اقتصادسنج؛ توزیع خانوارهای مالک بر اساس تعداد ملک تحت مالکیت نشان می‌دهد 77 درصد از خانوارهای مالک کشور دارای یک ملک، 17 درصد دارای 2 ملک و 6 درصد بیش از 2 ملک دارند؛ در واقع 23 درصد از خانوارهای مالک دارای دو ملک یا بیش از دو ملک هستند.

حل مشکل مسکن همواره از حوزه‌های مورد توجه دولت‌های مختلف بوده که هر یک سعی داشتند با اتخاذ سیاست‌های متنوع نظیر عرضه رایگان زمین، ساخت و اعطای تسهیلات گام‌هایی در این خصوص بردارند. از سویی این بازار به سبب ویژگی‌های ذاتی خود، از جمله بخش‌های مورد علاقه اشخاص حقیقی و حقوقی برای سرمایه‌گذاری بوده است.

۳۲ درصد خانوارها در سال ۱۴۰۰ مستاجر بوده‌اند

اما آمارها نشان می‌دهد دولت‌ها در سیاستگذاری بخش مسکن توفیق چندانی به‌دست نیاورده‌اند. از سویی طبق داده‌های مرکز آمار درحالی طی سال 1400 حدود 32 درصد از خانوارهای کشور مستاجر بوده‌اند که طبق آمارهای سامانه املاک و اسکان وزارت راه و شهرسازی حدود 23 درصد از خانوارهای مالک کشور، دارای 2 تا چند ملک هستند.

موضوع صرفا بحث مالکیت نیست، درحالی‌که طی 10 سال اخیر دولت‌ها با ارائه رایگان زمین‌های عمومی و صرف هزینه‌های هنگفت برای ایجاد زیرساخت‌های شهری و… سعی کرده‌اند جمعیت فاقد مسکن را صاحب‌خانه کنند، اما آنطور که آمارها نشان می‌دهد سهم تقاضاهای سرمایه‌ای از 22 درصد در سال 1355 به 75 درصد در دو سال اخیر رسیده است. در همین مدت سهم تقاضاهای مصرفی نیز از 78 درصد به 25 درصد تنزل یافته است.

این وضعیت موجب شده چندین میلیون واحد مسکنی که در دو دهه اخیر ساخته شده، به گروه‌های هدف یعنی مستاجران کم‌درآمد نرسد و عملا به دلیل نبود اطلاعات موجودی و مالکیت مسکن (املاک قولنامه‌ای)، برخی افراد و حتی اشخاص حقوقی مالک چندین فقره ملک یارانه‌ای (مسکن مهر و… که زمین آنها رایگان است) شوند.

در این شرایط تهیه و تکمیل پایگاه اطلاعات املاک و استفاده از ابزار مالیاتی که در اینجا تاکید روی مالیات بر ملاکی (دریافت مالیات سالانه از همه املاک) می‌تواند تقاضاهای سرمایه‌گذاری را از بازار مسکن بیرون کرده و مانع ورود ملاکان و دلالان به بازار مسکن شود. از این رو سیاستگذار در کنار اجرای طرح نهضت ملی مسکن، باید از ابزارهای مالیاتی که دارد به بهترین شکل استفاده کرده و شفافیت در حوزه مالکیت را به‌عنوان یک اصل اساسی دنبال کند.

۲۳ درصد از خانوارهای مالک دارای ۲ یا بیش از دو ملک هستند

مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی باعنوان «طرح اصلاح برخی احکام قوانین مالیاتی» به برخی از انواع معافیت‌های مربوط به املاک پرداخته که بر اساس داده‌های سامانه املاک و اسکان وزارت مسکن گردآوری شده است.

طبق این آمار توزیع خانوارهای مالک بر اساس تعداد ملک تحت مالکیت نشان می‌دهد 77 درصد از خانوارهای مالک کشور دارای یک ملک، 17 درصد دارای 2 ملک و 6 درصد بیش از 2 ملک دارند؛ در واقع 23 درصد از خانوارهای مالک دارای دو ملک یا بیش از دو ملک هستند.

