آن هم در روزهایی که هیچ نشانه ای از این وضعیت وجود نداشت. اما با حملات شدید به برخی صنایع، کارخانه های فولاد و پتروشیمی به یکباره ورق برگشت و قیمت مسکن افزایش قابل ملاحظه ای یافت.

این رفتار جدید از بازار مسکن که بسیاری آنرا یک فاز جدید برای بخش مسکن تحلیل می کردند باعث شد تا یک سردرگمی شدیدی در بازار ملک رخ دهد و برخی نیز آنرا اینطور عنوان کردند که چرا وقتی تا این حد معاملات مسکن رو به افت گذاشته است باید مسکن گران شود و آنرا نوعی جبران عقب ماندگی از بازارهای موازی تحلیل کردند.

حسین عبده تبریزی صاحب نظر اقتصادی نیز این رفتار جدید بازار مسکن را اینطور تحلیل می کند که وضع جدید حاصل ترکیبی از رکود معاملاتی و تورم دارایی است؛ پدیده‌ای که در اقتصادهای با تورم بالا و نااطمینانی زیاد مشاهده شده است.

او همچنین انتظارات تورمی، افزایش هزینه‌ی ساخت مسکن و در نهایت اینکه مسکن همچنان به‌عنوان پناهگاه سرمایه در اقتصادی است که گزینه‌های مطمئن سرمایه‌گذاری محدود است را دلیل رشد قیمت مسکن عنوان می کند.

بخش‌هایی از گفت‌وگو با «حسین عبده تبریزی» صاحب نظر اقتصادی را می‌خوانید:

بدرست می‌گویید که بازار مسکن ایران در ماه‌های اخیر ظاهری متناقض پیدا کرده است. تعداد معاملات کاهش یافته، اما قیمت‌ها همچنان رو به افزایش است. این وضعیت بسیاری از فعالان بازار را دچار نوعی «سردرگمی» کرده و این پرسش را مطرح می‌کند که آیا بازار وارد فاز تازه و غیرقابل پیش‌بینی شده است.

به‌نظرم وضع جدید حاصل ترکیبی از رکود معاملاتی و تورم دارایی است؛ پدیده‌ای که در اقتصادهای با تورم بالا و نااطمینانی زیاد مشاهده شده است. مسکن دوباره به پناهگاه تورمی تبدیل شده است. رکود در اینجا به معنای کاهش تقاضای مصرفی است، نه لزوما کاهش ارزش دارایی. بخش بزرگی از خانوارها به دلیل افت قدرت خرید و محدودیت دسترسی به وام مسکن، از بازار خارج شده‌اند. نتیجه‌ی این وضعیت کاهش محسوس تعداد معاملات است.

قیمت‌ها به دلیل چند عامل همچنان میل به افزایش دارند. نخست، انتظارات تورمی است. وقتی فعالان بازار انتظار دارند سطح عمومی قیمت‌ها یا نرخ ارز در آینده افزایش یابد، فروشندگان حاضر به کاهش قیمت نمی‌شوند و ترجیح می‌دهند ملک خود را نگه دارند. دوم، افزایش هزینه‌ی ساخت است. در ماه‌های اخیر قیمت بسیاری از مصالح ساختمانی و هزینه‌های مرتبط با ساخت‌وساز رشد قابل‌توجهی داشته است. همین مسئله کف قیمتی جدیدی برای واحدهای نوساز ایجاد کرده است. سوم، نقش مسکن به‌عنوان پناهگاه سرمایه در اقتصادی است که گزینه‌های مطمئن سرمایه‌گذاری محدود است؛ بنابراین، بخشی از تقاضا همچنان از سوی سرمایه‌گذاران شکل می‌گیرد، و تقاضای مصرفی بسیار ضعیف است.

روندهای آینده‌ی بازار مسکن بیش از هر چیز به عواملی مانند آینده‌ی جنگ و شرایط تعلیق، نرخ تورم، تحولات بازار ارز، هزینه‌ی ساخت و سطح نااطمینانی اقتصادی وابسته خواهد بود. اگر این متغیرها ثبات پیدا کنند، احتمال آرام‌تر شدن قیمت‌ها و بازگشت تدریجی معاملات وجود دارد؛ اما در صورت تداوم نااطمینانی و تورم بالا، همین الگوی رکود معاملاتی همراه با رشد قیمت‌ها برای مدتی ادامه می‌یابد.

