اقتصادسنج |  کاهش محسوس قیمت مسکن در تهران طی ماه‌های اخیر، «نبض قیمت املاک حومه» را تحت تاثیر قرار داد. بعداز زلزله ارزی در بازار مسکن پردیس و پرند در اواسط تابستان، اکنون نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، پرند در مقایسه با پردیس، در اولویت سمت تقاضا قرار گرفته است. این سبقت ملکی پرند از پردیس، در تغییرات قیمت مسکن در فاصله ابتدا تا نیمه سال منعکس شده است.

سنجش نبض قیمت آپارتمان در حومه جدید پایتخت، نشان‌دهنده سبقت پرند از پردیس در نتیجه دو رخداد مهم است. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به نتایج تحقیقات میدانی از وضعیت قیمت‌ها، تورم، تغییرات تقاضا و سایر مولفه‌‌‌های اثرگذار بر معاملات مسکن دو شهر جدید پردیس و پرند به عنوان دو نقطه پرتقاضا در حومه تهران نشان می‌دهد، در حالی که متوسط قیمت‌های فروش آپارتمان در پردیس نسبت به دو ماه قبل، به طور محسوس کاهش یافته است اما میانگین قیمت آپارتمان در پرند تقریبا ثابت بوده است. این موضوع که نتیجه و برآیند بررسی پارامترهای مختلف اثرگذار بر سطح قیمت، تورم و تقاضا در این دو شهر حومه‌‌‌ای است، نشان می‌دهد، در نتیجه تحولات اخیر، در مجموع هم‌‌‌اکنون جایگاه پرند نسبت به قبل بهبود یافته ومی‌توان گفت در تحولات اخیر پرند از پردیس سبقت گرفته است. متوسط قیمت مسکن در شهر جدید پردیس بر اساس داده‌‌‌های جمع‌‌‌آوری شده از میانگین قیمت‌های فروش آپارتمان در فازهای مختلف این شهر جدید (فازهای مسکن مهر)، در دو ماه اخیر، حدود ۲۰‌درصد کاهش یافته است. در حالی که اطلاعات دریافتی از سوی «دنیای‌اقتصاد» در جریان تحقیقات میدانی بر همین مبنا، نشان‌دهنده آن است که سطح قیمت‌های فروش آپارتمان‌‌‌های مسکن مهر پرند تقریبا در دو ماه گذشته ثابت و بدون تغییر بوده است.

روند تغییرات قیمت مسکن حومه

بررسی‌‌‌ها با استناد به اطلاعات درج شده در فایل‌‌‌های فروش آپارتمان و همچنین اظهارات واسطه‌‌‌های معاملات مسکن در دو شهر جدید پرند و پردیس نشان‌دهنده ریزش محسوس قیمت فروش واحدهای مسکونی (مسکن مهر)، در این دو شهر حومه‌‌‌ای است.

به طوری که، مقایسه سطوح فعلی قیمت مسکن با متوسط قیمت آپارتمان‌‌‌های مسکن مهر در ابتدای سال از ریزش حدود ۳۰ درصدی قیمت در این دو شهر جدید خبر می‌دهد.

ابتدای سال‌جاری، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکن مهر در شهر جدید پردیس به حول و حوش ۳۵ میلیون تومان رسید. این سطح قیمت در آن زمان نشان‌دهنده رشد قابل‌توجه (تا دو برابری قیمت) نسبت به بازه زمانی مشابه سال قبل بود که در نتیجه شدت گرفتن عطش خریدهای سرمایه‌‌‌ای در این شهر جدید، به ثبت رسید. اما در ابتدای مرداد، یعنی دو ماه قبل، تحت‌تاثیر ریزش قیمت در بازارهای اثرگذار بر بازار مسکن، قیمت مسکن نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته و نه تنها در تهران و سایر شهرها که در شهرهای جدید به‌خصوص حومه تهران نیز که پیش‌تر قیمت‌ها به طور محسوس افزایش یافته بود، در مسیر کاهش قرار گرفت. متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکن مهر در شهر جدید پردیس ابتدای مرداد ماه امسال به حول و حوش ۲۷ میلیون تومان کاهش یافت که این موضوع نشان‌دهنده ریزش محسوس قیمت در این شهر جدید در میانه تابستان است. تابستان امسال، به دلیل ثبات در بازار ارز و همچنین پمپاژ برخی اخبار امیدوارکننده، بازار مسکن نیز تحت‌تاثیر قرار گرفت و عطش خریدهای سرمایه‌‌‌ای در شهرهای حومه‌‌‌ای نیز تا حدی زیادی فروکش کرد. این موضوع افت قیمت در بازار مسکن را به همراه داشت که در شهرهای جدید نیز محسوس بود. آمارها حاکی است قیمت دلار در دو ماه مرداد و شهریور تقریبا ثابت بوده است.