از طرفی بررسی داده‌های مرکز آمار در خصوص نرخ مالکیت خانوارهای ایرانی از سال 1370 تا 1400 نشان می‌دهد در سال 1370 حدود 76 درصد از خانوارها مالک واحد مسکونی بوده‌اند. این روند طی سال‌های بعد روندی کمابیش نزولی داشته است، به‌ طوری‌ که در دهه 90 این شاخص به زیر 70 درصد رسیده و در سال 1400 حدود 68 درصد از خانوارهای ایرانی در واحدهایی که مالک آن بوده‌اند و 32 درصد باقی مانده در سایر اشکال نظیر اجاره، رهن یا منازل سازمانی سکونت داشتند.

برای بیان دقیق‌تر 15 درصد از خانوارها در منازل اجاره‌ای، 8 درصد به شکل رهنی و 7 درصد در منازل رایگان سکونت دارند. به عبارتی با نگاهی تلفیقی به این دو آمار می‌توان گفت حدود 52 درصد از خانوارهای کشور دارای یک ملک هستند و 16 درصد از جامعه هدف خانوارهای کشور 2 یا بیش از 2 ملک تحت تملک دارند.

ساخت مسکن یارانه‌ای برای دلالان!

بررسی داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد با درنظر گرفتن تعداد کل واحدهای مسکونی و تعداد مسکن ملکی کشور، سهم مسکن ملکی از کل مسکن‌های کشور در سرشماری سال‌ 1356 حدود 68 درصد بوده است. همچنین این عدد بر اساس سرشماری سال 1365 به 73 درصد، سال 1375 به 75 درصد، سال 1385 به 67 درصد، سال 1390 به 67 درصد، در سال 1395 به 66 درصد و در‌ نهایت در سال 1400 مالکیت محل سکونت به 68 درصد رسیده است.

طی این سال‌ها در طول دوره‌های سرشماری مرکز آمار ایران، میانگین افزایش تعداد مسکن حدود 3 میلیون و 500 هزار عدد بوده و در خصوص تعداد واحد مسکن ملکی این افزایش میانگین یک میلیون و 800 هزار واحدی داشته است.

نکته قابل تامل اینکه، طی 5 دهه اخیر به‌رغم تلاش دولت‌ها برای ساخت مسکن، سهم مسکن ملکی از تعداد ساخت و سازهای جدید افزایش قابل توجهی نداشته است؛ به‌ طوری‌ که در سال 1365 حدود 65 درصد از افزایش در واحدهای جدید مربوط به واحدهای ملکی بوده، اما این عدد در سال 1375 به 64 درصد کاهش داشته و در سال 1385 به 50 درصد، در سال 1390 به 38 درصد و در‌ نهایت در سال 1395 به 39 درصد رسیده است که نشان‌دهنده کاهش سهم واحدهای ملکی (تقاضاهای مصرفی) از موجودی مسکنی که طی سال‌ها اضافه شده است دارد.

این امر بدان معناست که تقاضاهای سرمایه‌ای مسکن رشد چشمگیری داشته و بازار به‌ سمت غلبه تقاضای سرمایه‌ای رفته است. در تایید این موضوع نگاهی به وضعیت تقاضاهای موجود در بازار مسکن شهر تهران نیز نشان می‌دهد طی سال‌های 1355 تا 1365 حدود 78 درصد از تقاضای مسکن مصرفی و 22 درصد سرمایه‌ای بوده است، حال آنکه طی سال‌های 1395 تا 1400 این مقدار عکس شده و سهم تقاضاهای سرمایه‌ای به 75 و تقاضاهای مصرفی به 25 درصد نزول پیدا کرده است.

معنی این اعداد این است که دولت‌ها به‌رغم صرف هزینه‌های هنگفت برای ایجاد زیرساخت‌های شهری، ارائه زمین رایگان و وام کم‌بهره بلندمدت، نتوانسته‌اند افراد فاقد مسکن را صاحبخانه کرده اما به‌جای آن، این یارانه‌های عمومی به جیب دلالان و سفته‌بازان رفته است.

توجه داشته باشیم در ایران به‌دلیل حجم بالای املاک قولنامه‌ای (بین 35 تا 45 درصد از املاک کشور) امکان رصد مالکیت مسکن برای دولت وجود نداشته و ملاکان می‌توانند از یارانه‌های ساخت‌وساز بیش از افراد کم‌درآمد بهره‌مند شوند.

