رکود، عنصر پررنگ این روزهای بازار مسکن است. مردم با وجود کاهش نسبی قیمت‌ها به دلیل تخفیفی که مالکان به دلیل نبود مشتری روی املاک خود می‌گذارند هنوز هم توانی برای خرید خانه ندارند. این خلاصه‌ای از روند‌یست که در بازار مسکن جریان دارد.
اقتصادسنج | رکود، عنصر پررنگ این روزهای بازار مسکن است. مردم با وجود کاهش نسبی قیمت‌ها به دلیل تخفیفی که مالکان به دلیل نبود مشتری روی املاک خود می‌گذارند هنوز هم توانی برای خرید خانه ندارند. این خلاصه‌ای از روند‌یست که در بازار مسکن جریان دارد.
مهمترین مسئله قابل مشاهده از ماه گذشته تا کنون در بازار مسکن رکود است. رکود این روزها چرخ معاملات مسکن را از رونق انداخته و خرید و فروش را در پایین‌ترین حالت خود قرار داده است.
مشاوران املاک در بازار مسکن تهران می‌گویند آنقدر متقاضی ملک در بازار کم است که فروشندگان پول‌لازم حاضرند واحد مسکونی خود را کمی پایین‌تر از فی بازار بفروشند و همین موضوع قیمت‌ها را در شیب کاهشی قرار داده است؛ مسئله‌ای که دولت سیزدهم آن را از دستاوردهای خود می‌داند.
سرایت رکود بازار مسکن به مشاغل
منصور غیبی، کارشناس مسکن پیش از این در خصوص وضعیت بازار گفته است: «اینکه بازار از افزایش کاذب و هیجانی دور شده، درست است. اینکه هر روز مردم روی ملک خود قیمت می‌گذاشتند و خود را با بازارهای موازی مثل دلار مقایسه می‌کردند کاهش پیدا کرده است.»
او ادامه داد: «زمانی که بتوان بازارهای موازی از جمله دلار را در اقتصاد مسکن کنترل کرد بازار از التهاب فاصله و روند واقعی به خود می‌گیرد. بهترین نسخه اقتصاد مسکن و بازار ملک، رونق نسبی متناسب با تورم عادی 20 تا 25 درصد در سال است؛ نه بیشتر و نه کمتر.»
غیبی در این مورد توضیح داد: «دو حالت آن نیز به اقتصاد آسیب می‌زند، زیرا اقتصاد مسکن اقتصادی پیشران است و اگر کاری انجام دهیم که فروکش کند چند ده رشته از تولید و خدمات با رکود مواجه می‌شود که به اقتصاد کلان آسیب می‌رساند. یعنی سیاست‌گذار و مجری باید برنامه‌ای بچیند که مسکن در حالت رکود و رکود تورمی قرار نگیرد.»
زمان مناسبی برای ورود به بازار مسکن است؟
سوالی که در این وضعیت رکودی برای فعالان حاضر در بازار مسکن پیش می‌آید این است که اکنون زمان مناسبی برای ورود به بازار ملک چه از لحاظ سرمایه‌گذاری و چه از لحاظ تقاضای مصرفی است یا خیر؟
پیمان مولوی، اقتصاددان در مورد زمان مناسب برای ورود به بازار مسکن توضیح داده است: «توصیه من به افرادی که خانه ندارند این است که هر چه سریع‌تر اقدام کنند و هر جایی هم توانستد خرید خود را انجام دهند و توجهی به شایعات در مورد شکست قیمت نداشته باشند؛ این اخبار جو روانی است. متاسفانه در بازار املاک حتی هنگامی که وارد رکود می‌شود پایین آمدن قیمت به علت ماهیت این بازار تا حد زیادی ممکن نیست.»
او در این مورد افزوده است: «افرادی که یک خانه دارند و حالا به فکر سرمایه‌گذاری هستند خرید ملک با دید درآمدی توصیه می‌شود. یعنی خانه‌ای بخرند که ممر درآمدی از جانب اجاره داشته باشند. کسانی که بیش از یک خانه دارند نیز توصیه می‌شود خانه‌ای خارج از کشور تهیه کنند که متنوع‌سازی دارایی خود را انجام داده باشند.»
این اقتصاددان همچنین در خصوص رشد دلاری در بازار مسکن بیان کرده است: «رشد دلاری بازار املاک در پایان سال 1402 با همین روندی که پیش می‌رود کمتر از باقی بازارها نخواهد بود و بازدهی آن مثل بازار دلار و طلا در حرکت است. بنابراین خرید خانه برای کسانی که خانه ندارند و دریافت وام از هر طریقی برای آنها توصیه می‌شود.»
