اقتصادسنج| بی‌‌‌اطلاعی دولت و مجلس از وضعیت هشت متغیر کلیدی در بازار مسکن وزیر متولی این بخش را به خوش‌‌‌شانس‌‌‌ترین عضو کابینه دولت سیزدهم تبدیل کرده است. توقیف آمارهای رسمی بخش مسکن چه در زمینه نبض معاملات و قیمت، چه در بخش تولید و چه حتی در حوزه عملکرد «نهضت ملی مسکن» که مهم‌ترین برنامه دولت در این بخش به شمار می‌‌‌آید، سبب شده نه کابینه و نه قوه مقننه داده‌‌‌های لازم برای تحلیل بازار را در اختیار نداشته و نتوانند بر مبنای آن کارنامه سیاست‌گذار این بخش را زیر ذره‌‌‌بین قرار دهند. مجلسی‌‌‌ها این روزها عملکرد برخی دیگر از اعضای کابینه را با حساسیت ویژه دنبال می‌کنند چراکه داده‌‌‌های موثق درباره نتیجه عملکرد دولت در آن بخش‌‌‌های مربوطه واضح و عیان است. اما در بخش مسکن با وجود اینکه فعالان بازار و کارشناسان می‌‌‌دانند وضعیت بحرانی است. به دلیل در دسترس نبودن آمارهای رسمی و شفاف، عملا ارزیابی عملکرد دولت در این بخش از اولویت مراجع مربوطه خارج شده است.

طی سال‌های گذشته همواره وضعیت هشت متغیر کلیدی که توصیف‌‌‌کننده نبض مجموعه بخش مسکن و ساختمان است؛ به صورت دوره‌‌‌ای و منظم در قالب گزارش‌‌‌های آماری رسمی از سوی متولیان مربوطه اعلام می‌‌‌‌‌‌شد. اما در ماه‌‌‌های اخیر اخلالی در روند همیشگی اعلام و انتشار این آمارها رخ داده و به بی‌‌‌اطلاعی دولت و مجلس از شرایط بازار ملک منجر شده است. یکی از این متغیرها آمار بانک مرکزی از قیمت مسکن شهر تهران، دیگری آمار بانک مرکزی از تورم اجاره تهران و سومی آمار این نهاد از تورم اجاره کشوری است. هر سه متغیر مذکور در قالب یک گزارش ماهانه از حدود ۶ سال قبل تاکنون به طور مرتب و بدون وقفه منتشر می‌‌‌شد اما از آذر و دی پارسال با توجه به شروع فاز جدیدی از جهش ارزی و تاثیر بلافصل آن بر بازار مسکن یک‌باره انتشار این گزارش‌‌‌ها متوقف شد.

به این ترتیب آخرین گزارش منتشر شده در این بخش مربوط به آذرماه بوده و از دی ماه به بعد وضعیت سه متغیر مذکور توسط بانک مرکزی گزارش نشده است.

متغیر چهارم که وضعیت نامعلومی دارد، وضعیت تولید مسکن است که گزارش آن به صورت دوره‌‌‌ای توسط مرکز آمار منتشر می‌شود.

هم‌چنین اطلاعات آماری مرکز آمار از قیمت مسکن کشوری و نیز آمار این نهاد از شاخص هدانیک که بیانگر میانگین قیمت مسکن پس از حذف اثر نویزهایی مثل سن بنا و موقعیت منطقه‌‌‌ای ملک بر قیمت اعلامی است و از این رو در مقاطعی می‌تواند تصویری دقیق‌‌‌تر از وضعیت بازار بر اساس میانگین حسابی قیمت ملک در اختیار همگان قرار دهد ماه‌‌‌هاست به‌روز نشده است. هفتمین متغیری که وضعیت آن نامشخص است، «شامخ ساختمان» است که در دو ماه گذشته منتشر نشده است. شامخ ساختمان یک نظرسنجی از چند ۱۰ شرکت بزرگ فعال ساختمانی است که وضعیت بازار را به روایت عملکرد این شرکت‌ها در ماهی که گذشته و چشم‌‌‌اندازی که آن‌ها از ماه پیش رو دارند توصیف می‌کند. در نهایت آمار ساخت مسکن دولتی در قالب پروژه نهضت ملی مسکن نیز که برنامه اصلی دولت در بخش مسکن به شمار می‌‌‌آید و درست یا غلط، تمرکز کابینه بر اجرا شدن وعده‌‌‌ای مربوط به این برنامه رئیس دولت است نیز، نه فقط در ماه‌‌‌های اخیر بلکه تقریبا در هیچ زمانی به صورت دوره‌‌‌ای و مشخص منتشر نشده است.