سیاست‌گذاری شلخته دولت‌ها

موضوع مسکن همواره یکی از سرفصل‌های مشترک وعده‌های مسئولان بوده و تاکنون وعده‌ها و برنامه‌های متفاوت یا مشابهی با عنوان «راهکار» برای رفع معضلات بخش مسکن و تثبیت بازار آن در دستور کار قرار گرفته است، اما این طرح‌ها طبق اظهارات کارشناسان تنها مسکنی برای زخم متورم مسکن بوده‌اند.

بخش مسکن در چهار دهه سیاستگذاری، فرازونشیب‌های زیادی را به همراه داشته است سیاست‌هایی که گاه باعث رونق و رشد ساخت‌وساز شده و گاه این بخش را با رکود سنگین مواجه کرده‌اند. افزایش تصاعدی قیمت زمین و مسکن، دوره‌های رکود و تورم سوداگری فراوان در این بخش، سنتی ماندن ساخت‌وساز و عدم ورود فناوری نوین به بخش مسکن، فقدان طراحی شهری و شهرسازی مناسب و… همه و همه نشان از عدم وجود دید کلان نسبت به این بخش و ناکارآمدی سیاست‌های اجراشده در جهت رونق پایدار در بخش مسکن و حل معضل آن در کشور است.

بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی ایران، متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران تا پایان آبان امسال به 46 میلیون و 705 هزار تومان رسیده که نسبت به مهرماه سال گذشته رشد 46 درصدی و نسبت به ماه قبل یعنی مهر 1401 رشد 7 درصدی را نشان می‌دهد.

با توجه به نرخ فعلی تورم، گرچه افزایش قیمت در بازار مسکن چندان هم دور از انتظار نبود، اما جهش‌هایی تا این حد و به‌طور ممتد در طی چندین سال باعث شده تا خیلی از خانوارها نه‌ تنها توان خرید مسکن را ندارند، بلکه به دلیل رشد قابل توجه اجاره‌ها نیز مجبورند به محلات جنوبی‌تر شهرها و شاید هم به حومه و اقمار شهرها کوچ کنند.

از مسکن مهر تا نهضت ملی مسکن

طرح مسکن مهر که در دولت نهم و دهم مطرح شد با هدف حذف قیمت زمین از هزینه ساخت و پررنگ کردن نقش دولت، علاوه‌ بر افزایش پاسخگویی برای تقاضای مسکن در سال‌های آتی زمینه کاهش قیمت مسکن را فراهم کند.

طرح مسکن مهر در قالب واگذاری حق بهره‌برداری از زمین برای ساخت مسکن کوچک با متوسط زیربنای هر واحد 7 مترمربع و با هدف کاهش و حذف هزینه زمین از قیمت تمام‌شده ساختمان برای انطباق با توان مالی خانوارهای کم‌درآمد و میان‌درآمد در نظر گرفته شد و در اهداف کلی آن کمک به تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد، ارتقای کمی و کیفی تولید و عرضه مسکن، کاهش نابرابری در برخورداری از مسکن مناسب، پالایش محیط کلانشهرها و بهبود و ارتقای معیارهای زیست‌محیطی، جذب سرمایه‌های کوچک، جلوگیری از افزایش بی‌رویه قیمت زمین و مسکن، جلوگیری از توسعه حاشیه‌نشینی و ارتقای عدالت اجتماعی دیده شد.

این طرح که می‌توان آن را به‌عنوان بزرگ‌ترین پروژه ساخت مسکن قبل و بعد از انقلاب در سطح کشور دانست اگرچه زمینه‌سازی خانه‌دار شدن طیف بزرگی از متقاضیان را فراهم کرد، اما این طرح در دولت‌های یازدهم و دوازدهم که زمان بهره‌برداری و تحویل بسیاری از واحدها بود به حاشیه رانده شد؛ چنانکه هنوز هم واحدهای نیمه‌تمامی از آن وجود دارد که وزرا و مسئولان مختلف وعده تکمیل آن را می‌دهند.

علاوه‌ بر این ورود افراد غیرنیازمند به منزل به این حوزه زمینه سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری را در آن افزایش داد و به‌ نوعی از اهداف اصلی خود دور شد. دولت سیزدهم نیز که با تکلیف مجلس یازدهم تحت قانون جهش ملی مسکن و البته وعده خود به ساخت 4 میلیون مسکن متعهد شده بود در این خصوص تکلیف سختی در پیش دارد. چنانکه یک سال از مهلت چهارساله سپری شده و سه سال تا رسیدن به تولید 4 میلیون مسکن مانده است.