عرضه خانه‌های مسکن ملی بازار را نجات می‌دهد؟
حمیدرضا سهرابی، معاون مسکن شهری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، به تازگی روند اجرای طرح نهضت ملی مسکن را در شهرهای تحت مسئولیت بنیاد تشریح کرده و گفته است: «هم‌اکنون بیش از ۱۴۲ هزار واحد طرح نهضت ملی مسکن توسط بنیاد در شهرها وارد فاز عملیاتی و اجرایی شده است.»
حالا باید دید عرضه این واحدها به بازار چه تاثیری می‌تواند بر بازار مسکن داشته باشد؟
حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در این خصوص به تجارت‌نیوز گفت: «برای طرح نهضت ملی مسکن تقریبا تعداد قابل قبولی قرارداد بسته شده است، نه در حد و اندازه‌ای که وعده داده شده بود، ولی به هر حال در سطح کشور و شهرهای مختلف قراردادهایی منعقد شده است.»
او ادامه داد: «این واحدها طبیعتا اگر وارد چرخه ساخت و ساز شود و در مرحله تحویل بهره‌برداری قرار بگیرد در سطح قیمت‌های خانه‌های ارزان‌قیمت نقش تعیین‌کننده‌ای را بازی می‌کند.»
محتشم همچنین در خصوص نیاز کشور به عرضه مسکن بیان کرد: «ما در حد میلیونی به عرضه مسکن احتیاج داریم و یک مجموعه 500 واحدی نمی‌تواند تاثیری در کمبود این حجم از مسکن داشته باشد. طبیعتا اگر بالای 100 هزار واحد آماده شود می‌تواند در سطح کشور تاثیری هم روی واحدهای مسکن ملی و مسکن مهر بگذارد. البته نه اینکه به طور کلی بتواند مسکن را تحت تاثیر خود قرار دهد.»
افزایش وام خرید مسکن کمک‌کننده است؟
شورای پول و اعتبار در آخرین روز بهار 1402 سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم (تسه) را افزایش داد. بر اساس این خبر وام مسکن زوجین تا 800 میلیون تومان و مجردها تا 400 میلیون تومان افزایش داشته است. 160 میلیون تومان وام جعاله بر همان مبلغ قبلی ثابت مانده است. اما در این بین مسئله‌ای هم وجود داشت که تعجب متقاضیان این تسهیلات را برانگیخت.
اقساط وام مسکن برای وام 960 میلیونی زوجین تهرانی 19 میلیون و 300 هزار تومان و برای مجردها حدود 11 میلیون و 300 هزار تومان است. این ارقام اما انتقاد مردم و نمایندگان مجلس را در پی داشت و به همین دلیل بانک مرکزی در بخشنامه‌ای مساله پرداخت پلکانی وام را مطرح کرد.
در پرداخت پلکانی اقساط وام مسکن در صورت درخواست متقاضی، به جای تعیین یک رقم ثابت به عنوان قسط در طول کل دوره بازپرداخت، رقم پایین‌‌‌تری در سال اول تعریف می‌شود و سپس سالانه به درخواست متقاضی سه، پنج یا ۹ درصد بر آن افزوده خواهد شد.
هر چند اقساط این نوع بازپرداخت پلکانی نیز از میزان قابل توجهی برخوردار است و با توجه به متوسط درآمدی جامعه پرداخت آن برای قشر بزرگی از مردم ممکن نیست؛ بنابراین عملا تاثیری زیادی روی قدرت خرید مردم نخواهد داشت.
هر چند این روزها قیمت و بازار مسکن در وضعیت رکودی به سر‌برد، اما کارشناسان معتقد هستند به زودی این رکود تبدیل به رکود تورمی تبدیل می‌شود و صعود قیمت‌ها در مسیر قبلی خود قرار خواهد گرفت.
از سوی دیگر به دلیل تورم در مصالح ساحتمانی و کاهش حاشیه سود انبوه‌سازان عرضه مسکن نیز مانند چند سال گذشته با کمبود روبه‌‍رو است و این مسئله بازار مسکن را از سمت تولید نیز با مشکل مواجه می‌کند.
فعالان این بازار معتقد هستند حوزه مسکن مانند دیگر بخش‌های اقتصاد از چسبندگی بالایی با وضعیت اقتصاد کلان دارد و همین مسئله باعث می‌شود مادامی که مشکلات اقتصادی مانند تحریم و تورم در ایران وجود داشته کمابیش بحران در بازار مسکن ادامه خواهد داشت.
تجارت‌نیوز/