پردیس ۲۴ میلیون؛ پرند ۱۷.۹۰۰

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد ریزش قیمت مسکن در شهرهای جدید حومه تهران بعد از میانه تابستان (مردادماه) همچنان ادامه یافت. به طوری که برآوردها نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون میانگین هر مترمربع مسکن مهر در شهر جدید پردیس به ۲۴ میلیون و۲۰۰‌هزار تومان رسیده است.  در شهر جدید پرند نیز شرایط در میانه تابستان نسبت به ابتدای سال مانند پردیس اما از میانه تابستان تاکنون متفاوت رقم خورد. در پرند، ابتدای سال، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن مهر به حول و حوش ۲۵ میلیون تومان رسید و خریدهای سرمایه‌‌‌ای سطح قیمت‌ها در این شهر جدید را نیز تحت‌تاثیر قرار داد. اما تحت‌تاثیر ثبات و ریزش قیمت در سایر بازارها و سرایت آن به بازار مسکن در میانه تابستان میانگین قیمت مسکن در پرند نیز کاهش یافت و به حول و حوش مترمربعی ۱۸ میلیون تومان رسید. اما شرایط در ابتدای مهرماه، یعنی مقطع زمانی فعلی، در این شهر جدید (پرند) متفاوت از شرایط پردیس است.

افت پردیس ۳۰ درصد؛ پرند ۲۸ درصد

اگرچه میانه تابستان امسال هر دو شهر جدید حومه تهران مانند سایر شهرها با افت محسوس قیمت مسکن همراه شدند و تحت‌تاثیر ریزش و ثبات قیمت در سایر بازارها قرار گرفتند، اما در حالی که از میانه تابستان تا ابتدای مهر (مقطع زمانی فعلی) میانگین قیمت مسکن در شهر جدید پردیس کاهش محسوس داشته وبه طور متوسط در هر مترمربع حدود ۳ میلیون تومان کاهش تجربه کرده است (از حدود ۲۷ میلیون تومان به حول و حوش ۲۴ میلیون تومان رسیده است)، اما در پرند میانگین  قیمت نسبت به میانه تابستان، تقریبا ثابت بوده است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد بعد از ریزش میانه تابستان قیمت مسکن مهر پرند، در دو ماه اخیر، قیمت‌ها تقریبا ثابت بوده و هم‌‌‌اکنون روی محدوده متوسط متر مربعی ۱۷ میلیون و۹۰۰‌هزار تومان قرار دارد. این شرایط نشان‌دهنده ریزش بیشتر قیمت مسکن مهر پردیس نسبت به مسکن مهر پرند در دو ماه گذشته است. مقایسه تغییرات قیمت واحدهای مسکن مهر در دو شهر جدید پرند و پردیس نشان می‌دهد از ابتدای سال‌جاری تاکنون متوسط قیمت فروش این واحدها در پردیس ۳۰‌درصد افت داشته اما ریزش قیمت در پرند به طور متوسط ۲۸‌درصد بوده است. این موضوع این پیام را به بازار مخابره می‌کند که اگرچه همواره پردیس از پرند در میان متقاضیان چه مصرف‌کننده وچه سرمایه‌گذار بازار جذاب‌‌‌تری برای خرید مسکن محسوب می‌شده است اما در دو ماه اخیر جایگاه پرند بهبود یافته است که این بهبود خود را در شکل ریزش کمتر سطح قیمت‌ها نسبت به پردیس نشان می‌دهد.  این موضوع در تحولات نقطه به نقطه قیمت مسکن در این دو شهر جدید نیز مشهود است. بررسی‌‌‌ها وبرآوردها در این زمینه نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن مهر در شهر جدید پردیس هم‌‌‌اکنون نسبت به مدت مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه)، ۵۱‌درصد رشد داشته در حالی که این میزان در شهر جدید پرند ۶۲‌درصد بوده است. همه این سه رویداد یعنی هم تحولات دو ماه اخیر، هم تحولات ۶ ماه گذشته و هم تغییرات نقطه به نقطه قیمت مسکن در دو شهر جدید پرند وپردیس، نشان‌دهنده بهبود شرایط پرند نسبت به پردیس است و نشان می‌دهد پرند به لحاظ تغییرات قیمتی از پردیس سبقت گرفته است.

