اقتصادسنج| بازار مسکن چند ماهی‌ست در رکود کامل به سر می‌برد؛ بر اساس آمارهای بانک مرکزی، در برخی ماه‌ها تعداد معاملات ملک در شهر تهران حتی تا حدود 1000 فقره، کاهش یافته است. این روند البته با سکون نسبی قیمت مسکن همزمان بوده است. بر همین اساس این سوال مطرح می‌شود که آیا در حال حاضر می‌توان به این بازار ورود کرد؟ پیمان مولوی، اقتصاددان و تحلیلگر بازارهای مالی به همین سوال پاسخ داده و دیدگاه‌های مختلف به بازار مسکن را بررسی کرده است.

پیمان مولوی با اشاره به جمله مشهور وارن بافت مبنی بر اینکه «ما قیمت همه چیز را می‌دانیم اما ارزش آن را نه!» عنوان کرد: مثل هر حوزه دیگری، روایت‌های اقتصادی در رفتار مالی و اقتصادی عمومی جامعه، نه صرفا در ایران بلکه در همه جای دنیا، بسیار تاثیرگذارند. همین الان که ما در مورد رکود صحبت می‌کنیم، بعضی از زمین‌ها خریداری ندارند اما در خرداد، خریداران پروپاقرصی داشتند.

وی در توضیح چرایی بروز این رفتار از سوی سرمایه‌گذاران اظهار کرد: بگذارید برگردیم به سال 1401، جایی که دلار از دی‌ماه شروع به رشد کرده و اصطلاحا‌ تا سطوح 60 هزار تومان jump-up کرده است. مردم در زمان دلار 60 هزار تومانی چه کردند؟ عده زیادی دلار می‌خریدند! در صورتی که ما گفتیم دلار، ابزاری جهت حفظ ارزش است. کسی که ذره‌ای ارزش برای زحمتی که برای آن پول کشیده است قائل شود، می‌داند که باید میانگین موزون و متوسط قیمت دلارش را حفظ کند نه اینکه به صورت اسپات و نقطه‌ای دست به خرید بزند. توصیه ما در آن زمان این بود که در صف خرید دلار نروید. در این میان اما بازاری مانند بازار املاک و مستغلات همواره با تاخیر نسبت به واکنش‌های دلاری، جواب مثبت می‌دهد.

مسکن؛ بهترین پارکینگ سرمایه در جهان

این تحلیلگر بازارهای مالی در گفت‌وگوی زنده اینستاگرامی، اظهار کرد: متوسط قیمت ملک در تهران در آذرماه 1401، معادل 48 میلیون تومان بود. بعد از آن آمارها تا شهریورماه سال جاری سانسور شد. اما قیمت ملک در تهران در خردادماه سال جاری چقدر بوده است؟ بیش از 75 میلیون تومان و تا 80 میلیون تومان هم بالا رفت! طی 6 ماه بیش از 60 درصد بازدهی در بازاری به این وسعت، بازدهی قابل توجهی است!

مولوی تاکید کرد: ما نباید در سرمایه‌گذاری تعصب داشته باشیم. چه دوست داشته باشیم و چه نه، بازار املاک و مستغلات در تمام دنیا پارکینگ سرمایه‌گذاری است. بازار مسکن بازاری است که پول در آنجا پارک می‌شود تا سیکل بعدی سرمایه‌گذاری آغاز شود.

4 شخصیت سرمایه‌گذار در بازارهای مالی

این کارشناس اقتصادی، سرمایه‌گذاران را به چهار تیپ تقسیم و اظهار کرد: تیپ‌های سرمایه‌گذاری را می‌توان در چهار شاخه سرمایه‌گذار مقتصد صرفه‌جو، مقتصد رفاه‌گرا، سرمایه‌گذار و سوداگر دسته‌بندی کرد. مقتصد صرفه‌جو کسی است که خانه ندارد نه اینکه هزار میلیارد در حساب بانکی دارد و تجارت می‌کند و در پنت‌هوس اجاره می‌نشیند اما خانه ندارد؛ خیر. کسی منظور است که سرپناه ندارد.

مولوی در ادامه توضیح داد: مقتصد رفاه‌گرا هم کسی است که یک خانه دارد، و به تدریج بر تعداد این خانه‌ها می‌افزاید. حال این فرد شروع به سرمایه‌گذاری می‌کند و در نهایت تبدیل به تیپ سرمایه‌گذار می‌شود. تیپ سرمایه‌گذار به طور متوسط سالیانه 500 هزار دلار درآمد دارد. تیپ سوداگر نیز کسی است که خانه و دارایی دارد، در مقطعی به بازار وارد و سپس با سود خارج می‌شود و به سراغ بازارهای دیگر می‌رود.

مزایای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

این تحلیلگر بازارهای مالی در ادامه تاکید کرد: هر کسی در بازار ایران تعلل کند و خانه نخرد و منتظر حباب‌شناسان و فلاسفه حباب‌شناسی در ایران بماند، بدبخت خواهد شد. کسی که در ایران خانه نخرد، فرصت‌هایش کمتر و کمتر می‌شود. این هم چند دلیل دارد؛ نخست اینکه می‌گویند با این قیمت‌ها چه کسی می‌خرد؟ در پاسخ باید گفت مگر تناظر یک به یک در بازار مسکن وجود دارد؟ مگر قرار است یکی بفروشد و یکی بخرد؟ خیر؛ یکی می‌فروشد و یکی هزار تا، یا 10 هزار واحد را می‌خرد.

