خرید و فروش یا اجاره ملک، گامی بزرگ در زندگی هر فرد محسوب می‌شود. این فرایند پیچیده، با چالش‌ها و ظرافت‌های بسیاری همراه است که نیازمند آگاهی و دقت کافی از سوی طرفین معامله است.
نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران وعضو کمیسیون تخصصی اتاق اصناف ایران، به بررسی مهم‌ترین چالش‌های حال حاضر بازار مسکن و راهکارهای عبور از این مسیر پـرتلاطـم می‌پردازیم.
اقتصادسنج| خرید و فروش یا اجاره ملک، گامی بزرگ در زندگی هر فرد محسوب می‌شود. این فرایند پیچیده، با چالش‌ها و ظرافت‌های بسیاری همراه است که نیازمند آگاهی و دقت کافی از سوی طرفین معامله است.
نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران و عضو کمیسیون تخصصی اتاق اصناف ایران، به بررسی مهم‌ترین چالش‌های حال حاضر بازار مسکن و راهکارهای عبور از این مسیر پـرتلاطـم می‌پردازیم.
در حال حاضر مهم‌ترین چالش آژانس‌های مسکن چیست؟
بزرگ‌ترین چالشی که دفاتر املاک با آن روبه‌رو هستند، یک سامانه نوظهور به‌نام برنامه خودنویس است؛ افراد می‌توانند وارد این برنامه شده و به ظاهر کد رهگیری رایگان دریافت کنند. این برنامه جدید چالش‌هایی را برای املاک به‌وجود آورده است.
بنده و همکارانم به هیچ عنوان با تکنولوژی مخالفتی نداریم و نخواهیم داشت، اتفاقا صنف املاک یک صنف تحصیلکرده است و کاملا هم به‌روز بوده و از تکنولوژی‌های جدید استقبال و استفاده می‌کنند. اغلب دفاتر املاک اتوماسیون داخلی دارند و همچنین از سال ۱۳۸۸ تاکنون قراردادها به شکل سیستمی و به‌صورت یکپارچه نوشته می‌شود، پس مشکلی با حضور تکنولوژی نداریم.
اما با حضور و ورود افراد غیرکارشناس به قراردادها، قطعا مشکل خواهیم داشت و این را نمی‌توانیم نادیده بگیریم و فراموش کنیم.
مهـم‌ترین مشکل این سامانه چیست؟
یکی از مشکلات سامانه خودنویس عدم‌احراز اهلیت است؛ قراردادها در این سامانه به‌صورت غیرحضوری انجام می‌شود، در چنین مواقعی در کل دنیا بحث امضای دیجیتال وجود دارد، اما در این سامانه این مسئله درنظر گرفته نشده است. به این معنی که افراد می‌توانند با یک پیامک قرارداد بنویسند.
یعنی در سامانه خودنویس تخلف صورت می‌گیرد؟
برای مثال یک فرزند ناخلف که به گوشی موبایل پدرش دسترسی دارد می‌تواند با ارسال یک پیامک وارد سامانه شده و قرارداد ببندد. پدر در خانه با خیال آسوده در حال گذران زندگی است، اما فرزند یا هر فرد دیگری که به موبایل صاحب ملک دسترسی دارد، از طریق این سامانه خانه را اجاره می‌دهد و فقط با پیامکی که به گوشی صاحب ملک می‌آید یک مبلغی جابه‌جا می‌شود. مستأجر با بارش در خیابان مانده و صاحب ملکی که ۲ میلیارد رهن خانه به حسابش نرفته و خانه را باید تحویل مستأجر بدهد و تنها یک بدهی برایش ایجاد شده است. اما در دفاتر املاک با احراز صلاحیت از این مشکلات و گرفتاری‌ها جلوگیری می‌شود.
چه ایراداتی به سامانه خودنویس وارد است؟
در مجموع ۸ ایراد قانونی و ذاتی در این سامانه وجود دارد که عبارتند از؛ احراز هویت غیرحضوری، حذف واسطه به‌عنوان فرد آگاه از مسائل حقوقی، ورود عوام به موضوع پیچیده و تخصصی انعقاد قرارداد، نبود لینک استعلامات قضایی، انداختن مسئولیت معامله به گردن متعاملین، مشورت نکردن با صنف مربوطه و کارشناسان حقوقی، ضربه زدن به اشتغال بخش املاک و در آخر رقابت دولت با بخش خصوصی.
درباره نکته آخر باید بگویم این موضوع مغایر با اصل ۴۴ قانون اساسی است؛ یعنی دولت با بخش خصوصی که توسط اتحادیه‌ها و افرادی که خودشان یک چرخه بزرگی از اقتصاد را به حرکت در می‌آورند رقابت می‌کند.
