اقتصادسنج| سبد جدید وام‌های خرید مسکن، مورد استقبال اولیه خانه‌اولی‌ها قرار نگرفته است. این واکنش نسبتا سرد، نه از بابت «قدرت خرید تسهیلات جدید» که از بابت «اقساط خارج از استطاعت» بروز کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد پازل وام خرید مسکن یک قطعه گمشده دارد و آن، «نرخ سود» است که در صورت «کاهش غیردستوری»، قسط تسهیلات تقریبا نصف می‌شود.

اولین واکنش‌‌‌ خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به سقف جدید تسهیلات بانکی، از قطعه گمشده پازل وام خرید مسکن، رونمایی می‌‌‌کند. بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد با گذشت یک ماه از افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، اولین واکنش خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به سطوح جدید وام به‌خصوص در کلان‌شهرها، عدم‌استقبال از این وام بوده است. البته این عدم‌استقبال نه از روی اختیار که اجبار ناشی از در استطاعت نبودن اقساط این تسهیلات برای خانوارهای فاقد مسکن یا همان خانه‌‌‌اولی‌‌‌هاست. رقم قسط ماهانه حدود ۲۰‌ میلیون تومانی برای زوجین متقاضی در تهران (برای وام ۹۶۰ میلیون تومانی)، از استطاعت عمده خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها خارج است. این استطاعت‌‌‌ناپذیری در سایر شهرها و در میان گروه‌‌‌های دیگری از متقاضیان نیز مشاهده می‌شود.

اگرچه سطوح جدید وام خرید مسکن در هفته‌‌‌های اخیر به بانک پرداخت کننده وام مسکن ابلاغ شد؛ اما یافته‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد هنوز این وام در شعب آماده پرداخت نشده و در سبد تسهیلاتی بانک اعمال نشده است. با این حال، اولین مراجعات متقاضیان خرید مسکن برای استفاده از سقف‌‌‌های جدید تسهیلاتی به شعب پرداخت‌کننده، نشان‌دهنده عدم‌استقبال آن‌ها از این وام در نتیجه عدم ‌استطاعت‌‌‌پذیری اقساط آن‌‌‌ برای گروه قابل‌توجهی از خانه‌‌‌اولی‌‌‌هاست. در تهران در حالی سقف این تسهیلات برای زوجین به 800 میلیون تومان به علاوه امکان دریافت وام 160 میلیون تومانی جعاله رسیده است که برآوردها نشان می‌‌‌دهد با نرخ سود 5/ 22 درصدی و طول دوره بازپرداخت 12ساله، مبلغ قسط ماهانه این وام برای زوجین متقاضی، به مرز 20میلیون تومان می‌‌‌رسد. پرداخت این میزان قسط از عهده بسیاری از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها با توجه به سطوح فعلی حقوق و دستمزد خارج است.

از این رو و در شرایطی که طیفی از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها برای خرید مسکن به استفاده از این وام علاقه دارند اما در استطاعت نبودن مبلغ قسط ماهانه برای آن‌ها، به اجبار این وام را از دسترس آن‌ها خارج کرده است. سقف وام خرید مسکن از محل اوراق، اواخر خرداد ماه امسال با مصوبه شورای پول واعتبار به دو برابر مبالغ قبلی افزایش یافت. سقف این تسهیلات برای متقاضیان انفرادی در شهر تهران از 200 به 400میلیون تومان و برای زوجین متقاضی از 400 به 800 میلیون تومان رسید. وام جعاله نیز از 80 میلیون به 160 میلیون تومان افزایش یافت. این میزان تسهیلات به طور متوسط هزینه خرید 20 تا 25‌ درصد از بهای کل یک واحد مسکونی معمولی 70 مترمربعی در نواحی متوسط شهر تهران را پوشش می‌‌‌دهد. اما در شرایطی که برخی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها تمایل به استفاده از وام حدود یک میلیارد تومانی دارند، گروه عمده‌‌‌ای از آن‌ها در نتیجه اقساط ماهانه بالا از این وام محروم هستند. این موضوع نشان می‌‌‌دهد شاید این وام به لحاظ سقف، ترمیم شده و برای برخی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها پوشش بخشی از هزینه خرید محسوب شود؛ اما مشخصه دوم وام مناسب و کارآمد، یعنی «استطاعت‌‌‌پذیری» را ندارد.