چرا پرند سبقت گرفت؟

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، علت این سبقت، افزایش تعداد سرمایه‌گذار در بازار مسکن مهر پرند نسبت به پردیس نیست. بلکه سرعت کاهش عطش خریدهای سرمایه‌‌‌ای در پردیس بیشتر بوده است و در مقابل وزن خریدهای مصرفی به میزان بیشتری در پرند تقویت شده است. در هر دو شهر جدید در نتیجه تغییر جهت بازار مسکن به دنبال ثبات در بازار ارز و…، وزن خریدهای سرمایه‌‌‌ای نسبت به ابتدای سال و حتی میانه تابستان کاهش داشته است. اما در مقابل وزن خرید مصرفی در بازار مسکن پرند نسبت به وزن خرید مصرفی در بازار مسکن پردیس، رشد بیشتری داشته است. ضمن آنکه انتشار برخی اخبار مبنی بر افتتاح متروی پرند در ابتدای پاییز امسال، یکی از دلایلی است که بنا بر اعلام فعالان بازار مسکن شهر جدید پرند مانع از ریزش بیشتر قیمت‌ها در این شهر جدید شده است. چرا که دسترسی به مد حمل‌ونقلی سریع، ارزان وانبوه یعنی مترو، یکی از اصلی‌‌‌ترین و مهم‌ترین دغدغه‌‌‌های سکونتی در شهرهای حومه کلان‌شهرهاست. از سوی دیگر مناسب‌‌‌تر بودن سطح قیمت‌ها در شهر جدید پرند نسبت به پردیس، این شهر را به لحاظ قیمتی برای متقاضیان مصرفی جذاب‌‌‌تر از پردیس کرده است چرا که خریداران مصرفی مسکن در شهرهای جدید عمدتا با مشکل بودجه خرید (ضعف قدرت خرید) روبه‌رو هستند.

اثر تقویت سهم تقاضای مصرفی

اما در کنار این‌‌‌ها شاید بتوان از دو رویداد مهم به عنوان دلایل اصلی سبقت پرند از پردیس در تحولات ملکی یاد کرد. اولین علت به رشد شدید و بیشتر قیمت مسکن در شهر جدید پردیس نسبت به پرند در دوره جهش قیمت برمی‌‌‌گردد. در عصر جهش که به دلیل رشد شدید قیمت‌‌‌ آپارتمان در پایتخت، ابتدا متقاضیان مصرفی و سپس سرمایه‌گذارها به خرید مسکن در حومه پایتخت راغب شدند، عطش خرید به‌خصوص خرید سرمایه‌‌‌ای در پردیس بیشتر از پرند بود. به همین علت تورم مسکن در این شهر جدید از تورم مسکن پرند سبقت گرفت. حال که بازار در مسیر ریزش قیمت قرار گرفته است نیز طبیعی است که افت قیمت پردیس بیش از پرند باشد. یک دلیل مهم دیگر نیز می‌تواند به این موضوع برگردد که بازار و متقاضیان، قیمت‌های فروش مسکن در پردیس را پس زده و به حومه متعادل‌‌‌تر قیمتی یعنی پرند روی آورده‌اند. این موضوع به‌خصوص در مقطع زمانی فعلی که وزن خریدهای مصرفی از بازار مسکن حومه به طور نسبی نسبت به عصر جهش تقویت شده است، بیشتر خود را نشان می‌دهد چرا که تقاضای مصرفی عمدتا در جست و جوی خرید مسکن با سطوح قیمتی مناسب‌‌‌تر است.

