اقتصادسنج؛ با وجود اینکه مرکز آمار و بانک مرکزی از انتشار گزارش‌ تحولات قیمت مسکن شهر تهران طی دو ماه پایانی سال طفره رفته‌اند، سیگنال‌های اقتصادی حاکی از آن است که روند قیمتی در این بازار مولد همچنان افزایشی است. پیمان مولوی، اقتصاددان و کارشناس بازارهای مالی، بازده مسکن از انتهای آذر 1401 تا انتهای خرداد 1402 را به صورت نقطه‌ای حداقل 30 درصد برآورد کرده است!

متوسط قیمت مسکن شهر تهران از ابتدای سال 1401 روندی صعودی را پیمود و در تیرماه نیز میانگین هر متر مربع واحد مسکونی، وارد کانال 40 میلیون تومانی شد. این روند تا آذرماه هم صعودی بود و به 48 میلیون و 73 هزار تومان رسیده بود؛ با این حال پس از گزارش آذرماه، گزارش تازه‌ای در این زمینه از سوی بانک مرکزی منتشر نشده است!

آخرین آمار حوزه مسکن شهر تهران مربوط به گزارش دی‌ماه مرکز آمار ایران است که میانگین حسابی آن قیمت هر متر خانه را 52 میلیون و 800 هزار تومان نشان می‌دهد. میانگین وزنی نیز از سوی این مرکز و در دی‌ماه حدود 55 میلیون تومان اعلام شده است. اما متوسط قیمت مسکن در دو ماه انتهایی سال چه مسیری را پیموده و در سال 1402 چه روندی را در پیش خواهد گرفت؟

رشد قیمت مسکن ادامه دارد؟

پیمان مولوی، اقتصاددان و کارشناس بازارهای مالی در این باره گفت: بازده مسکن از انتهای آذر 1401 تا انتهای خرداد 1402 به صورت نقطه‌ای حداقل 30 درصد خواهد بود. وی افزود: نرخ بهره حقیقی در حال حاضر نزدیک به منفی 20 درصد است؛ تا زمانی که نرخ بهره حقیقی در اقتصاد ایران منفی باشد، رشد بازار مسکن یا دوره رونق این بازار ادامه دارد.

مولوی ادامه داد: رشد قیمت در بازار مسکن از تورم سال 1402 که چشم‌اندازی بالاتر از 50 درصد دارد، در کل کشور پیشی خواهد گرفت. وی همچنین گفت: به نظر می‌آید تا خرداد 1402 متوسط قیمت مسکن در شهر تهران از متری 62 میلیون تومان عبور خواهد کرد.

این کارشناس بازارهای مالی، همچنین در مورد قیمت دلاری مسکن بیان کرد: قیمت دلاری مسکن در سال 1402 نوسان خواهد داشت و بر اساس این نوسانات فرصت‌هایی برای تبدیل دلار به ملک ایجاد می‌شود.

انتشار ندادن آمار؛ مقابله با شفافیت!

مولوی همچنین در مورد منتشر نشدن گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در چند ماه اخیر گفت: این موضوع سنتی نکوهیده‌ است که با افزایش قیمت، دیگر آماری منتشر نشود. با ارائه ندادن داده‌ها اینگونه به نظر می‌آید که مردم خود نمی‌توانند از قیمت‌ها اطلاع پیدا کنند. این فرآیند در تحلیل از سوی سرمایه‌گذاران و سرمایه‌پذیران خلل ایجاد می‌کند.

مسکن بخریم یا نه؟

او در مورد تاثیر احتمال گشایش‌های ارزی بر بازار مسکن توضیح داد: هر گشایش ارزی که اتفاق بیفتد در بازار ملک تغییری ایجاد نخواهد کرد، زیرا دوره رونق و رکود مسکن مبتنی بر نرخ بهره حقیقی است. در صورتی که نرخ بهره حقیقی منفی باشد بازار املاک پذیرای پول و سرمایه است.

مولوی درباره فرصت خرید مسکن نیز گفت: توصیه می‌شود کسانی که منتظر فرصتی برای خرید مسکن بوده‌اند اقدام کنند. همچنین کسانی که دلار پس‌انداز کرده‌اند توجه داشته باشند که سال 1402 می‌تواند سالی باشد که با نوسانات و جهش قیمتی دلار روبه‌رو شویم که در این زمان فرصت خرید ملک ایجاد می‌شود و نباید آن را از دست بدهند؛ باید این سرمایه را به خانه تبدیل کنند.

وی درباره این فرصت خرید توضیح داد: بازار ملک در ایران بازاری کم‌ریسک محسوب می‌شود و همچنین با ایجاد وثیقه، امکان دریافت و ایجاد بدهی و استفاده نرخ بهره حقیقی منفی برای سرمایه‌گذاران وجود دارد.

گفتنی است آنطور که کارشناسان معتقدند احتمال بهبود روابط خارجی در سال 1402 و بهبود روند ورود ارز به کشور تاثیر قابل توجهی بر قیمت مسکن نخواهد داشت.

این در حالی است که برخی دیگر از کارشناسان نیز می‌گویند با توجه به گرانی در این حوزه و همچنین چشم‌انداز افزایشی تورم و تاثیر آن بر مواردی مانند قیمت مصالح ساختمانی، بازار مسکن از حدود اردیبهشت‌ماه در دوره رکود خود فرو خواهد رفت.

حالا باید دید این بازار مولد با توجه به این موارد و همچنین افزایش انتظارات تورمی در جامعه در نهایت چه مسیری را طی می‌کند و شیب افزایش قیمت چقدر است؟