بررسی‌‌‌ها از شناسایی یک تکه گمشده در پازل تامین مالی مسکن از مسیر وام خرید خبر می‌‌‌دهد. این تکه گمشده، پازل پرداخت وام کارآمد و استطاعت‌‌‌پذیر بانکی خرید آپارتمان برای خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها را کامل می‌‌‌کند. یعنی با این تکه گمشده، پازل وام کار آمد به معنای وامی که هم به لحاظ سقف مناسب باشد و هم به لحاظ قسط ماهانه در استطاعت خانوارها باشد، معرفی می‌شود.

این تکه گمشده همان «نرخ سود تسهیلات مسکن» است. در شرایطی که وام یک میلیاردی خرید مسکن(ترکیب وام خرید و وام جعاله) هم‌‌‌اکنون با نرخ سود 5/ 22‌ درصد به متقاضیان پرداخت می‌شود، فراهم شدن امکان کاهش نرخ سود به سطح زیر 10‌درصد می‌‌‌تواند منجر به اقساط دراستطاعت برای این وام شود. به این ترتیب هم سقف وام برای خرید مسکن خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به میزان نسبتا مطلوب می‌رسد و هم رقم قسط ماهانه در توان مالی آن‌ها خواهد بود و این وام می‌‌‌تواند منجر به خرید مسکن شود.

اما سوال این است که آیا این کاهش نرخ سود می‌‌‌تواند به صورت دستوری انجام شود و آیا بانک‌‌‌ها می‌‌‌توانند در شرایط فعلی، وام با نرخ سود زیر 10‌درصد به متقاضیان خرید مسکن بدهند؟ با شرایط فعلی، پاسخ به این سوالات «خیر» است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد در حالی که بازار مسکن هم‌‌‌اکنون به وام در استطاعت از مسیر کاهش نرخ سود تسهیلات به کمتر از 10‌درصد نیاز دارد؛ اما همین حالا قیمت تمام شده منابع تسهیلات با دوره بازپرداخت 12 ساله با نرخ 5/ 22 درصد، برای بانک پرداخت کننده وام مسکن، حول و حوش 28‌ درصد است. در واقع وام گران‌‌‌تر از منابعی است که بانک عامل تجهیز می‌‌‌کند. اما بانک پرداخت کننده وام مسکن به دلیل تمهیدات اعمال شده در سبد تسهیلاتی برای جذب منابع ارزان به حساب پشتوانه انتشار اوراق، این امکان را دارد که مابه‌‌‌التفاوت سود وام و نرخ تمام شده پول را از این طریق جبران کند. اما سایر بانک‌‌‌ها عملا چنین امکانی ندارند و نمی‌‌‌توانند با نرخ سود دستوری تعیین شده اقدام به پرداخت وام بلندمدت در بخش مسکن کنند. یک واقعیت مهم این است که قیمت تمام شده منابع تسهیلات مسکن که بر نرخ سود وام منعکس می‌شود، رابطه مستقیمی با نرخ تورم دارد. هر میزان نرخ تورم کاهش یابد قیمت تمام شده منابع نیز کاهش می‌‌‌یابد و برعکس. با کاهش نرخ تورم و انتظارات تورمی، بانک‌‌‌ها رغبت می‌‌‌کنند به حوزه پرداخت وام مسکن با دوره بازپرداخت بلندمدت ورود کنند اما در شرایطی که هم تورم عمومی بالاست و هم چشم‌‌‌انداز تورمی کاهشی وجود ندارد، بانک‌‌‌ها پرداخت وام بلندمدت با نرخ سود دستوری به بخش مسکن را مترادف با زیان می‌‌‌دانند. بنابراین از پرداخت وام به متقاضیان خرید خانه استقبال نمی‌‌‌کنند.

اما برآوردها نشان می‌‌‌دهد در صورت کاهش تورم و کم‌‌‌شدن نرخ سود تسهیلات خرید مسکن به 8 درصد، رقم قسط ماهانه وام 800 میلیونی زوجین، تا 50‌ درصد کاهش می‌‌‌یابد. همین حال، زوجین دریافت کننده وام 800 میلیون تومانی با نرخ سود 5/ 22‌درصد و دوره بازپرداخت 12 ساله باید ماهانه حدود 16میلیون تومان قسط پرداخت کنند؛ اما مبلغ قسط همین وام بدون افزایش طول دوره بازپرداخت و در شرایطی که تنها نرخ سود به 8‌ درصد به عنوان نرخ سود مطلوب کاهش یابد، تا 50‌درصد کاهش می‌‌‌یابد. یعنی معادل همان سطحی که همین حالا به طور متوسط خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها در شهر تهران به عنوان اجاره ماهانه پرداخت می‌‌‌کنند.

