اقتصادسنج| چهره‌نگاری از بازار مسکن۱۴۰۲ برای تشخیص «ابعاد ناشناخته موج تخریب جهش قیمت»، از یک «سقوط» حکایت دارد. بررسی‌ها از روند کیفیت خرید مسکن در تهران نشان می‌دهد، صعود ۱۸ برابری قیمت طی ۷ سال باعث شد سهم آپارتمان‌های کلنگی از کل معاملات، در مقایسه با سال ۹۵ سال قبل‌از شروع رشد قیمت ۳ برابر شود و رکورد «کمترین فروش نوساز»، در سال جاری به ثبت برسد. این شیفت سنی، عوارضی به همراه دارد.

تازه‌‌‌ترین آمارهای رسمی منتشر شده از تحولات بازار مسکن پایتخت، سن واقعی مسکن ۱۴۰۲ را نشان می‌دهد. بررسی‌‌‌ها بر پاپه آمار رسمی قیمت مسکن شهر تهران در مهرماه امسال که به تازگی در گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت در اولین ماه از پاییز ۱۴۰۲ منتشر شده است نشان می‌دهد، کیفیت خرید آپارتمان در تهران، ‌‌‌ «کلنگی» شده است؛ به این معنا که نبض بازار دست خانه‌‌‌های بالای ۱.۵ دهه عمر است. جزئیات مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران به لحاظ بازه سنی آپارتمان‌‌‌های مورد معامله در مهرماه امسال نشان می‌دهد، بازه سنی مسکن نسبت به سال ۹۵ به میزان چشمگیری افزایش یافته است. در واقع مشاهده روند قیمت و سن آپارتمان‌‌‌های مورد معامله از سال ۹۵ نشان‌دهنده آن است که همزمان با صعود قیمت مسکن، کیفیت واحدهای مسکونی مورد معامله به لحاظ عمربنای آپارتمان‌‌‌ها سقوط کرده است؛ این صعود و سقوط خود را در شکل کاهش مستمر سهم نوسازها از کل معاملات آپارتمان‌‌‌های مسکونی از سال ۹۵ تاکنون، همزمان با صعود قیمت‌ها نشان می‌دهد.

سن مسکن 7 سال بعد از جهش

بررسی‌‌‌ها در حالی نشان‌دهنده افزایش محسوس عمربنای واحدهای مسکونی معامله شده در بازار مسکن پایتخت است که یکی از مهم‌ترین مشخصات بارز بازار مسکن 1402 که در روایت‌‌‌ رسمی بانک مرکزی از تحولات قیمت و حجم معاملات و همچنین سایر مختصات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه امسال منتشر شده است نیز به «سقوط مستمر سهم نوسازها» از کل معاملات آپارتمان‌‌‌های مسکونی پایتخت مربوط می‌شود. سقوط سهم نوسازها که بعد از جهش قیمت مسکن آغاز و در سال‌های اخیر همزمان با کاهش عرضه جدید به بازار مسکن (تحت‌تاثیر رکود ساختمانی)، تشدید شد، هم‌‌‌اکنون بیش از هر زمان دیگری خود را نشان می‌دهد. مهر‌ماه امسال تنها 27‌ درصد از معاملات خرید مسکن از بازار واحدهای مسکونی نوساز و با عمربنای تا 5 سال، انجام شد. این سهم در سال‌های قبل از جهش مانند سال 95، بیش از نیمی از کل معاملات را دربرمی‌‌‌گرفت. آمارهای رسمی نشان می‌دهد، وزن 52 درصدی آپارتمان‌‌‌های نوساز در معاملات خرید، سال 95 هم‌‌‌اکنون و بر اساس آمار رسمی تحولات مسکن تهران در مهرماه، به 27‌ درصد رسیده است. این شرایط نشان می‌دهد عملا وزن نوسازها در معاملات مسکن نصف شده است. در مقابل به سهم و وزن معاملات واحدهای مسکونی با عمربنای بالا اضافه شده است.

سقوط نوسازها؛ صعود کلنگی‌‌‌ها

روندی که در بازار معاملات مسکن شهر تهران به لحاظ شرایط سنی آپارتمان‌‌‌های معامله شده در پایتخت از سال 95 (قبل از جهش قیمت) تاکنون (مهر 1402) طی شده است را می‌توان در عبارت «سقوط نوسازها؛ صعود کلنگی‌‌‌ها» خلاصه کرد. استناد به آمارهای رسمی مربوط به سن بنای واحدهای مسکونی معامله شده در سال 95 و مقایسه آن با مهر 1402 نشان می‌دهد، وزن 6.9 درصدی معاملات آپارتمان‌‌‌های کلنگی (20 سال به بالا) در سال 95 به 22‌ درصد در مهر امسال رسیده است. یعنی در حالی که در سال 95 تنها کمتر از 7‌درصد از معاملات خرید مسکن در بازه سنی واحدهای مسکونی با عمربنای بالای 20 سال انجام می‌‌‌شد این سهم هم‌‌‌اکنون بیش از سه برابر شده است و به 22‌ درصد رسیده است. این در حالی است که در سال‌های قبل از جهش، به جهت رونق فعالیت‌‌‌های ساختمانی و ساخت‌وساز، بخش عمده خرید از بازار کلنگی‌‌‌ها از سوی سمت عرضه مسکن یعنی سازنده‌‌‌ها انجام می‌‌‌شد.