به این ترتیب نه معلوم است که پروژه‌‌‌های مسکن‌‌‌سازی دولت تا چه اندازه پیشرفت داشته و نه مشخص است که چه تعداد متقاضی حائز شرایط برای آن‌ها وجود دارد و چه تعدادی از این افراد استطاعت پرداخت اولیه را داشته‌‌‌اند. حتی میزان پیشرفت فیزیکی پروژه‌‌‌هایی که در نقاط مختلف کشور کلنگ‌‌‌زنی شده نیز در گزارش‌‌‌های دوره‌‌‌ای و مدون منتشر نمی‌شود تا متر و معیاری برای سنجش میزان دستیابی دولت به اهداف خود در قالب این پروژه مشخص شود. تنها هر از چند گاهی بانک عامل بخش مسکن گزارشی از میزان اعطای تسهیلات به سازندگان مسکن دولتی ارائه می‌کند که تا حدودی گویای تعداد پروژه‌‌‌هایی است که عملیات احداث آن‌ها آغاز شده و کارگاه ساختمانی آن‌ها فعال است.

آخرین گزارش منتشر شده از سه متغیر اول که بانک مرکزی آن‌ها را اعلام می‌کند، مربوط به آذر 1401 است. همچنین آخرین گزارش آماری تولید مسکن در بهار 1400 توسط مرکز آمار منتشر شده است. قیمت مسکن کشوری نیز که باید به صورت فصلی توسط مرکز آمار منتشر شود، پس از زمستان 1400 دیگر انتشار پیدا نکرده است. دی ماه پارسال نیز آخرین ماهی بود که گزارش شاخص قیمت مسکن به روش هدانیک منتشر شد. آخرین نسخه منتشر شده از شامخ ساختمان که توسط اتاق تعاون منتشر شده مربوط به بهمن ماه بوده و در نهایت آمار ابرپروژه مسکن‌‌‌سازی دولتی نیز آن‌طور که پیش‌تر هم اشاره شد، به کلی فاقد یک روند منظم و روتین بوده و چیزی به جز داده‌‌‌های حداقلی از تسهیلات اعطایی که به صورت نامنظم منتشر می‌شود، در این رابطه در دسترس نیست. خاموشی نماگرهای این هشت متغیر در نهایت به نامشخص و غیر‌قابل ارزیابی بودن کارنامه وزیر سیاست‌گذار بخش مسکن یعنی مهرداد بذرپاش منجر شده و او را به خوش‌‌‌شانس‌‌‌ترین عضو کابینه دولت سید ابراهیم رئیسی تبدیل کرده است.

البته محرز است که حوزه مسوولیت وزیر مسکن به عنوان مهم‌ترین بازار مصرفی، با بحرانی‌‌‌ترین وضعیت روبه‌رو است اما چیزی که موجب می‌شود ورود و پیگیری مجموعه دولت و البته مجلس و کارشناسان به این حوزه ضعیف باشد، توقیف شدن آمارهای رسمی است. در واقع بدون مداقه مضاعف در وضعیت بازار مسکن نیز مشخص است که این بازار مدت‌‌‌هاست از کار افتاده و متقاضیان اصیل بخش مسکن به بن‌‌‌بست رسیده‌‌‌اند. اما مقدمه و شرط لازم برای ورود موثر به این موضوع، در دسترس بودن آمارهای متقن که گویای وضعیت حال حاضر بخش مسکن است بوده و چون این آمارها توقیف و نماگر متغیرهای بخش مسکن به کلی خاموش شده است، وزیر راه و شهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن چه بخواهد و چه نخواهد عملا از هر نوع نقد و سوال از سوی مجموعه دولت و مجلس معاف شده است. هرچند کارشناسان از سال 97 تاکنون با علم به اینکه بازار مسکن از دسترس متقاضیان مصرفی خارج شده، توصیه‌‌‌های سیاستی لازم را مطرح کرده‌‌‌اند اما مجموعه دولت و البته مجلس به عنوان نهاد ناظر در این مقطع حساس نمی‌توانند نقش خود را به شکل تمام عیار ایفا کنند.

برنده و بازنده توقیف آمار

برنده بلامنازع نامشخص بودن وضعیت بازار مسکن طی چهار ماه گذشته، همان ذی‌نفعان جهش قیمت مسکن هستند که از رشد شدید قیمت مسکن نه فقط اکنون بلکه از سال 97 به بعد عایدی داشته‌‌‌اند. وقتی چراغ اتاق کنترل مسکن خاموش می‌شود، ذی‌نفعان جهش قیمت مسکن می‌توانند جو روانی بازار را تحت کنترل بگیرند و رفتار معامله‌‌‌گران را به سمت و سویی که خود می‌‌‌خواهند هدایت کنند. در حال حاضر خریدار مصرفی که از جهش سال 97 به بعد فعال اصلی بازار مسکن نبوده، با دست خالی از آمار و بدون اینکه برآورد درستی از قیمت‌ها داشته باشد، به بازار مسکن مراجعه می‌کند و هیچ چاره‌‌‌ای به جز اعتماد به گزاره‌‌‌هایی که از سوی گروه‌‌‌های دیگر فعال در بازار از جمله ذی‌نفعان جهش و سوداگران مطرح می‌شود ندارد. در واقع خریدار مصرفی چه از نوع خانه اولی یا متقاضی تبدیل به احسن، چه بخواهد و چه نخواهد تحت‌تاثیر جو روانی حاکم بر بازار قرار خواهد گرفت؛ به این ترتیب که اگر قصد فروش ملک خود برای تبدیل به احسن را داشته باشد‌‌‌، احتمالا ناگزیر می‌شود آن را پایین‌‌‌تر از قیمت واقعی بفروشد و اگر قصد خرید داشته باشد، ناچار به قیمت‌های اعلامی حبابی و بالاتر از حدود متعارف رضایت خواهد داد.

