اقتصادسنج؛ هیجان ایرانی خرید خانه در ترکیه «فروکش» کرد و حضور ایرانی‌ها در این بازار به «پایین‌ترین» میزان -دست‌کم از سال ۲۰۱۴- رسید. بازار مسکن ترکیه از نیمه ۲۰۱۸ به بعد، یکی از پنج پناهگاه ایرانی‌ها برای «حفظ ارزش واقعی سرمایه‌ در برابر تورم» شد؛ به‌طوری‌که در کنار خرید سرمایه‌ای دلار، سکه، مسکن و بعد از آن خودرو، بخشی از سرمایه‌ها هم به سمت املاک کشور همسایه خارج شد. سال ۲۰۲۱، رکورد بیشترین خرید مسکن توسط ایرانی‌ها – در مقایسه با سال‌های قبل- به ثبت رسید و حجم معاملات با مالکیت ایرانی تا تقریبا ۲برابر سال‌های قبل‌از ۲۰۱۸ – قبل از شروع عصر جهش قیمت‌ها در اقتصاد ایران- افزایش یافت؛ حدود ۹۰۰واحد مسکونی در هر ماه. امروز، رکورد معکوس در این بازار به ثبت رسیده و حجم خرید ماهانه به سطح میانگین ۳۱۵واحد در ماه سقوط کرده است که از توقف تب ایرانی خرید خانه در ترکیه حکایت دارد. چه اتفاقی باعث این سقوط شده است؛ تحولات مرتبط با ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی در ایران یا کاهش تورم مسکن در ترکیه یا هر دو؟ بررسی‌ها نشان می‌دهد، یک عامل از بین این دو، «کارگردان اصلی» ماجرا است.

ایرانی‌‌‌ها در بازار مسکن ترکیه، «رکورد معکوس» به ثبت رساندند؛ خرید خانه (آپارتمان) از سوی متقاضیان دارای «تابعیت ایران» در این کشور به «پایین‌‌‌ترین میزان» از 2018 تاکنون رسیده است. داده‌‌‌های مرکز آمار ترکیه از حجم معاملات خرید مسکن توسط خارجی‌‌‌ها در این کشور، نشان می‌‌‌دهد، طی سه ماه منتهی به پایان اوت، میانگین ماهانه حجم خرید ملک توسط ایرانی‌‌‌ها به 315 واحد مسکونی رسید که هم از «نقطه اوج خرید» -که در ماه‌‌‌های 2021 با ثبت «میانگین ماهانه نزدیک به 900 واحد» رقم خورد- بسیار کمتر است و هم حتی کمتر از سال‌‌‌هایی است که اقتصاد ایران و اوضاع اقتصادی ترکیه، شرایط نرمال داشتند (قبل از 2018). روند حضور سرمایه‌‌‌گذاران ایرانی در بازار املاک ترکیه در قامت خریدار انواع خانه (ویلا و آپارتمان) حاکی است، تا پیش از نیمه 2018 -مقطعی که خروج یک‌طرفه آمریکا از برجام عاملی برای افزایش ریسک در اقتصاد و تشدید انتظارات تورمی بین فعالان اقتصادی در ایران شد- ایرانی‌‌‌ها عمدتا با نگاه «توریستی»، در ترکیه سرمایه‌‌‌گذاری ملکی انجام می‌‌‌دادند که آن زمان، حجم خریدها در حدود ماهانه 400 تا 500 واحد مسکونی بود.

اما از زمان بروز «ریسک غیراقتصادی» در نیمه 2018 به بعد، «نبض خرید» خانه در ترکیه با «نگاه غالب سرمایه‌‌‌گذاری» در کنار «نگاه سنتی توریستی»، تند و تندتر شد تا جایی که «نااطمینانی به آینده قیمت‌‌‌ها در اقتصاد کشورمان» تحت تاثیر «جهش دلار» و سپس «هیجان خریدهای سرمایه‌‌‌ای دلار و سکه و مسکن»، گروهی از ایرانی‌‌‌ها را برآن داشت، «بازار املاک ترکیه» را به عنوان پناهگاه امن برای «حفظ ارزش واقعی سرمایه‌‌‌» در برابر تورم عمومی و تورم عمومی آتی (با توجه به چشم‌‌‌اندازی که از بابت انتظارات تورمی در سال‌‌‌های اخیر وجود داشت) انتخاب کنند. این تصمیم با «سقوط ارزش لیر در برابر دلار»، شارژ اساسی شد. به این ترتیب، همزمانی «شرایط نامتعارف اقتصادی» در ایران و ترکیه طی 2018 به بعد باعث شد در سال 2021 – نیمه دوم عصر جهش قیمت‌‌‌ها در اقتصاد ایران که از اوایل 97 شروع شد- میانگین ماهانه خرید مسکن در ترکیه از سوی ایرانی‌‌‌ها «رکورد بیشترین حجم» را به ثبت برساند و به تقریبا 2 برابر روند گذشته برسد؛ حدود 900 واحد در برابر کمتر از 500 واحد مسکونی.