از سوی دیگر، وزن پیر آپارتمان‌‌‌ها (یعنی واحدهای مسکونی با عمربنای 16 تا 20 سال ساخت) هم از 6‌ درصد به 15‌درصد افزایش یافته است. یعنی بیش از دو برابر شده است. این در حالی است که سهم نوسازها از کل معاملات مسکن در این بازه زمانی، عملا نصف شده است. این شرایط نشان می‌دهد، بازار مسکن به لحاظ سن معاملات آپارتمان، پیر شده است و عملا سهم قابل‌‌‌توجهی از معاملات در احاطه آپارتمان‌‌‌های مسکونی با عمربنای بیش از 15 سال، درآمده است.

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد مهرماه امسال، 37‌ درصد از کل معاملات واحدهای مسکونی در بازار خرید وفروش مسکن پایتخت در بازه سنی آپارتمان‌‌‌های با عمربنای بیش از 16 انجام شده است؛ در حالی که 27‌ درصد از معاملات انجام شده در بازه سنی آپارتمان‌‌‌های با عمربنای کمتر از 5 سال بوده است.

عارضه سنی برای قیمت مسکن

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد پیر شدن بازار مسکن 1402 در نتیجه سقوط سهم نوسازها از کل معاملات و صعود وزن پیرآپارتمان‌‌‌ها و کلنگی‌‌‌ها دست‌‌‌کم یک عارضه مهم برای بازار مسکن پایتخت دارد. این عارضه، انعکاس تورم بالاتر ملکی روی واحدهای مسکونی مسن و کلنگی است. سوال مهمی که پاسخ آن به نتیجه‌‌‌گیری در خصوص این عارضه ملکی ناشی از افزایش سهم پیرآپارتمان‌‌‌ها و کلنگی‌‌‌ها در معاملات مسکن پایتخت منجر می‌شود آن است که آیا این افزایش سهم در نتیجه افزایش تقاضا برای تخریب و نوسازی مسکن و رونق ساخت‌وساز ایجاد شده است؟

پاسخ به این سوال «خیر» است. افزایش سهم واحدهای مسکونی با عمربنای بالای 16 سال که در اصطلاح می‌توان به آن ها «پیرآپارتمان» یا واحدهای مسکونی «کلنگی» گفت در سال‌های جهش تنها ناشی از افزایش تقاضای خرید از سمت معدود خریداران مصرفی باقی‌مانده در بازار و همچنین سرمایه‌گذاران ملکی و نه سازنده‌‌‌ها بوده است. در نتیجه جهش قیمت مسکن و استمرار آن در سال‌های اخیر، بخش عمده‌‌‌ای از تقاضای مصرفی از بازار مسکن خارج شد؛ معدود تقاضای مصرفی باقی‌مانده در بازار نیز برای پوشش هزینه خرید آپارتمان ناچار به افزایش سن بنا برای پرداخت بهای کمتر در زمان خرید شدند.

از سوی دیگر تقاضای سرمایه‌‌‌ای نیز برای خرید با قیمت مناسب‌‌‌تر، بازار آپارتمان‌‌‌های با عمربنای بالا را نشانه گرفت و بخش قابل‌‌‌توجهی از این جنس تقاضا (سرمایه‌‌‌ای) نیز به این سمت از بازار مسکن هدایت شد. البته که افت چشمگیر عرضه نوسازها به بازار مسکن در نتیجه رکود ساختمانی، کاهش عرضه جدید به بازار و استمرار آن در همه سال‌های گذشته تاکنون در این رویداد (سقوط سهم نوسازها و صعود وزن کلنگی‌‌‌ها) نقش مهمی داشته است. همه این شرایط باعث تقویت یک خطر مهم برای بازار مسکن شده است و آن عارضه معامله آپارتمان‌‌‌های مسن و کلنگی با قیمتی نزدیک به قیمت زمین در پایتخت است. در حالی که این واحدها برای تخریب و نوسازی خریداری نمی‌‌‌شوند؛ یا برای پاسخ به نیاز سکونتی طیفی از خریداران مصرفی مورد معامله قرار می‌‌‌گیرند یا از سوی سرمایه‌گذارهای ملکی برای حفظ و ارتقای ارزش پول خریداری می‌‌‌شوند و نه برای ساخت مسکن جدید با هدف عرضه به بازار تقاضا!