لازمه این کاهش نرخ سود، کاهش نرخ تورم است. اما در شرایطی که تورم بالاست و چشم‌‌‌انداز تورمی صعودی است مشخص است که امکان پرداخت چنین وامی وجود ندارد. این در حالی است که حتی اگر چشم‌‌‌انداز تورم کاهشی شود، بانک‌‌‌ها باید این اجازه را داشته باشند که فارغ از سیاست‌‌‌های دستوری متناسب با قیمت تمام شده منابع، برای وام مسکن نرخ سود تعیین کنند. این اقدام منجر به افزایش عرضه وام مسکن و ایجاد سبدهای متنوع تسهیلاتی متناسب با نیاز طیف‌‌‌های مختلف متقاضی خرید آپارتمان با استفاده از تسهیلات بانکی می‌شود.

مشکلات وام مسکن در ایران

علیرضا توکلی کاشی، صاحب‌نظر اقتصادی و تحلیلگر حوزه تامین مالی مسکن، با اشاره به مشکلات وام مسکن در ایران اعلام کرد: تهیه مسکن و وام مسکن در ایران با مشکلات متعددی روبه‌روست، بالا بودن نرخ بهره در اقتصاد و متعاقب آن بالا بودن مبلغ اقساط وام مسکن و عدم‌تناسب قیمت مسکن با سایر دارایی ها و سطح درآمدی خانوارها، از مهم‌ترین مشکلات تهیه مسکن در ایران است.

به گفته وی، بالا بودن نرخ بهره، از یک طرف سبب تحمیل هزینه اضافی بر متقاضی می‌شود. اما از آن مهم‌تر آنکه، بالا بودن نرخ بهره، اصولا قدرت سیاستگذاری در حوزه مسکن را به شدت کاهش می‌دهد. برای توضیح از یک مثال بهره می‌گیریم؛ مبنی بر اینکه وام مسکن در همه جای دنیا رقم بزرگی در مقایسه با سطح درآمد میانگین خانوارهاست. بنابراین سیاستگذار با طولانی کردن مدت بازپرداخت، تلاش می‌کند تا مبلغ اقساط را با توان مالی و بودجه خانوارهای قشر متوسط متناسب کند.

وی تصریح کرد: به صورت طبیعی انتظار داریم که اگر مدت بازپرداخت وام دو برابر شود، مبلغ اقساط نیز تقریبا به نصف کاهش یابد. در شرایطی که نرخ بهره ارقام کوچکی باشد، سیاست طولانی کردن مدت بازپرداخت به خوبی این هدف را محقق می‌کند؛ اما در شرایطی که نرخ بهره ارقام بزرگی باشد، این سیاست موثر نخواهد بود.

توکلی‌کاشی افزود: در شرایط نرخ بهره بالا، به‌خصوص وقتی مدت بازپرداخت از 10 سال بیشتر می‌شود، حتی دو برابر کردن مدت بازپرداخت، تاثیر چندانی بر مبلغ اقساط ندارد و فقط باعث کاهش جزئی (7/ 2درصد) مبلغ اقساط می‌شود. در صورتی‌‌‌که در شرایط نرخ بهره پایین (مثلا 3 درصد در سال)، افزایش دو برابری مدت بازپرداخت، حدود 40 درصد مبلغ اقساط را کاهش می‌دهد.

این صاحب‌نظر اقتصادی معتقد است: نکته مهم دیگری که در خصوص وام مسکن وجود دارد، ناکافی بودن مبلغ وام در مقایسه با قیمت‌های پیشنهادی مالکان است. وقتی رقم هزینه میانگین ساخت هر مترمربع مسکن برای یک ساختمان پنج‌طبقه در سال 1402 به میزان حدود 11 میلیون تومان را با نرخ میانگین قیمت هر مترمربع املاک مسکونی به میزان 30 میلیون تا 50 میلیون تومان و حتی با میانگین 50 میلیون تومانی مقایسه می‌‌‌کنیم، متوجه می‌‌‌شویم که فاصله بسیار زیادی بین هزینه ساخت و قیمت‌های معاملاتی مسکن وجود دارد. به عبارتی فقط 20 درصد قیمت املاک، هزینه ساخت است و 80 درصد مابقی شامل هزینه زمین، مجوز و سود سازنده است.

وی افزود: این موضوع نشان می‌دهد که سیاستگذاری‌های انجام‌شده در بخش تامین مالی بخش مسکن طی سال‌های اخیر، عمدتا منجر به بالا رفتن قیمت زمین و سود سازنده و نهایتا افزایش درآمد شهرداری‌‌‌ها از محل صدور مجوز ساخت‌وساز شده است. بنابراین تداوم این روش تامین مالی (افزایش سقف تسهیلات مسکن) نه‌تنها کمکی به خانه‌دار شدن متقاضیان فاقد مسکن نمی‌‌‌کند، بلکه به تدریج فاصله آن‌ها را تا خانه‌دار شدن، کمتر و کمتر می‌کند.