دفاتر املاک چه مزیتی نسبت به سامانه خودنویس دارند؟
دفاتر مشاور املاک برای اینکه بتوانند مشاوره صحیح و حرفه‌ای ارائه کنند ۳ مرحله مهم آموزشی را می‌گذرانند: اول آموزش‌های حقوقی خود اتحادیه است که در دریافت جواز کسب بسیار مهم بوده؛ بعد آموزشی که توسط اتاق اصناف داده می‌شود و بعد پروانه تخصصی اداره ثبت است که از وقوع جرم پیشگیری می‌کند. آیا با وجود این آموزش‌ها سپردن قراردادها به عامه مردم کار صحیحی است؟
این چالشی است که در حال حاضر در تهران صنفی با ۱۱ هزار و ۸۰۰-۷۰۰ واحد و ۱۷۶ هزار نفر عضو دارای جواز در کل کشور را با مشکل روبه‌رو کرده و معیشت آنها را تحت‌تأثیر قرار داده است.
معاملات آنلاین، پشتیبانی قانونی ندارند؟
در ماده ۱۸ قانون رشد تولید مسکن قرار بر این شد که سامانه املاک و مستغلات از وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی منتقل شود، قرار نبود سامانه جدیدی به این عنوان راه‌اندازی شود، اما متأسفانه این اتفاق افتاد. این قانون از سال ۱۴۰۰ بدون دفاع، بدون حضور مشاوران املاک، صنف و اتاق اصناف در حال به کارگیری است؛ قطعا این قانون نیاز به اصلاح دارد و باید بازنگری و مشکلات و معضلاتش رفع شود.
این قانون به ضرر مشاوران املاک است؟
اگر در یک روستای دورافتاده ۲ نفر را ببینیم که در حال قالیبافی هستند، قطعا در رسانه‌ها به عنوان اشتغال‌زایی اعلام می‌شود؛ ما نمی‌توانیم یک صنف بزرگ شامل مباشر، مشاور، منشی، مشاوران املاک و تمام سیستمی را که به املاک متصل هستند در رابطه با مسئله معیشت و اشتغال نادیده بگیریم؛ این مسئله در آینده مسئولیت و بار سنگینی در مورد اشتغال بر دوش دولت و حاکمیت خواهد گذاشت.
بخش مسکن با ۷۸ بخش اقتصادی رابطه پیشین و با ۵۶ بخش رابطه پسین دارد و از آن به‌عنوان یک حوزه پیشران نام برده می‌شود، تصویب قوانینی که ضداشتغال در بخش مسکن باشد تبعات منفی خیلی زیادی را برای اقتصاد کلان کشور به همراه خواهد داشت.
اتحادیه املاک برای رفع این مشکلات چه اقداماتی انجام داده است؟
ما برای عدم‌ایجاد تنش و تشنج در جامعه، مکاتبات بسیار زیادی را با بخش پیشگیری از وقوع جرم با دادستانی داشته‌ایم.
سامانه‌ای که سال‌هاست آزمون و خطا شده و براساس آن قرارداد نوشته شده، یکباره از کار می‌افتد و در یک تصمیم آنی یعنی با یک شتاب‌زدگی که بیشتر رنگ و بوی تبلیغاتی دارد، سامانه جدید رونمایی می‌شود که قطعا دردسرهای بسیاری را برای دستگاه قضا ایجاد خواهد کرد.
آیا دریافت کد رهگیری ۲۴ ساعته در این سامانه امتیاز محسوب می‌شود؟
من به‌عنوان نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک و یک عضو صنفی عرض می‌کنم که قطعا با وجود این سامانه و نحوه کارکرد آن، دستگاه قضا باید یک شعبه ۲۴ ساعته را برای رسیدگی به دعاوی مربوط به این مسئله افتتاح کند. یکی از مسائلی که ما در خود دفاتر املاک در نظر می‌گیریم، بحث محجوریت است؛ قراردادهایی که توسط مشاوران املاک نوشته می‌شود، صرفا براساس یک پیامک نیست و تا حدود زیادی احراز هویت، احراز صلاحیت و احراز اهلیت در دفاتر املاک صورت می‌گیرد.