در دوره جهش قیمت و شدت گرفتن خریدهای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن حومه، بیش از ۸۰‌درصد تقاضای خرید آپارتمان در شهر جدید پردیس، تقاضای سرمایه‌‌‌ای بود.

اما در پرند وزن خریدهای مصرفی حتی در اوج جهش و عطش خریدهای سرمایه‌‌‌ای نیز بیشتر از ۳۰‌درصد بود. این سهم هم‌‌‌اکنون که بازارها در شرایط افت قیمت و ثبات قرار گرفته‌‌‌اند،در شهر جدید پردیس به حدود ۳۰ تا ۴۰‌درصد و در پرند به حدود ۵۰‌درصد رسیده است. حتی در پرند بخش زیادی از خریدهای سرمایه‌‌‌ای از سوی خانه‌‌‌اولی‌‌‌هایی انجام می‌شود که با هدف حفظ ارزش پول خود و تبدیل آن در آینده به مسکن محل سکونت، اقدام به خرید آپارتمان کرده‌‌‌اند. اما عمده خریدهای سرمایه‌‌‌ای در پردیس از سوی دو یا چندخانه‌‌‌ا‌‌‌ی‌‌‌ها بوده است.

نقش دو رخداد مهم

به این ترتیب می‌توان گفت دو رخداد مهم و اصلی در سبقت پرند از پردیس در دو ماه اخیر موثر بوده است که این دو رخداد باعث شده است به‌رغم کاهش محسوس سطح قیمت مسکن مهر در شهر جدید پردیس در روزهای پایانی تابستان وابتدای پاییز، قیمت مسکن مهر در پرند تقریبا ثابت و بدون تغییر باقی بماند. در تشریح رخداد اول می‌توان به این موضوع اشاره کرد که بازار مسکن مهر حومه در مقطع زمانی فعلی به نوعی از تقاضای سرمایه‌‌‌ای تصفیه شده است؛ البته این تصفیه به معنای خروج کامل تقاضای سرمایه‌‌‌ای از شهرهای جدید حومه پایتخت نیست بلکه روند کاهش قیمت مسکن در دو ماه اخیر از یکسو و ایجاد حس افزایش بیش از اندازه و نامتعارف سطح قیمت‌های فروش مسکن در دوره جهش از سوی دیگر، منجر به کاهش محسوس وزن و سهم تقاضای سرمایه‌‌‌ای از خریدهای ملکی بازار مسکن حومه پایتخت شده است. به طوری که می‌توان گفت تقاضای سرمایه‌‌‌ای در این شهرهای جدید تصفیه شده است. رخداد دوم نیز مربوط به افزایش وزن و سهم تقاضای مصرفی در دو ماه اخیر است. این موضوع نیز به معنای رشد حجم معاملات مسکن در این شهرهای جدید از ناحیه مصرف‌کننده‌‌‌ها نیست. بلکه سهم خریدهای مصرفی نسبت به ماه‌‌‌های گذشته ترمیم شده، بهبود و افزایش یافته است. در واقع تحت‌تاثیر رخدادهای اخیر، از جمله ریزش قیمت در بازارها و همچنین اثر آن بر بازار مسکن، تقاضای مصرفی تا حدی رشد داشته است.