امروز اما، «تب خرید خانه در ترکیه» بین ایرانی‌‌‌ها فروکش کرده است. این اتفاق را «رکورد معکوس حجم خرید» تایید می‌‌‌کند. تعداد واحدهای مسکونی که ایرانی‌‌‌ها در ترکیه طی ماه ژوئیه سال جاری میلادی خریداری کردند رقمی معادل 272 واحد بوده که کمترین میزان (رکورد کاهشی) در مقایسه با دو دوره قبل از 2018 و بعد از 2018 محسوب می‌‌‌شود ضمن آنکه در سه ماه ژوئن، ژوئیه و اوت، میانگین خریدها زیر 400 واحد بوده است.

رمزگشایی از یک سقوط

اما این به نوعی «سقوط» نبض خرید مسکن در ترکیه توسط ایرانی‌‌‌ها، چطور رقم خورد و چه پیامی دارد؟ بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد، «کاهش و سپس ثبات نرخ دلار» در ایران طی چهار ماه گذشته که خود ناشی از یکسری تحولات اقتصادی و سیاسی در کشور از جمله «تغییر ریل موضوع مرتبط با برجام از فاز ابهام بر سر آینده آن به مسیر توافق» بوده است،‌‌‌ «مهم‌ترین عامل برای چرخش نگاه ایرانی‌‌‌ها به بازار املاک ترکیه» در ماه‌‌‌های اخیر محسوب می‌‌‌شود. در ماه‌‌‌های اخیر، اقتصاد ایران، «ریزش قیمت در عمده بازارهای دارایی» که پیش‌‌‌تر پایگاه خریدهای سرمایه‌‌‌ای شده بود را به خود دید. بازدهی خرید سکه که از سال‌‌‌های 97 به بعد، عمدتا سه‌رقمی شده بود، طی نیمه اول 1402، منفی 10 درصد شد. نرخ دلار نیز طی نیمه اول امسال تنها 3 درصد افزایش پیدا کرد.

قیمت مسکن نیز در سه ماه گذشته، یا کاهشی بود یا ثبات ماهانه داشت. این ریزش‌‌‌ها و ثبات نسبی بازارهای دارایی در پی «فروکش انتظارات تورمی» و تاحدودی فاصله‌‌‌گرفتن فعالان اقتصادی و عموم جامعه از «نااطمینانی به آینده قیمت‌‌‌ها» اتفاق افتاده است. اکنون، قطع شدن «تب خانه در ترکیه» را نیز می‌‌‌توان به عنوان یک «دماسنج خارجی از انتظارات در ایران»، نشانه‌‌‌ای از «پایان هیجان خرید سرمایه‌‌‌ای دارایی (ملک)» در جامعه تلقی کرد. همان‌طور که در ماه‌‌‌های اخیر «خروج تقاضای سرمایه‌‌‌ای از بازار مسکن تهران و دیگر کلان‌‌‌شهرها» باعث شد روند رشد ماهانه قیمت ملک متوقف شود، افت تقاضای خرید سرمایه‌‌‌ای از سوی ایرانی‌‌‌ها در بازار املاک ترکیه نیز باعث افت سنگین معاملات از سوی این افراد شده است.

با این حال، «تغییر شرایط اقتصادی و ریسک غیراقتصادی» در ایران، همه علت «افت شدید دما در بخش ایرانی بازار مسکن ترکیه» نیست؛ در اقتصاد ترکیه نیز طی ماه‌‌‌های اخیر،‌‌‌ تحولاتی امیدوارکننده از بابت «عزم سیاستگذار برای کنترل تورم» بروز کرد که خود به «افت چشمگیر سرعت رشد قیمت مسکن در ترکیه» در حال حاضر منجر شده است.