داده‌های صدور پروانه‌های ساختمانی و تکمیل واحدهای مسکونی نشان می‌دهد تولید مسکن در ایران طی حدود یک دهه‌ی گذشته روندی کاهشی داشته است. در اواسط دهه‌ی ۱۳۸۰ سالانه حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می‌شد. در میانه‌ی دهه‌ی ۱۳۹۰ این رقم به حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار واحد کاهش یافت و از حدود سال ۱۳۹۸ به بعد افت تولید شدیدتر شد. در سال‌های اخیر برآوردها نشان می‌دهد تولید سالانه در محدوده‌ی ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد قرار دارد. در شهر تهران نیز تعداد پروانه‌های ساختمانی نسبت به نیمه‌ی نخست دهه‌ی ۱۳۹۰ به شکل محسوسی کمتر شده است.

کاهش ساخت‌وساز چند علت اصلی دارد. نخست کاهش قدرت خرید خانوارهاست. رشد قیمت مسکن بسیار سریع‌تر از افزایش درآمدها بوده و در نتیجه بخش بزرگی از تقاضای مصرفی عملاً از بازار حذف شده است. وقتی خریداران واقعی توان ورود به بازار را ندارند، سازندگان نیز با احتیاط بیشتری پروژه‌های جدید را آغاز می‌کنند.

عامل دوم به تحولات جمعیتی مربوط است. نرخ رشد جمعیت و سرعت تشکیل خانوار نسبت به دهه‌های ۱۳۷۰ و ۱۳۸۰ کاهش یافته است. در آن دوره موج گسترده‌ی مهاجرت به شهرها و رشد سریع جمعیت شهری، نیاز به ساخت واحدهای جدید را بالا برده بود. امروز این فشار جمعیتی کمتر شده و بنابراین نیاز خالص به مسکن نیز نسبت به آن دوره پایین‌تر است.

عامل سوم افزایش قیمت زمین و هزینه‌های ساخت است. طی ۲۰ سال اخیر، زمین بیشتر به وسیله‌ی پس‌انداز و ابزار سفته‌بازی تبدیل شد. در بسیاری از شهرها سهم زمین بخش بزرگی از قیمت نهایی مسکن را تشکیل داد. در سال‌های اخیر و به‌ویژه در ماه‌های گذشته هزینه‌ی مصالح، دستمزد و تأمین مالی نیز به‌طور قابل‌توجهی افزایش یافته است. این عوامل ریسک سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز را بالا برده‌اند.

در کنار این موارد، موجودی قابل‌توجهی از واحدهای خالی نیز از دهه‌ی ۱۳۹۰ باقی مانده است. طبق سرشماری سال ۱۳۹۵ حدود دو و نیم میلیون واحد مسکونی خالی در کشور ثبت شد. وجود چنین ظرفیتی نشان می‌دهد بخشی از مسئله‌ی مسکن به نحوه‌ی توزیع، قیمت‌گذاری و دسترسی مربوط است، نه صرفاً کمبود فیزیکی واحد.

در نتیجه حتی اگر فضای اقتصادی باثبات‌تر شود و تنش‌های خارجی کاهش یابد، احتمال افزایش تدریجی ساخت‌وساز وجود دارد، اما جهش بزرگ در تولید مسکن چندان محتمل نیست. آنچه بیشتر محتمل به نظر می‌رسد تغییر الگوی ساخت است. کاهش قدرت خرید، کوچک‌تر شدن خانوارها و افزایش قیمت زمین باعث شده تقاضا به سمت واحدهای کوچک‌تر و متراژهای پایین‌تر حرکت کند؛ بنابراین در صورت بهبود شرایط اقتصادی، رشد ساخت‌وساز احتمالاً بیشتر در قالب پروژه‌های کوچک‌تر و واحدهای کم‌متراژ خواهد بود، نه بازگشت به الگوی ساخت گسترده‌ی واحدهای بزرگ که در دهه‌های گذشته رایج‌تر بود.