به این ترتیب واضح است در بازاری که به دلیل فقدان آمار رسمی، شفافیت در آن به صفر رسیده، بازنده متقاضیان مصرفی مسکن، خانه اولی‌‌‌ها، مستاجرها که تحت‌تاثیر نوسان قیمت مسکن با نوسان اجاره‌‌‌بها روبه‌رو می‌‌‌شوند، حتی سازنده‌‌‌ها و به طور کلی هر گروه اصیلی که حضورش به نفع بازار مسکن است بوده و برنده معدود کسانی هستند که در پنج سال گذشته همواره به دنبال ایجاد تنش قیمتی در بازار مسکن بوده‌‌‌اند تا از آب گل‌‌‌آلود ماهی بگیرند.

به جز برنده و بازنده‌‌‌ای که این وضعیت در میان فعالان و حاضران در بازار مسکن دارد، اکنون در دولت نیز یک برنده ناخواسته پیدا شده که از این وضعیت غیرشفاف در حوزه مسوولیت خود منتفع شده است. این نفع به شکل ورود نکردن جدی دولت و مجلس به سنجش کارنامه بخش مسکن بوده که نشأت‌گرفته از دست بسته آن‌ها برای تحلیل واقعیت امروز این بخش است. در نبود آمار، تحلیل وضعیت بازار در دولت و مجلس به جای اینکه بر اساس واقعیت و آنچه هست صورت گیرد، بر اساس آنچه مورد قبول است انجام می‌شود؛ موضوعی که ناشی از نبود شناخت کافی از شرایط حال حاضر بخش مسکن است. در این شرایط نمایندگان مجلس نیز نمی‌توانند عملکرد سیاستگذار را زیر ذره‌‌‌بین بگذارند و مورد پایش قرار دهند، چراکه اطلاع کامل و دقیقی از شرایط فعلی بازار ندارند.

آیا بذرپارش راضی است؟

سوال مهمی که در این برهه وجود دارد این است که آیا مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی از این وضعیت راضی است؟ واقعیت است که توقیف آمار چه عمدی و چه غیرعمدی، در خارج از وزارتخانه متبوع او رخ داده است و مشخص نیست که با دستور یا بدون دستور بوده است. «دنیای‌اقتصاد» ماه گذشته تلاش زیادی کرد تا از طریق روابط عمومی بانک مرکزی علت عدم‌انتشار آمار را جویا شود که به نتیجه‌‌‌ای نرسید. اما فرض این است که توقف انتشار آمار خارج از اراده وزارتخانه متولی مسکن رخ داده است. در این صورت این سوال پیش می‌‌‌آید که آیا اکنون وزیر از این وضعیت راضی است یا نه؟ بذرپاش در ماه‌‌‌های اخیر در این رابطه اظهارنظری نکرده است؛ اما یک اتفاق می‌تواند نشان‌‌‌دهنده رضایت یا عدم‌رضایت او از خاموشی آماری در بازار مسکن باشد.

به هر روی وزیر راه و شهرسازی به‌عنوان متولی بخش مسکن می‌‌‌داند که بخشی که سکان‌‌‌داری آن را بر عهده دارد، یکی از بدترین دوره‌‌‌ها را سپری می‌کند. اگرچه بخش زیادی از این نابسامانی چه در حوزه جهش قیمت و چه در زمینه رکود تاریخی خرید و خروج تقاضای مصرفی از بازار ناشی از ریسک‌‌‌ها و متغیرهای خارج از بخش مسکن و در رأس آن‌ها تورم و انتظارات تورمی است که به دنبال نااطمینانی نسبت به آینده شکل گرفته است و مجموعه دولت و حاکمیت در مهار آن باید ایفای نقش کند؛ اما انتظار می‌رود بذرپاش به‌عنوان مسوول مستقیم بخش مسکن در دولت، در کابینه نسبت به وضع بغرنج موجود روشنگری وعلت و ریشه‌‌‌های این بحران را به نحوی تشریح کند که تیم اقتصادی دولت و بلکه کل کابینه با اون در خشکاندن این ریشه‌‌‌ها همراه شوند؛ نه اینکه صرفا به صورت مقطعی از انتشار آمار خودداری شود.

اگر همین امروز این اقدام مستقیم از سوی وزارت راه و شهرسازی صورت گیرد و برای نجات آمارها از حبس و اعلام قیمت و حجم معاملات مسکن در زمستان 1401 و فروردین 1402 اقدام شود، مشخص می‌شود که بذرپاش از این خوش‌‌‌شانسی نفعی نمی‌‌‌برد و به آن راضی نیست. اما اگر انتشار آمار از سر گرفته نشود و تغییری در این وضعیت رخ ندهد، به نظر می‌رسد واقعیت چیز دیگری است.