البته جدا از جنبه فنی، زیرساختی و تامین مالی این طرح، الزام ثبت‌نام‌کنندگان به پرداخت مبالغی که در شرایط اقتصادی فعلی خارج از توان اقشار ثبت‌نام‌کننده است نیز مشکلاتی را در استقبال از این طرح ایجاد کرده است. چنانکه مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران تا شهریورماه سال جاری از واریز آورده اولیه ۲۰ هزار متقاضی تاییدشده کمتر از 20 درصد از ۱۰۳ هزار متقاضی تاییدشده نهضت ملی مسکن در تهران خبر داد.

نه تورم تک‌عاملی و نه راه‌حل تک‌خطی

همان‌گونه که پیش‌تر بدان اشاره شد افزایش انتظارات تورمی در دوره‌های مختلف یکی از عوامل هجوم منابع مالی به بازارهای مالی بوده که مسکن به‌عنوان کالایی که بادوام بوده و خطراتی نظیر از بین رفتن و… نسبت به سایر کالاهای دیگر آن را تهدید نمی‌کند جزو بازارهای مورد علاقه برای ورود سرمایه بدان بوده است.

همچنین علی صالح‌آبادی، رئیس کل بانک مرکزی در گفت‌وگوی تلویزیونی شامگاه 25 آذرماه خود به برشمردن ریشه‌های تورم و وضعیت تورمی فعلی اشاره داشت و گفت: «تورم گاهی ناشی از عوامل عرضه است. مثلاً وقتی قیمت‌های جهانی بالا می‌رود موجب افزایش تورم می‌شود یا سایر مواردی که می‌توانند هزینه‌ها را افزایش دهد. عامل دیگری که بر تورم موثر می‌باشد از جانب تقاضا است که عمدتا به نقدینگی و پایه پولی برمی‌گردد. بنابراین عامل نقدینگی عامل دومی است که روی تورم اثر می‌گذارد. عامل سوم اثرگذار بر تورم انتظارات است که این سه مورد، عوامل موثر بر تورم هستند.»

این گفته صالح‌آبادی که در واقع بیان رسمی علل تورم و نوسانات بازارهای مختلف توسط بالاترین مقام پولی و بانکی کشور است، از یک سو نشان می‌دهد سیاستگذار به این امر رسیده که راه‌حل معضل تورم (نه تمام مسیر حل بلکه قسمتی از آن) از رفع انتظارات تورمی می‌گذرد؛ اما سمت دیگر ماجرا و چه بسا نکته مهم‌تر این است که راه‌حل این موضوع تنها در ساختمان میرداماد وجود ندارد. چراکه انتظارات تورمی اخیر به مساله نبود دورنمای مثبت از به ثمر رسیدن مذاکرات و قسمتی دیگر به ناآرامی‌های اخیر و تحولات اجتماعی و اقتصادی اخیر و ناامنی‌های آن مربوط است. لذا می‌طلبد «ایده مرکزی حکمرانی دولت» به هم‌افزایی و ارتباط میان بخش‌های مختلف و تاثیرگذاری آنها به یکدیگر نیز باید بپردازد.

همچنین در ادامه موارد ذکرشده توسط صالح‌آبادی باید بیان داشت که یکی از پایه‌های ایجاد تورم علاوه‌ بر فشار تقاضا، عرضه و انتظارات تورمی، فشار هزینه و ساختار است. چنانکه عباس دادجوی‌توکلی، پژوهشگر پولی و بانکی به هزینه‌های ثابت بالا، ساختار معیوب تولید، مدیریت ناکارآمد، سرمایه‌های مستهلک‌شده، افزایش پی‌درپی هزینه‌های تولید و قیمت‌گذاری دستوری به‌عنوان یکی از عوامل تورم اشاره دارد که خود نشان‌دهنده وجود تورم از طرف «فشار هزینه و ساختاری» است. چنانکه فشار هزینه باعث آن می‌شود که «کالا و خدمات با برچسب بالاتری وارد بازار شوند» و این موضوع خود نیاز به خلق پول را افزایش می‌دهد.