مولوی افزود: نرخ اجاره‌نشینی در تهران چه تغییری کرده است؟ شما بهتر از من می‌دانید. از نسبت 60 درصد مالک به 40 درصد اجاره‌نشین، امروز رسیده است به 60 درصد اجاره نشین و 40 درصد مالک! تناظر یک به یکی وجود ندارد.

این اقتصاددان اظهار کرد: نکته اول این است که مقتصد صرفه‌جو فرقی برایش نمی‌کند قیمت چقدر است! باید بتواند ملکش را بخرد و اولین چتر ایمنی را برای خود و خانواده و آینده‌‍اش ایجاد کند. اما در مورد تیپ دوم که مقتصد رفاه‌گراست و یک خانه دارد، باید به این سول پاسخ داد که آیا شما مطمئن هستید در شغلی که حضور دارید، شرایط اقتصادی طوری باشد که حتما ادامه دهید؟ خیر هیچ‌کدام از ما این اطمینان خاطر را نداریم. آیا به یک درآمد جایگزین، مستمر و با ریسک بسیار کم نیاز نداریم؟ پاسخ مثبت است. بازار مسکن در ایران این شرایط را از طریق اجاره، برای بسیاری از افراد فراهم می‌کند.

مولوی در ادامه به مزیت دیگر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن اشاره و اظهار کرد: نکته دیگری که در بازار مسکن امکان آ وجود دارد، بحث کولترال کردن یا وثیقه‌گذاری است. آیا می‌توانید طلا یا دارایی سهامتان را وثیقه کنید؟ خیر؛ اما همین الآن اگر ملک را وثیقه کنند از انواع وام‌هایی که البته الآن کمی محدود شده، همچنان می‌توان استفاده کرد. در نتیجه، بازار املاک در کنار افزایش قیمت و خلق جریان درآمدی از محل اجاره، بحث وثیقه و کولترال را دارد و از این لحاظ در دنیا در حلقه بازارهای کم‌ریسک طبقه‌بندی می‌شود.

بازار مسکن به کدام سو می‌رود؟

اما بازار مسکن به کدام سمت می‌رود؟ آیا بازار مسکن در رکود است؟ مولوی در پاسخ به این سوالات اظهار کرد: برای اینکه بازار مسکن از لحاظ اقتصادی وارد رکود شود، سه ماه پیاپی کاهش قیمت در کنار کاهش تقاضا لازم است! در خردادماه بازار، پیک قیمتی را تجربه می‌کرد و در تیرماه هم کاهش قیمت و کاهش تقاضا رخ داد؛ در نتیجه، یکی از چراغ‌ها روشن شد. ولی در مردادماه کاهش تقاضا بود اما کاهش قیمت محقق نشد. ماه بعدش هم کاهش قیمت و کاهش تقاضا اتفاق افتاد اما سه چراغ مورد نیاز روشن نشده است.

وی افزود: در مهرماه هم بازار مسکن افزایش قیمت حدود یک درصدی را تجربه کرد. اگر عادت کنیم که تعداد معاملات تهران روی 10 هزار واحد قرار گیرد و قیمت نیز مدام بالا رود، شرایط فعلی یک رکود سنگین برآورد می‌شود. اما من ‌می‌خواهم اجازه بگیرم تا از واژه استراحت بازار استفاده کنم. بازار مسکن طی 6 ماه، بازدهی 60 درصدی محقق کرده است. نباید انتظار داشت بازارها به شکل مداوم رشد کنند.

خانه بخریم؟

مولوی با بیان اینکه هر فرد باید به این شناخت برسد که جزو کدام تیپ سرمایه‌گذاری‌ست، بیان کرد: اگر فرد، مقتصد صرفه‌جوست، سریعا باید خانه بخرد. آیا می‌خواهد خانه دوم را بخرد؟ باید سریعا بخرید و درآمد ایجاد کند. آیا کسی است که به دنبال خرید خانه سوم و چهارم است؟ دست این فرد در مذاکره باز است. نقدینگی دست اوست و می‌تواند مدت‌دار ملک را بخرد.

وی افزود: باز هم برمی‌گردیم به همان جمله وارن بافت که خیلی‌ها قیمت را می‌دانند اما ارزش را نه! شرایط امروز اقتصاد ایران برای افرادی که نمی‌خواهند خارج از کشور ملک یا دارایی بخرند، زمان مناسبی‌ست که برای خرید ملک یک مذاکره بهینه و به نفع خود را داشته باشند.

آیا چشم‌انداز بازار املاک و مستغلات رکود است؟ این اقتصاددان در پاسخ به این سوال به تورم همیشگی اقتصاد ایران اشاره و اظهار کرد: اگر تورم در ایران طی 365 روز آینده، 40 درصد باشد، بازار مسکن ممکن است ارزش افزوده اقتصادی مثبتی ندهد، مثل سال 98 که رشد کرد اما با تورم و حتی کمی کمتراز تورم؛ یا مثل سال 1400 که رشد کرد اما با تورم یا کمی بیشتر. ممکن است در 365 روز آتی بازار مسکن رشد خود را حتما داشه باشد اما شاید این رشد بیش از تورم نباشد. با این حال این موضوع بستگی به مولفه‌های دیگر اقتصاد دارد که همواره با سورپرایزهای زیادی همراه بوده است.

تجارت‌نیوز/