توکلی‌کاشی تاکید کرد: ضمن آنکه ریشه همه این مشکلات در تورم عمومی بالا و چشم‌‌‌اندازهای تورمی نهفته است. در شرایطی که به واسطه نااطمینانی‌‌‌های اقتصادی و رکود تولید، سرمایه‌‌‌ها به سمت بازارهای دارایی به‌خصوص بازار مسکن و املاک می‌رود، در چنین شرایطی شاهد افزایش نامتعارف قیمت‌ها و در نتیجه دورتر شدن مسیر دسترسی خانوارها به مسکن به واسطه رشد شدید قیمت‌ها هستیم. آن‌‌‌هم در شرایطی که عملا سیستم بانکی تسهیلات کارآمد، مکفی و استطاعت‌‌‌پذیر به خانوارهای فاقد مسکن ارائه نمی‌‌‌کند.

وی در پاسخ به این سوال که راه‌‌‌حل خروج از رکود تورمی در بازار مسکن را چه می‌‌‌دانید گفت: به نظر می‌رسد تا زمانی که در اقتصاد کشور، انگیزه کار و تولید با هدف گسترش صادرات ایجاد نشود و انتظارات تورمی همچنان هدایت‌کننده انگیزه‌‌‌های اقتصادی آحاد فعالان اقتصادی، در بازارهای کوتاه‌مدت و سفته‌بازانه باشد، قیمت دارایی‌‌‌های ثابت از جمله مسکن، خودرو و ارز و طلا به صورت روز‌افزون افزایش خواهد یافت و طبیعتا با وجود تورم بالای 40 درصد و بالا بودن شدت نسبی قیمت املاک، خانه‌دار شدن مردم همچون یک رویا باقی خواهد ماند. وی ادامه داد: با وجود این به نظر می‌رسد کارشناسان بر یک موضوع مهم اتفاق نظر دارند که در شرایط فعلی اقتصاد کشور، افزایش وام مسکن، قطعا هیچ کمکی به افزایش خانه‌‌‌دار شدن مردم نخواهد کرد.

چالش دوجانبه استطاعت‌‌‌پذیری

رضا صالحی‌شهرابی، کارشناس امور بانکی و تامین مالی حوزه مسکن، موضوع استطاعت‌‌‌پذیر نبودن اقساط وام مسکن را یک چالش دو‌طرفه بین بانک پرداخت‌کننده وام مسکن و متقاضیان اعلام کرد. به گفته وی بالا بودن ارقام قسط ماهانه وام مسکن از یکسو متقاضیان را با چالش مواجه کرده و عملا این وام را از دسترس طیف قابل‌توجهی از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها خارج می‌کند و از سوی دیگر بانک پرداخت‌کننده تسهیلات را با چالش عدم‌بازگشت منابع پرداختی در قالب تسهیلات به واسطه ناتوانی برخی وام‌‌‌گیرنده‌‌‌ها از پرداخت اقساط ماهانه مواجه کرده است.وی با بیان اینکه ریشه تمام مشکلاتی که در حوزه وام مسکن وجود دارد در تورم مسکن و تورم عمومی بالا نهفته است، گفت: تورم بالا از جنبه‌‌‌های مختلف مجموعه بازار مسکن را با مشکل مواجه کرده است. از یکسو افزایش شدید و مستمر قیمت‌ها، منجر به ضعف قدرت خرید در این بازار شده و از سوی دیگر با اثرگذاری بر نرخ سود و افزایش آن، عملا امکان پرداخت وام استطاعت‌‌‌پذیر را سلب کرده است. بالا بودن نرخ سود وام‌‌‌های مسکن منجر به افزایش اقساط ماهانه و در نتیجه خارج شدن آن از توان پرداخت متقاضیان شده است. در چنین شرایطی نه‌تنها متقاضیان که بانک وام‌دهنده نیز دچار آسیب می‌شود.

صالحی‌شهرابی تاکید کرد: اگر تورم و چشم‌‌‌انداز آن کاهشی شود نه‌تنها چالش استطاعت‌‌‌پذیری تا میزان زیادی برطرف خواهد شد، بلکه ممکن است سایر بانک‌ها نیز برای پرداخت تسهیلات در بخش مسکن رغبت پیدا کنند. اما در شرایط فعلی چشم‌‌‌انداز مثبت تورمی و بلندمدت بودن تسهیلات مسکن، منجر به عدم‌ورود سایر بانک‌ها به حوزه پرداخت تسهیلات مسکن شده است.