اقتصادسنج؛ بر اساس داده‌های مرکز آمار ترکیه به‌رغم بروز زلزله اخیر در این کشور، در ماه فوریه 446 فقره و نیز در ماه ژانویه 526 خانه در ترکیه از سوی ایرانی‌ها خریداری شده است که در نتیجه با دلار 42 هزار تومانی باعث خروج 16 هزار میلیارد تومان سرمایه از کشور شده است. اما این خروج سرمایه و علاقه برخی به سرمایه‌‎گذاری در خارج از کشور چه معضلاتی را برای اقتصاد ایران و بازار داخلی مسکن به همراه خواهد داشت؟

بازار مسکن در ایران شرایط مناسبی ندارد؛ از سوی دیگر، وضعیت کلی اقتصاد و روابط بین‌الملل نیز باعث شده است ارزش پول ملی هر روز نسبت به روز قبل کاهش پیدا کند؛ این دو مورد را می‌توان دلایل کوچ سرمایه و خرید ملک در ترکیه دانست.

بر اساس داده‌هایی که مرکز آمار ترکیه منتشر کرده است با وجود زلزله بهمن‌ماه در ترکیه و احتمال کارشناسان این حوزه برای کاهش خرید ملک در این کشور، در ماه فوریه 446 فقره و نیز در ماه ژانویه 526 خانه در ترکیه از سوی ایرانی‌ها خریداری شده است.

همچنین بر اساس دیگر آمارهای ترکیه ایرانی‌ها در خرید ملک پس از روس‌ها رتبه دوم را به خود اختصاص داده‌اند.

اما به طور کلی خریداران خانه در ترکیه به چند دسته تقسیم می‌شوند و خروج این میزان سرمایه از چه آسیب‌هایی را می‌تواند برای بازار مسکن در داخل کشور به همراه داشته باشد؟

چرا ایرانیان در ترکیه خانه می‌خرند؟

منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، درباره انواع متقاضیان ملک در ترکیه گفت: ترکیه کشوری است که در برخی موارد از آن به‌عنوان مقصدی برای مهاجرت به کشورهای اروپایی و حتی آمریکا استفاده می‌شود. در نتیجه مقصدی ارزان است با قابلیت‌های تشویقی که امکان برخورداری سرمایه‌گذار را از طریق خرید ملک برای شهروندی و اخذ پاسپورت ترکیه ایجاد می‌کند و بنابراین برای مقصدی شرایط سخت انتخاب شود.

او ادامه داد: دلیل دیگر برای انتخاب ترکیه کاهش ارزش پول ملی است. مردم در نظر می‌گیرند با حدود پنج میلیارد تا شش میلیارد تومان که شاید نتوان با آن در منطقه‌ای مناسب خانه‌ای 50 تا 60 متری خرید می‌توانند در یک کشور دیگر با وجهه‌ای بین‌المللی اقدام به خرید کنند؛ زیرا معتقد هستند این افزایش هرچقدر روی ملک آنها تاثیر بگذارد ارزش آن بر اساس دلار برآورد می‌شود و در نتیجه سودآوری خواهد داشت؛ بعد دیگر نیز سرمایه‌گذاری است.

شرایط اجاره دادن آپارتمان در ترکیه

این کارشناس مسکن همچنین در مورد سودآوری اجاره دادن آپارتمان در ترکیه در جایگاه عاملی دیگر برای سرمایه‌گذاری توضیح داد: در ترکیه چیزی به‌عنوان قرض‌الحسنه و یا رهن وجود ندارد، بالاترین حد رهن آن نیز یک ماه اجاره است که به صورت پیش گرفته می‌شود و همچنین اجاره‌بها ملک در این کشور از ایران بالاتر است، در نتیجه اجاره دادن ملک نیز می‌تواند برای شخص سرمایه‌گذار در این کشور سودآورد محسوب شود.

او همچنین گفت: دسته چهارم نیز افرادی هستند که ترکیه را ایستگاهی برای اقامت فصلی و تفریح می‌دانند. در کنار این دسته چهارم نیز عده‌ای از آنجا که مراودات بین‌المللی و اقتصادی ایران کمی بیشتر از گذشته است علاقمند شده‌اند به اینکه آپارتمانی در آن ناحیه داشته باشند تا برای اقامت خود از آن استفاده کنند.

غیبی درباره وجود فعالیت‌های دلالی در این بازار نیز بیان کرد: البته اخیرا دلالی نیز در این زمینه افزایش پیدا کرده و تعداد کاسبانی که شرکت‌های بنگاهی و سرمایه‌گذاری و نظایر این موارد دارند زیاد شده است و این کاسبان خود شروع به بازاریابی املاک کرده‌اند.

خروج ارز از کشور با خرید ملک در ترکیه

طبق محاسبات همشهری آنلاین تعداد خانه‌های خریداری شده در ترمیه از سوی ایرانی‌ها نشان می‌دهد که با دلار حدود 42 هزار تومای بیش از 16 هزار میلیارد تومان ارز از کشور خارج شده است.