واسطه‌‌‌های معاملات مسکن شهرهای جدید حومه تهران نیز این موضوع را تایید می‌کنند و از افزایش حضور تقاضای مصرفی در بازار خبر می‌دهند. به‌خصوص آن دسته از تقاضای مصرفی که از ماه‌‌‌ها قبل در حاشیه بازار در حال رصد سطح قیمت‌ها بوده وامیدوار به کاهش قیمت‌ها، منتظر فرا رسیدن زمان مناسب برای ورود به بازار بودند. واسطه‌‌‌ها می‌‌‌گویند به نظر می‌رسد که مقطع زمانی فعلی، زمان مناسبی برای خریدهای مصرفی است و کماکان فعالیت‌‌‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن حومه، چشم‌‌‌اندازی با سود بالا مشابه سودهای دوره جهش نخواهد داشت. در واقع بازار مسکن حومه ظرفیت این را دارد که به بازاری مصرفی برای خرید آپارتمان از سوی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها تبدیل شود و چشم‌‌‌انداز رشد شدید قیمت دست‌‌‌کم در کوتاه‌مدت و میان‌مدت نیز برای آن متصور نیستند.

فاصله قیمتی واحد خام با تکمیل

میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان تکمیل شده و قابل سکونت فوری در شهر جدید پردیس در حالی هم‌‌‌اکنون به حدود ۲۴ میلیون و۲۰۰‌هزار تومان رسیده است که در این شهر جدید واحدهای خام یعنی واحدهای فاقد تجهیزات داخلی ساختمان، به طور متوسط مترمربعی دو تا سه میلیون تومان ارزان‌‌‌تر هستند. یعنی می‌توان یک واحد مسکن مهر خام و بدون تجهیزات داخلی در شهر جدید پرند را به طور متوسط با مترمربعی ۲۱ تا ۲۲ میلیون تومان خریداری کرد. در پرند نیز شرایط به همین ترتیب است. یعنی میانگین قیمت هر متر مربع واحدهای خام (بدون کابینت، شیرآلات، پکیج و رادیاتور، کولر و…)، در این شهر جدید حدود ۱۴ تا ۱۶ میلیون تومان است. در حالی که متوسط قیمت یک آپارتمان تکمیل و برخوردار از تجهیزات داخلی، متر مربعی حدود ۱۸ میلیون تومان است. واسطه‌‌‌ها می‌‌‌گویند در مجموع اختلاف قیمت ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومانی بین واحدهای مسکونی خام و واحدهای برخوردار از تجهیزات داخلی گفته شده وجود دارد.

ذکر این توضیح لازم است که تمامی آمارها و اعداد درج شده در این گزارش، در شرایط توقیف آمارهای رسمی و در حالی که عملا از زمستان سال گذشته هیچ آمار قیمتی دقیقی از وضعیت تورم و قیمت مسکن تهران و سایر شهرهای کشور از سوی مراجع رسمی و آماری اعلام نشده است، بر پایه تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» به دست آمده است. مبنای این آمار، تحقیق برای کشف قیمت‌های روز از طریق نرخ‌های درج شده در حجم انبوهی از آگهی‌‌‌های فروش واحدهای مسکونی در دو شهر جدید پرند و پردیس و صحت‌‌‌سنجی و تدقیق این قیمت‌های اعلامی با اطلاعات واسطه‌‌‌های فعال در بازار مسکن این دو شهر جدید بر مبنای قراردادهای منعقد شده در روزهای اخیر است. بنابراین اگرچه این آمارها، اطلاعات دریافتی از مراجع رسمی نیست اما بر اساس نبض بازار مسکن دو شهر جدید پردیس و پرند در مقطع زمانی انتهای تابستان و ابتدای پاییز ۱۴۰۲، به دست آمده است. همچنین آمارهای اعلام شده سطح متوسط قیمت واحدهای مسکن مهر را در این دو شهر جدید نشان می‌دهد و حاوی اطلاعات قیمتی مربوط به واحدهای مسکونی شخصی‌‌‌ساز نیست. همچنین این قیمت‌ها بر حسب میانگین اعلام شده است و بنابراین حتما واحدهایی با سطوح بالاتر و پایین‌‌‌تر قیمتی در این دو شهر جدید وجود دارند.

دنیای اقتصاد/