نرخ بهره تا پیش از انتخابات ریاست جمهوری در ترکیه، به‌خاطر آنچه «تحلیل عجیب اردوغان درباره رابطه نرخ بهره و رشد اقتصادی» مطرح بود، همواره پایین نگه داشته شد. این سیاست پولی از یک‌‌‌سو به سقوط سریالی ارزش لیر در برابر دلار و از سوی دیگر به صعود نرخ تورم عمومی در این کشور تا نزدیک 100 درصد منجر شد. اما در ماه‌‌‌های اخیر، بانک مرکزی ترکیه نرخ بهره را به حداقل 5/ 2 برابر قبل افزایش داد که البته هنوز تا سطحی که بتواند تورم را کنترل کند، فاصله دارد.

اما همین «تحول در سیاست پولی ترکیه»،‌‌‌ اثر خود را بر تورم عمومی و تورم مسکن در این کشور گذاشته است. تورم مسکن 190 درصدی در اواخر 2022 در ترکیه، امروز تا سطح 100 درصد کاهش پیدا کرده است و تورم عمومی نیز در حال حاضر حدود 60 درصد است که این هم، افت چشمگیر پیدا کرده است. سرمایه‌‌‌گذاران خارجی با رصد وضعیت موجود اقتصاد ترکیه از دوربین تورم، این‌طور تحلیل می‌‌‌کنند که «به احتمال زیاد،‌‌‌ آینده قیمت املاک مثل دو سال گذشته نخواهد بود».

در این میان، البته روند تغییرات ارزش لیر در برابر دلار،‌‌‌ فاکتور تاثیرگذار بر معادلات پیش‌‌‌روی سرمایه‌‌‌گذاران می‌‌‌تواند باشد. اما از منظر سرمایه‌‌‌گذاران ایرانی متقاضی خرید ملک در ترکیه، احتمالا «آینده نرخ دلار در ایران»، وزن بیشتری در مقایسه با «آینده لیر در برابر دلار» دارد. به بیان دیگر، از آنجا که «انتظارات تورمی» ناشی از شرایط داخلی از جمله «جهش دلار»، نقش «محرک اولیه» در سال‌‌‌های اخیر برای ورود سنگین ایرانی‌‌‌ها به بازار مسکن ترکیه را بازی کرد، اکنون تغییر نقش آن، می‌‌‌تواند به شکل معکوس عمل کند.

شرایط کنونی اقتصادی ترکیه از منظر «قدرت دلار در برابر لیر» و «سطح فعلی تورم مسکن»، زمینه لازم و حداقلی برای جذب سرمایه‌‌‌گذار خارجی در بازار مسکن را دارد اما اینکه چرا ایرانی‌‌‌ها در همین شرایط، از بازار املاک ترکیه پا پس کشیده‌‌‌اند، به «تغییر شرایط اقتصادی در ایران» برمی‌‌‌گردد؛‌‌‌ همان محرک اولیه. و البته، چشم‌‌‌انداز اقتصاد ترکیه که از روی «بهبود خفیف در ماه‌‌‌های اخیر»، قابل ترسیم است (نسبت برابری دلار به لیر در هفته‌‌‌های اخیر در سطح 27 قرار داشت که نشان می‌‌‌دهد، نرخ دلار در این کشور نسبت به سال گذشته همین موقع حدود 52 درصد افزایش یافته است).

وضع موجود و همچنین وضعیت 2018 تا ابتدای 2023، یک پیام دیگر نیز دارد. تب خرید خانه در ترکیه از سوی ایرانی‌‌‌ها، اکنون متوقف شده است اما چنانچه محرک‌‌‌های این تب، به هر دلیل فعال شوند، وضعیت می‌‌‌تواند به دوره قبل از سه ماه اخیر برگردد. به این ترتیب، همان‌طور که «خط قرمز» سیاستگذار به منظور «ثبات‌بخشی به بازارهای داخلی»، باید «مهار تورم» و «از بین بردن ریسک‌‌‌های اقتصادی و سیاسی تولید انتظارات تورمی» باشد، برای جلوگیری از خروج سرمایه نیز عینا همین حریم سیاستی باید در نظر گرفته شود.

دنیای اقتصاد/