ابهامات اجرای مالیات بر عایدی سرمایه

وضعیت آشفته چندساله در اقتصاد کشور که ناشی از نبود سیاست موازنه‌شده بین برنامه‌ها و ظرفیت‌ کشور و همچنین عدم ارتباط بخش‌های سیاسی، اقتصاد و بین‌الملل است مسبب تورم، افت ارزش پول ملی و افزایش حجم نقدینگی در کشور شد. این نوسانات قیمتی موجب شد تا با هدف حل مشکل‌های بیان‌شده مالیات بر عایدی سرمایه که به‌عنوان یکی از پایه‌های مالیاتی است و در سال 2021 در دست‌کم 142 کشور استفاده شده مورد توجه قرار گیرد تا با وضع آن، نوسانات قیمتی ناشی از سوداگری کاهش یابد.

اما این نوع معافیت اگرچه ‌انگیزه‌های ضابطه‌مندی دارد و پیش‌بینی می‌شود 95 درصد از خانوارهای کشور مشمول مالیات نخواهند شد اما باید توجه شود که در نبود ساختار پرداخت رسمی و در شرایطی که انتظارات تورمی در حد بالایی رشد دارد این موضوع می‌تواند به خروج سرمایه بینجامد. چنانکه مجید شاکری در بررسی چرایی این موضوع که روسیه علی‌رغم تحریم‌های اعمالی همانند ایران با معضلی به نام هجوم پول به بازارهای موازی یا خروج آن از کشور خود روبه‌رو نیست به نبود سیستم پرداخت رسمی در ایران اشاره می‌کند.

این درحالی است که این ساختار پرداخت رسمی در روسیه تقریبا سالم مانده است و همچنان مبادلات و تراکنش‌های مالی در آن صورت می‌گیرد و این کشور به‌راحتی می‌تواند حساب سرمایه را ببندد و ارتباط بین ارز صادراتی و خروج سرمایه را هم قطع کند. از این رو وی عقیده دارد توصیه به تصویب مالیات بر عایدی سرمایه قبل از احیای شبکه پرداخت رسمی، دعوت به خروج شدید سرمایه است.

از سویی دیگر باید مشخص شود که سهم هر یک از انواع مالیات بر عایدی سرمایه به چه مقداری است و در صورت اجرا ضمانت‌های رسیدن به آن در چه حدی است. چنانکه درخصوص مسکن که با افزایش تقاضاهای سرمایه‌ای روبه‌رو هستیم طرح مالیات بر خانه‌های خالی طی دو سال گذشته در حال اجرا است که عملا دریافتی حاصل از آن نه در حدی است که بتوان آن را با اهداف ترسیم‌شده مقایسه کرد و نه توانسته به اهداف اجرایی خود نظیر عرضه مسکن خالی برسد. چراکه انواع راهکارهای گریز و دور زدن از این قانون نظیر قراردادهای صوری یا افزایش مصرف آب و برق و… برای خالی نشان ندادن منزل وجود دارد.

لزوم حرکت به سمت مالیات بر ملاّکی

البته واضح است که مشکل سوداگری در بازار مسکن مساله‌ای نیست که برای اولین بار در دنیا با آن روبه‌رو شده باشند و راهکارهای خاص و البته موفق خود را دارد. برای مثال یکی از تجربیات موفق دنیا دریافت مالیات از ملاّکان است. در این طرح منزل مسکونی فارغ از پر یا خالی بودن مشمول مالیات می‌شود و مالک ملزم به پرداخت آن است.

باید توجه داشت که در این طرح و طرح‌های مشابه مالیات پرداختی مالکان بستگی به عوامل مختلفی دارد. برای مثال مالک برای هر یک از خانه‌های اول، دوم و سوم خود درصدهای متفاوتی پرداخت می‌کند که با افزایش تعداد منازل تحت تملک این مالیات افزایش می‌یابد. از سوی دیگر در حالت‌های دیگری نیز می‌توان به این طرح هم انعطاف داد و هم دایره شمول آن را گسترده ساخت؛ مضافا اینکه از دقت بالاتری برای اجرا برخوردار باشد.

به‌عنوان مثال در نظر گرفتن موقعیت جغرافیایی منزل و مکان قرارگیری آن در شهر، درصد مالیات دریافتی می‌تواند مختلف و متنوع نسبت به ارزش ملک باشد. با در نظر گرفتن این عوامل و پیش‌بینی شدن انواع راه‌های گریز و همچنین عادلانه ساختن مالیات دریافتی براساس متغیرهای مختلف، نگهداری واحد مسکونی برای دارندگان به‌صرفه نبوده و وارد سبد عرضه مسکن می‌شود.

فرهیختگان/