حق مشاوره مشاوران در این نوع معاملات حذف می‌شود؟
اصلا بحث من درباره حذف این مبلغ نیست؛ این بخشی از مسئله است. وقتی افراد بدون ثبت قانونی و با حذف مشاوران املاک با هم قرارداد ببندند، می‌توانند از پرداخت مالیات نیز خودداری کنند؛ این در صورتی است که بخشی از بودجه سالانه از محل پرداخت مالیات تأمین می‌شود. مشاوران املاک با ضریب مالیاتی ۳۳ درصد جزو صنوفی هستند که بالاترین حجم مالیات را پرداخت می‌کنند که حذف آنها می‌تواند به بودجه سالانه دولت ضربه وارد کند.
اگر طرفین معامله با مشاوران املاک دچار مشکل شوند چه کاری باید انجام بدهند؟
وقتی افراد خودشان با هم بدون هیچ‌گونه نظارتی از سوی مشاوران اتحادیه قرارداد بنویسند شامل رسیدگی از سوی اتحادیه نخواهند بود، اما در حال حاضر در اتحادیه کمیسیون رسیدگی به شکایات را داریم که به مشکلات بین افراد و مشاوران املاک رسیدگی می‌کند. همچنین یک بخش حقوقی در اتحادیه املاک وجود دارد که اگر متعاملین با هم مشکل داشته باشند می‌توانند به این بخش مراجعه کنند. برای رفع چنین مشکلاتی یک دفتر شورای حل اختلاف مقیم در اتحادیه نیز وجود دارد.
صلاحیت قانونی دفاتر مشاوران املاک چگونه احراز می‌شود؟
دفاتر دارای صلاحیت جواز کسب دارند؛ تمام جوازهای کسب دارای یک بارکد است که افراد می‌توانند با اسکن آن کد مطمئن شوند که این دفتر یک دفتر مجاز است. تا یکی، دو ماه آینده دفاتر مشاوران املاک دارای اینتاکد خواهند شد که به راحتی می‌توان با مراجعه به سامانه، استعلام صلاحیت قانونی محل کسب را گرفت.
دریافت کد رهگیری چه مزایایی دارد؟
بعد از دریافت کد رهگیری در قراردادها امکان اجاره یا معامله مجدد ملک دیگر وجود نخواهد داشت. با دریافت کدرهگیری، روی آن کدپستی و به نام شخصی که اجاره یا خرید می‌کند ملک قفل می‌شود و تا زمانی که سند زده شود یا موعد اجاره سر برسد، یا به هر صورتی فسخ یا اقاله اتفاق بیفتد، این ملک قابل معامله نیست.
قراردادهایی که در دفاتر املاک وجود دارد در همه‌جا یکسان است؟
فرمت قراردادهای چاپی ما در کد رهگیری کاملا یکسان هستند؛ فقط در قسمت توضیحات ممکن است تفاوت‌هایی وجود داشته باشد. در آن قسمتی که قابلیت اضافه کردن وجود دارد در توضیحات حتما دقت شود که چه متنی نوشته شده و اگر لغتی را متوجه نمی‌شوند، حتما از مشاوران درباره آن توضیح بخواهند.
چه نکات مهمی در قرارداد حتما باید قید شود؟
حتما برای قراردادها وجه التزام قرار داده شود؛ وجه التزام با وجه خسارت متفاوت است. من توصیه می‌کنم دقت شود اگر ما عددی را برای خسارت تعیین کنیم در نهایت کارشناس باید آن عدد را تصدیق کند، اما وقتی وجه التزام می‌گذاریم یعنی توافق طرفین معامله بوده و باید پرداخت شود. به لغات داخل قرارداد دقت کنید و نخوانده به هیچ عنوان امضا نکنید.
دفاتر بدون جواز چه تفاوتی با دفاتر دارای جواز دارند؟
دفاتر دارای جواز کسب ۳ دوره آموزشی را طی می‌کنند که شامل آموزش اختصاصی اتحادیه املاک، آموزش مربوط به مسائل حقوقی، آموزش قراردادنویسی و اصول و فنون مذاکره می‌شود.
همچنین یک دوره آموزشی در اتاق اصناف تهران را پشت سر می‌گذارند و پس از آن توسط اداره ثبت و پیشگیری از وقوع جرم به آنها پروانه تخصصی داده می‌شود.
افرادی که مراحل دریافت جواز کسب را گذرانده‌اند تا حدود خیلی زیادی در نوشتن قراردادهای مبایعه نامه و اجاره‌نامه و امور مربوط به معامله ملک متخصص هستند.
مسئولیت تحریر قرارداد به‌عهده مشاوران املاک است؟
ما به‌عنوان مشاوران املاک، مسئولیت کاری را که انجام می‌دهیم برعهده می‌گیریم و این جزو وظایف ماست. عدم‌دقت در تحریر قرارداد برای مشاور املاک یک تخلف صنفی محسوب می‌شود که ممکن است تا پلمب دفتر پیش برود.
