اقتصادسنج | هادی حق شناس- اقتصاددان با اشاره به تاثیر نرخ دلار بر قیمت مسکن در نیمه دوم سال گفته است:« همواره بازار مسکن از تغییرات نرخ ارز و تورم تبعیت می‌کند اما پیش‌بینی ها این نیست که قیمت دلار در شش ماه دوم سال رشد کند و امید بر این است که توافق نانوشته میان ایران و امریکا به نتیجه برسد و آرامش در بازار دلار و به تبع بازار مسکن را شاهد باشیم.»

بازار مسکن در شرایط رکود و بی‌رمقی به سر می‌برد؛ رشد شارپی قیمت‌ها در بازار مسکن شرایط را برای ورود خریدار و سرمایه‌گذار سخت و غیر دلچسب کرده‌است. آنطور که واسطه‌های ملکی گزارش می‌دهند، کسادی معاملات مسکن باعث شده بسیاری از مالکان، واحدهای خود را با تخفیف ۱۵ تا ۲۰ درصد عرضه کنند و بنا به گفته‌ مشاوران املاک پایتخت، در حالی که تعداد فایل‌های فروش نسبت به اوایل امسال تقریبا پنج برابر شده است اما خریداری در این بازار وجود ندارد.

مسکن از جذابیت افتاد

معاملات به طور محسوسی کاهش یافته و در بخش قیمت نیز هنوز انتظارات کاهشی وجود دارد. آنطور که ایسنا گزارش داده است، واسطه‌های ملکی از افزایش تمایل مالکان و سازندگان برای فروش سخن می‌گویند اما این بازار هم جذابینی برای خریداران ندارد. این در شرایطی است که بازار مسکن برای ورود سازنندگان و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی نیز از جذابیت افتاده است؛ طبق اعلام دبیرکانون انبوه سازان؛ ساخت و ساز دیگر برای بخش خصوصی توجیه اقتصادی ندارد. او به یکی از سایت‌های اقتصادی گفته است شرایط ساخت وساز گران شده و سازنده باید برای ساخت هر متر مربع مسکن ۱۵ میلیون تومان هزینه کند؛ همچنین دو میلیون تومان صرف هزینه خدماتی به دستگاه‌های دولتی کند. تجربه نشان داده در مواقعی که بازارهای اقتصادی وارد یک دوره رکود می‌شود؛ بعد از عبور از این دوران، دوباره وارد فاز جهش قیمت می‌شوند. حال این سوال مطرح می‌شود که آیا بازار مسکن بعد از این دوره‌ فزاینده رکودی، با روند رشد قیمت‌های شارپی‌تر مواجه خواهد شد؟ و با توجه به اینکه کارشناسان اقتصادی همواره ۶ ماهه دوم سال را شروع افزایش قیمت دلار و به تبع رشد بازارهای اقتصادی می‌دانند؛ در نیمه دوم سال چه سرنوشتی در انتظار مسکن خواهد بود؟

چرا مسکن وارد رکود شد؟

در همین زمینه «هادی حق‌شناس»- اقتصاددان  با اشاره به دلایل ورود بازار مسکن به دوره رکود و بی رمقی،گفت: «علی‌رغم تصور دولت‌ها که ساخت مسکن‌های حمایتی موجب تقویت عرضه مسکن می‌شود بازار مسکن طی سال‌های اخیر کماکان از سمت عرضه دچار اخلال شد. همه دولت ها با مداخله در بازار درصدد بهبود این بازار بودند اما عملا این بازار به سمت بحران سوق یافت.» به گفته این تحلیل‌گر اقتصادمسکن، وظیفه دولت در بازار مسکن مهیا نموندن ساز و کار ورود مردم به حوزه ساخت است نه مداخله مستقیم او در ساخت مسکن که این امر خود منجر به آشفتگی در بازار مسکن می‌شود. حق‌شناس عامل دوم در رکود مسکن را ناشی از متغییرهای کلان اقتصادی بر این بازار دانست و در این باره توضیح داد: «متغییرهای کلان اقتصادی همچون رشد نقدینگی و نرخ تورم عامل موثری بر ایجاد شرایط رکود تورمی در بازار مسکن شده و باعث عدم توانایی ورود خریدار به این بازار شده است.»

تاثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن در نیمه دوم سال

این اقتصاددان در پاسخ به این پرسش که آیا در شش ماه دوم سال نرخ ارز جهش می‌یابد و این تغییر بر بازار مسکن تاثیر افزایشی دارد؟ پاسخ داد:« همواره رابطه بین نرخ تورم و نرخ رشد قیمت مسکن وجود دارد و طبیعتا افزایش قیمت دلار نیز می‌تواند بر قیمت مسکن هم تاثیرگذار باشد اما پیش‌بینی ها این نیست که قیمت دلار در شش ماه دوم سال رشد کند و امید بر این است که آن متغییر سیاسی تحت عنوان توافق نانوشته میان ایران و امریکا به نتیجه برسد و آرامش در بازار دلار را شاهد باشیم.» حق‌شناس تصریح کرد: « همواره بازار مسکن از تغییرات نرخ ارز و تورم تبعیت می‌کند و اگر این بازار در آرامش و ثبات باشد این بازار نیز دچار تلاطم نخواهد شد.»

فنر بازار مسکن می‌پرد؟

او با بیان اینکه مسکن هر چندسال یک بار بعد از یک دوره‌ فزاینده رکودی، وارد دوره افزایشی خواهد شد، گفت: خاصیت بازار مسکن این است که بعد از عبور از یک دوره رکودی، با قیمت‌های شارپی‌تر مواجه خواهد شد. این فضای فراز و فرود قیمت مسکن بیشتر در سال‌های 96 به بعد در این بازار نمایان شد. به گفته این اقتصاددان؛ پیش‌بینی این امر که آیا فنر بازار مسکن در شش ماهه دوم سال جاری می‌پرد و آیا وارد فضای فراز و فرود قیمتی خواهد شد یا خیر، به میزان تحولات در متغییرهای غیرواقعی اقتصادی کشور مثل شاخص‌های کل پولی و نقدینگی، تورم بستگی دارد.

او در ادامه با بیان اینکه میان بخش واقعی و غیر واقعی اقتصاد رابطه وجود دارد، افزود: «گرچه بخش واقعی اقتصاد رشد طبیعی داشته باشد متغییرهای بخش غیرواقعی اقتصاد آثار کمتری و یا با یک وقفه زمانی بیشتری نشان خواهد داد؛ به عنوان نمونه اگر بطور میانگین سالی یک میلیون مسکن در این بازار تولید شود تاثیر متغییرهای غیرواقعی اقتصاد مثل نرخ تورم، نقدینگی و شاخص‌های کل پولی هم در صورت رشد در این بازار با وقفه نمایان خواهد شد مگر اینکه عرضه مسکن در سال‌های بعد کمتر شود.»

خریدان در خرید مسکن تعلل نکنند

حق‌شناس با اشاره به فضای کنونی بازار مسکن به خریداران پیشنهاد داد:« رکود تورمی حاکم بر بازار مسکن، فضا را برای ورود خریداران واقعی در بازار مسکن سخت کرده و اکنون خریداران واقعی قدرت خرید برای مسکن ندارند اما اگر کسی در این بازار قدرت خرید دارد اصلا تعلل نکند و خانه مورد نیاز خود را بخرد.» او تصریح کرد: « خرید خانه در هر برهه ای به نفع خریدار است و خریدار واقعی نباید برای به دست‌آوردن آن دست دست کند.»

تاثیر توافق نانوشته بر آرامش مسکن

این اقتصاددان با اشاره به تاثیر توافق نانوشته ایران و آمریکا بر بازار مسکن، گفت: «شواهد و قرائن نشان ‌می‌دهد که بخشی از این توافق نانوشته در حال اجرا است و همین که در شرایط تحریم ایران می‌تواند روزی یک و نیم میلیون نفت بفروشد به معنای آن است که توافقی میان ایران امریکا شکل گرفته است. این متغییر سیاسی هم تا حدودی بر آرامش بازار مسکن موثر است اما در کل آرامش اقتصادی کشور علاوه بر اینکه از متغییر های بیرونی و سیاست خارجی تاثیر پذیرد بیشتر از نحوه اجرای سیاست‌ها در داخل کشور و اجرای مدیران متاثر است.

روزنامه تجارت/