تفاوت قیمت مسکن با 95

بر اساس تازه‌‌‌ترین گزارش رسمی از تحولات قیمت مسکن در شهر تهران، مهرماه امسال، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن، به 76 میلیون تومان رسید. سطح فعلی قیمت مسکن به روایت آمارهای رسمی نشان‌دهنده آن است که پاییز امسال نسبت به سال 95، قیمت مسکن به طور متوسط 18.5 برابر شده است. تغییرات قیمت مسکن در جنوب شهر (مناطق 9 تا 20) نیز به طور جزئی بیشتر از شمال شهر (مناطق 1 تا 5) پایتخت بوده است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران (1 تا 5) در فاصله سال 95 تا مهرماه امسال حدود 17 برابر شده است؛ در حالی که در جنوب شهر ( مناطق 9 تا 20) این میزان رشد 17.2 برابری داشته است. علت این رشد بیشتر مناطق پایین‌‌‌تر شهر نیز مشخص است. مهاجرت تقاضا به مناطق با سطح قیمت پایین طی سال‌های اخیر، به دلیل جهش قیمت مسکن و خارج شدن سطوح قیمت آپارتمان‌‌‌های عرضه‌شده به بازار مسکن مناطق شمالی تهران از دایره قدرت خرید متقاضیان، منجر به تحریک تقاضای خرید در مناطق جنوبی‌‌‌تر و ارزان‌‌‌تر پایتخت شد. ابتدا تقاضای مصرفی و سپس تقاضای سرمایه‌‌‌ای در حجم وسیع مقصد جست‌‌‌وجوی ملکی خود را از نیمه شمالی تهران به مناطق و محلات جنوبی پایتخت تغییر داد. همین موضوع یعنی افزایش تقاضا برای خرید، بر سطح قیمت‌ها و تورم مسکن مناطق و محلات جنوبی پایتخت اثر گذاشت.

تغییر وزن شمال و جنوب در معاملات

بررسی‌‌‌ها با استناد به آمارهای رسمی، همچنین از تغییر وزن معاملات مسکن در شمال و جنوب پایتخت از سال 95 تاکنون خبر می‌دهد. بر این اساس، مهرماه امسال، وزن شمال شهر (مناطق 1 تا 5) از کل معاملات مسکن از نزدیک 50‌ درصد در سال 95، به 39‌ درصد افت کرده است. در سال‌های قبل از جهش، حدود نیمی از معاملات مسکن شهر تهران در 5 منطقه اول پایتخت انجام می‌‌‌شد این سهم هم‌‌‌اکنون به کمتر از 40‌ درصد رسیده است. کاهش سهم معاملات مسکن در 5 منطقه اول شهر تهران واقع در نیمه شمالی پایتخت به معنای افزایش سهم معاملات مسکن در مناطق جنوبی پایتخت است. آمارها نیز این موضوع را نشان می‌دهد. وزن مناطق پرتقاضای جنوب پایتخت در معاملات مسکن یعنی مناطق 9 تا 20، نیز در این بازه زمانی یعنی از سال 95 تا مهرماه امسال از 34‌ درصد به 40‌ درصد رسیده است. تغییرات وزن معاملات خرید مسکن در دو منطقه پرتقاضا و پرمعامله شهر تهران نیز جالب توجه است.

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، وزن دو منطقه پرمعامله (5 و 4) از 30‌درصد کل معاملات در سال 95 به 21‌درصد در مهر 1402 سقوط کرده است. مهم‌ترین دلیل این موضوع خارج شدن بازار مسکن این مناطق از دایره قدرت خرید متقاضیان مصرفی و بخشی از تقاضای سرمایه‌گذار در بازار خرید و فروش آپارتمان‌‌‌های مسکونی پایتخت بعد از جهش قیمت (سال‌های اخیر) است.

مجموعه آنچه در آمارهای مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه امسال در گزارش اخیر بانک‌‌‌مرکزی منتشر شده است نشان می‌دهد، این بازار در سال‌جاری نه تنها به لحاظ عمر آپارتمان‌‌‌های مورد معامله پیرتر شده است که مقصد بخشی از خریدهای مصرفی و سرمایه‌‌‌ای نیز نسبت به سال‌های قبل از جهش تغییر کرده است.

این تغییر مقصد خود را در شکل افزایش تقاضا برای خرید مسکن در مناطق جنوبی تهران در مقابل کاهش تقاضا برای خرید آپارتمان در مناطق شمالی نشان می‌دهد. البته این تغییرات هم به لحاظ افزایش بازه سنی آپارتمان‌‌‌های مورد معامله و هم از نظر تغییر مقصد خریدهای ملکی طیف قابل‌توجهی از متقاضیان خرید آپارتمان از محله‌‌‌های شمالی به مناطق جنوبی پایتخت، ناشی از شیفت اختیاری و خودخواسته متقاضیان نبوده است. بلکه نوعی شیفت اجباری تحت‌تاثیر ضعف شدید قدرت خرید خانوارها و متقاضیان خرید مسکن، بعد از شروع دوره جهش (از سال 97) و استمرار آن در همه سال‌های گذشته تاکنون بوده است.