اقتصادسنج| با آغاز سال جدید مسکن همچنان به عنوان یکی از مهم ترین مسائل اقتصادی مردم مطرح است. قیمت مسکن نیز همچنان در حال افزایش است. طبق اعلام بانک مرکزی، اسفند ۱۴۰۲ میانگین قیمت هر متر خانه در تهران به ۸۱.۴ میلیون تومان رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن ۲۴.۸ درصد افزایش داشته است.

اسفندماه سال ۱۴۰۲ تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۶.۲ هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب ۰.۱ و ۶.۴ درصد کاهش نشان می‌دهد. بر اساس اعلام بانک مرکزی در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران ۸۱.۴ میلیون تومان بود که حاکی از افزایش ۳.۸ درصدی نسبت به ماه قبل و رشد ۲۴.۸ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل از آن است.

افزایش هزار برابری قیمت

مجید گودرزی، کارشناس مسکن در گفت و گو با روزنامه آرمان امروز درباره وضعیت بحرانی مسکن گفت:میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در سال ۱۳۷۲ حدود ۵۱/۶۰۰ تومان بوده است و این رقم بعد از گذشت سی سال به بالای ۷۷/۰۰۰/۰۰۰ تومان رسیده است. مسکن بدون یک ریال ارزش افزوده بیشتر ۱/۴۹۲ برابر شده است. این افزایش لجام گسیخته و رها شده باعث قفل شدن کامل صنعت ساختمان شده است.

گفته می شود ۳۰۰ رشته شغلی با صنعت ساختمان مرتبط هستند که همگی در بحران به سر می برند.
او افزود: از سوی دیگر ماجرا بحران صرفه اقتصادی منفی است. اکنون مسکن و تورم مسکن به آهنربای بزرگی تبدیل شده است که بخش اعظم سرمایه های کشور را در خود جذب و رسوب کرده است. تخمین زده می شود بیش از ۴۰ درصد سرمایه های کشور در بخش مسکن رسوب شده است.

به گفته گودرزی، مسکن نیاز ضروری و کم کشش جامعه است و در هر قیمتی باید تهیه شود. «اکنون صددرصد حداقل مزد مصوب کفاف فقط تهیه مسکن را در بسیاری از شهرها ندارد. شهرهای بزرگ جهنم کارگران و کارمندان شده است.»

تبعات دلار ۶۰ هزارتومانی بر مسکن

رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز با اشاره به اثر دلار ۶۰ هزار تومانی در رکود بازار مسکن، راه اندازی سامانه خودنویس را موجب خروج نظارت و کنترل از دست دولت دانست. کیانوش گودرزی با اشاره به وضعیت بازار مسکن و اجاره در سال گذشته به خبرآنلاین، گفت: بازار اجاره تا سال ۱۴۰۲ با شرایط سختی مواجه شد اما در سال ۱۴۰۳ شرایط به سیاست‌های دولت برمی‌گردد که چه اتفاقاتی رقم می‌خورد.

او افزود: فروشنده ها حاضر بودند با رکود بازار، قیمت را پایین‌تر از عرف منطقه بفروشند اما با افزایش دلار از ۵۰ به ۶۰ هزار تومان، دست نگه داشتند و صبر کردند تا ببینند در سال جاری چه اتفاقی می‌افتد. امید می رود در سال جاری با سیاست درست و آینده‌نگری در حوزه مسکن، شرایط متفاوت شود.

گودرزی ادامه داد: بطور معمول هر ساله ۲۵ درصد نسبت به سال قبل اجاره‌ها افزایش می‌ یابد. تعیین ارقام نامناسب نیست و در دنیا هم اتفاق می‌افتد ولی در ایران بستر آن فراهم نبوده و ابزار لازم مهیا نیست.

با سامانه خودنویس هم رصد و نظارت و کنترلی باقی نمی‌ماند و مستاجر و موجر با هر افزایش قیمتی می‌توانند قرارداد بنویسند. بنابراین با این سامانه‌، نظارت و کنترل از دست دولت خارج خواهد شد.

مهم ترین مشکلات مسکن

افزایش نرخ تورم در سال‌های اخیر، به طور قابل توجهی قیمت مسکن را افزایش داده است. همچنین، عدم تناسب بین عرضه و تقاضا، به نفع تقاضا و افزایش قیمت ها عمل می کند. از سوی دیگر، تقاضای کاذب ناشی از سفته بازی، قیمت ها را به طور غیر واقعی بالا می برد. افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران نیز هزینه های ساخت را به شدت افزایش داده است.

از سوی دیگر، به گفته کارشناسان، رشد جمعیت و مهاجرت به شهرها، تقاضا برای مسکن را افزایش داده است.عدم تناسب بین ساخت و ساز و نیاز واقعی جامعه، باعث کمبود مسکن متناسب با نیاز و سلیقه مردم شده است. همچنین، دشواری در ارائه وثیقه و ضامن، موانعی برای دریافت وام مسکن ایجاد می کند.

سود بالای وام های مسکن، بر توان بازپرداخت متقاضیان اثر منفی می گذارد.سقف وام های مسکن نیز، تناسبی با قیمت مسکن ندارد. قوانین موجود، ناکارآمدی در ساماندهی بازار مسکن را نشان می دهد. پیچیدگی و دشواری مراحل اداری، خرید مسکن را برای متقاضیان دشوار می کند.

راه حل های حل مشکلات مسکن

به گفته کارشناسان، حمایت از تولید داخلی و کاهش وابستگی به واردات، می تواند به کاهش هزینه های تولید مسکن کمک کند. اعطای تسهیلات به انبوه سازان و تشویق ساخت و ساز، به افزایش عرضه مسکن و تعدیل قیمت ها کمک می کند.

همچنین وضع قوانین و مالیات های سنگین برای سفته بازان، می تواند از تقاضای کاذب و افزایش قیمت ها جلوگیری کند. ارائه تسهیلات به انبوه سازان برای ساخت مسکن با متراژ و قیمت مناسب، می تواند به تناسب عرضه و تقاضا کمک کند.

برنامه ریزی برای ساخت مسکن در اقشار مختلف با نیازهای گوناگون، می تواند به تعدیل تقاضا و قیمت ها کمک کند.
از سوی دیگر، آسان سازی شرایط دریافت وام مسکن، با کاهش وثایق و ضمانت های مورد نیاز، می تواند به توان خرید متقاضیان کمک کند. ارائه وام های مسکن با سود پایین، توان بازپرداخت متقاضیان را افزایش می دهد. تدوین قوانینی که به ساماندهی بازار مسکن، حمایت از تولید و مصرف کننده، و کنترل قیمت ها کمک کند. ساده سازی مراحل اداری مربوط به خرید و فروش مسکن، می تواند این فرآیند را برای متقاضیان تسهیل کند.