داوری همیشه هزینه دارد؛ اما خیلی از اوقات دفاتر املاک داور مرضی‌الطرفین معرفی می‌شوند که این داوری هزینه‌ای برای طرفین معامله ندارد؛ مشاوران املاک ما هرکدام یک همیار قوه قضاییه هستند. برای مثال، خیلی از اوقات بین موجر و مستأجر درباره زمان تخلیه مشکلی پیش می‌آید؛ مثلا مستأجر فعلی هنوز خانه جدید موردنظر خود را پیدا نکرده است؛ اینجا میانجی مشاور املاک است که با مشارکت املاک‌های کناری خودش و بدون دریافت هزینه، مسکن مورد نظر مستأجر فعلی را پیدا و به او معرفی می‌کند.
اتحادیه املاک در قبال مشاوران املاک چه وظایف و تعهداتی‌دارد؟
در اتحادیه املاک و هیأت مدیره یکسری از کمیسیون‌ها را داریم؛ مثل کمیسیون فنی، کمیسیون رسیدگی به شکایات، کمیسیون حل اختلاف و کمیسیون بازرسی. در هریک از این کمیسیون‌ها یک هیأت‌مدیره ناظر وجود دارد و یک رئیس که از خود اعضای صنف است. بر مبنای تصمیمات کمیسیون بازرسی بنده ۵ فروردین سال ۱۴۰۲ با انتشار ویدئویی اعلام کردم که هر مشاور املاک، یک بازرس، به این منظور که تمام مشاوران املاک ما گزارش دفاتر غیرمجاز را به دفاتر اتحادیه بدهند.
بعد از آن بازرسان ما به‌صورت کاملا سیستماتیک به کل شهر مراجعه کردند و برای ۲ هزار و ۵۰۰ دفتر مشاوره املاک فاقد مجوز اخطار ماده ۲۴ دادند؛ یعنی اخطاری که منجر به پلمب دفتر می‌شود. خیلی از اینها توانایی اخذ جواز داشتند؛ یعنی امکانش را داشتند. مشکلاتی مانند تجاری یا اداری بودن سند را داشتند، عدم‌گذراندن دوره‌ها و نداشتن میزان تحصیلات که در حال حاضر حداقل دیپلم است نیز در این موارد وجود داشت. خیلی از این افراد با طی کردن مراحل قانونی جواز کسب دریافت کردند و بقیه توسط اداره اماکن پلمب شدند.
اگر کسی بخواهد دفتر مشاوره املاک راه‌اندازی کند، چه اقداماتی باید انجام بدهد؟
در حال حاضر سامانه‌ای با نام سامانه «درگاه ملی مجوزها» وجود دارد که باید به آن مراجعه کنند؛ کسانی که قصد ورود به حرفه مشاوره املاک را دارند، حتما باید سند دفترشان سند اداری یا تجاری باشد زیرا جواز به محل کسب داده می‌شود و به‌هیچ‌وجه قابل انتقال نیست. درصورت داشتن دفتر استیجاری حتما کلیه مالکان از قصد افتتاح دفتر مشاوره املاک مطلع باشند و در اجاره‌نامه نیز این مسئله باید نوشته شود.باید ابتدا وارد سامانه درگاه ملی مجوزها شوند و کارت ملی، شناسنامه، برای آقایان کارت پایان خدمت، مدرک تحصیلی و اجاره‌نامه یا اسناد مالکیتی خود را بارگذاری کنند. در مرحله بعد باید پروانه تخصصی گرفته شود. برای دریافت این پروانه مدرک تحصیلی حداقل دیپلم و ۲ ضامن نیاز است که این ضامنین باید دارای پروانه کسب بوده یا گواهی اشتغال به‌کار داشته باشند.
تمام دفاتر املاک دارای مجوز متعهد می‌شوند که یک مشاور حقوقی در دفترشان حضور داشته باشد که امضای او نیز پای تمام قراردادهای کد رهگیری وجود خواهد داشت. این مشاوران حقوقی حتما به اتحادیه اعلام می‌کنند که با گواهی امضا در دفترخانه، مسئولیت کلیه قراردادهای این دفتر املاک را به عهده می‌گیرند. بعد از آنکه آموزش‌های اتحادیه اصناف و پروانه تخصصی را دیدند، ۲۰ روز تا یک ماه درصورتی که مشکلی در مدارک شان وجود نداشته باشد، به راحتی می‌توانند از اتحادیه جواز کسب دریافت کنند.