غیبی در مورد تاثیرات این خروج ارز از کشور توضیح داد: من معتقد هستم این خروج ارز از کشور در قالب خرید ملک در ترکیه تاثیر پیچیده‌ای نخواهد داشت، ولی بعد روانی این موضوع هم برای دولت و مردم بیشتر است.

او همچنین در خصوص باقی ماندن این سرمایه در کشور و تاثیر آن بر بازار مسکن نیز گفت: طبیعتا تاثیر مثبتی می‌توانست داشته باشد، ولی موضوع را باید از این دیدگاه مورد بررسی قرار داد که فارغ از حجم سرمایه‌گذاری دلیل اینکه مردم ما در یک کشور دیگر سرمایه‌گذرای می‌کنند چیست؟

او ادامه داد: این عامل باید توسط متخصصین بررسی شود تا به جای اینکه ایرانی‌ها در کشوری دیگر سرمایه‌گذاری کنند ایران مقصدی برای سرمایه‌گذاری خارجی‌ها تبدیل شود. هنوز در کشور ما قوانینی برای سرمایه‌گذاری یک خارجی تعیین نشده است.

تشویق مردم به سرمایه‌گذاری در بازار داخلی

این کارشناس مسکن همچنین گفت: هنگامی که فردی به آن درجه می‌رسد که سرمایه خود را در کشور دیگر درگیر کند باید از جهت دیگری دوباره به کشور دعوت شود. به طور کلی ترکیه مقصدی مصرفی برای قشر متوسط و حتی قشر متوسط رو به پایین است.

غیبی بیان کرد: درحال حاضر پروژه مسکن مهر 15 تا 20 سال از شروع آن می‌گذرد هنوز تکمیل نشده است و وزرای دولت سیزدهم قول داده‌اند پرونده این پروژه تا پایان تابستان 1402 بسته شود. آسیبی که به دلیل عدم تحویل به موقع، افزایش قیمت، صعود قیمت مصالح و نظایر این موارد محتمل شده‌ایم می‌توان گفت بسیار بیشتر از این 16 میلیارد است. بر اساس این محاسبات است که من می‌گوییم 16 هزار میلیارد تومان عددی نیست که بخواهد بازار مسکن را با مشکل مواجه کند.

سودآوری خرید ملک در ترکیه

این کارشناس بازار مسکن همچنین در مورد میزان سودآوری سرمایه‌گذاری در بازار ملک ترکیه گفت: به طور کلی نمی‌توان مردم را به سرمایه‌گذاری در کشور ترکیه دعوت کرد، زیرا به هر حال سرمایه‌ای داخلی در حال خروج است، ولی متاسفانه اکنون وضعیت اقتصادی ایران به گونه‌ای است که مردم اگر در زمینه‌ای سرمایه‌گذاری کنند که با دلار ارزش آن تعیین شود برای آنها سودآور خواهد بود.

او ادامه داد: اما باید گفت چه در ترکیه و چه در کشور ما شرایط به این شکل ادامه نخواهد داشت، زیرا اگر به لحاظ اقتصادی تعادلی نسبی ایجاد شود و ارزش ریال ارتقا پیدا کند دیگر سرمایه‌گذای در ترکیه نمی‌تواند توصیه شود. در حال حاضر ترکیه نیز حتی اگر وضعیت اقتصادی آن بدتر از ایران نباشد ب لحاظ اقتصادی دارای التهباتی است.

غیبی در این مورد گفت: از طرف دیگر بر اساس قوانین ترکیه یک سرمایه‌گذار ایرانی نمی‌تواند از غیر ترک ملک خریداری کند و یا آن را بفروشد، بنابراین میزان نقدشوندگی تا حد زیادی پایین می‌آید و ممکن است فرد مجبور شود ملک خود را پایین‌تر از ارزش حقیقی آن بفروشد.

این کارشناس مسکن همچنین توضیح داد: از سوی دیگر با کاهش قیمت دلار در کشور در آینده نیز ممکن است این افراد متضرر شوند. به همین دلیل خرید ملک در ترکیه برای سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت برای کسب سود توصیه نمی‌شود.

در صورت تداوم وضعیت فعلی، نابسامانی و رکود احتمالی معاملات مسکن یه‌ویژه در اردیبهشت و خرداد 1402 به نظر می‌آید خروج سرمایه و خرید ملک در کشورهای همسایه مانند ترکیه و قبرس یکی دیگر از معضلاتی است که اقتصاد ایران و بازار مسکن با آن مواجه خواهد بود.

این در حالی است که شرایط خرید ملک در ترکیه و نیز با وجود محدودیت معامله با غیر ترک‌ها و در نتیجه کاهش نقدشوندگی آپارتمان‌ها می‌تواند معضلاتی را نیز برای این سرمایه‌گذاران به همراه داشته باشد.