اقتصادسنج| تازه‌ترين گزارش رسمي مركز آمار نشان مي‌دهد كه در دي ماه امسال متوسط قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني فروش رفته در شهر تهران از متري ۸۰ ميليون تومان فراتر رفته است. اما مركز آمار ايران مي‌گويد در يك بازه يكساله، ميزان تورم مسكن 11 درصد كاهش پيدا كرده است. مركز آمار در آخرين گزارش خود از دو شاخص براي بررسي وضعيت بازار مسكن در تهران استفاده كرده است. يكي از اين شاخص‌ها، متوسط قيمت است كه به دو صورت «وزني» و «حسابي» محاسبه شده است.

متوسط قيمت همان ميانگين قيمت خانه‌هاي معامله‌ شده در پايتخت طي آذر 1402 است. اين شاخص بيشتر براي آگاهي از «سطح قيمت‌ها» مناسب است و چون كيفيت واحدهاي مسكوني را در خود جاي نداده توصيه نمي‌شود كه از آن براي تحليل «تغييرات قيمت» استفاده شود. ميانگين وزني در سطح منطقه برابر مجموع ارزش املاك فروش رفته به مجموع مساحت املاك فروش رفته است و در سطح كل شهر تهران از وزن منطقه‌اي (براي از بين بردن اثر حجم معاملات) به عنوان وزن استفاده شده است. براي به دست آوردن ميانگين حسابي نيز در سطح منطقه، ميانگين حسابي يك مترمربع زيربناي آپارتمان‌هاي مسكوني محاسبه و در سطح كل شهر تهران از وزن منطقه‌اي استفاده شده است.

افزايش 2 درصدي تورم مسكن در يك ماه

همزمان با شوك قيمتي در بازار دارايي‌هايي چون ارز و سكه يا طلا در نخستين ماه زمستان امسال، قيمت مسكن نيز از اين شوك بي‌نصيب نمانده و 2 درصد در يك ماه افزايش پيدا كرده است. ضمن اينكه همين نوسانات در بازار ارز موجب شده تا از نظر تعداد معاملات نيز بازار مسكن پايتخت با تب‌‌وتاب بيشتري همراه شود.

در آذر ماه تعداد معاملات مسكن در اين شهر 4 هزار و 72 مورد بوده در حالي كه در دي به 4 هزار و 465 مورد افزايش يافته است.

همچنين به گفته مركز آمار، ميانگين وزني هر مترمربع مسكن در تهران در دي امسال 80 ميليون و 610 هزار تومان بوده است. اين رقم در آذرماه 80 ميليون و 298 هزار تومان بوده است. بنابراين ميانگين وزني قيمت مسكن در پايتخت با افزايش مواجه شده است.

ميانگين حسابي قيمت نيز از هر مترمربع 75 ميليون و 923 هزار تومان در آذرماه به 77 ميليون و 41 هزار تومان در دي‌ماه افزايش يافته است.

با اين حساب، تورم ماهانه مسكن در تهران در دي سال جاري 2.2 درصد بوده است. يعني در اين ماه قيمت هر مترمربع خانه به‌طور ميانگين 2.2 درصد نسبت به آذر ماه افزايش يافته است. اين رقم در آذرماه منفي 2.9 درصد بوده است. تورم منفي به معناي كاهش قيمت است. به بيان ديگر، در آذر امسال قيمت هر مترمربع مسكن در پايتخت 2.9 درصد نسبت به آبان ارزان‌تر بوده است. تغيير جهت تورم ماهانه مسكن از منفي به مثبت نشان مي‌دهد كه دوباره قيمت اين كالاي ضروري افزايش يافته كه البته پيش از اين هم ديده شده بود. از تير تا مهر سال جاري تورم ماهانه مسكن منفي بود و در آبان با افزايش مواجه شد، اما دوباره در آذر به محدوده منفي بازگشته است. بنابراين هنوز نمي‌توان با قاطعيت گفت كه اين تغيير، سيگنال افزايش قيمت به بازار مسكن را مخابره مي‌كند.

هجوم دلالان به منطقه 22

داده‌هاي مركز آمار نشان مي‌دهد كه در دي ماه امسال، در كل تهران 4 هزار و 465 واحد مسكن معامله شده است.

اين تعداد در آذر ماه 4 هزار و 72 مورد بوده است.از ميان مناطق 22 گانه تهران، رشد ماهانه تعداد معاملات مسكن در 13 منطقه مثبت بوده و بالاترين مقدار آن در منطقه 22 ديده شده است.

در اين منطقه، تعداد معاملات مسكن 40.6 درصد نسبت به آذر ماه افزايش يافته است.

پس از آن، منطقه 17 قرار گرفته كه تعداد معاملات آن 122 مورد بوده است. بنابراين، ‌تعداد معاملات اين منطقه 35.6 درصد رشد كرده است. در رتبه سوم نيز منطقه 5 با رشد ماهانه 31.6 درصدي ايستاده است. در سوي ديگر اين طيف، منطقه 21 قرار گرفته كه تعداد معاملات مسكن در آن طي دي ماه همانند آذر ماه 64 مورد اعلام شده است. اين شاخص در 8 منطقه منفي شده كه خبر از كاهش تعداد معاملات در اين مناطق مي‌دهد. شديدترين كاهش نيز مربوط به منطقه يك پايتخت است كه تعداد معاملات در آن نسبت به آذر 29.9 درصد كمتر شده است. طبق آخرين گزارش مركز آمار، ميانگين وزني قيمت هر مترمربع مسكن در تهران 80 ميليون و 610 هزار تومان بوده است. اين در حالي است كه در آذر ماه اين رقم 80 ميليون و 298 هزار تومان بوده است.

اما تغييرات ماهانه قيمت مسكن پايتخت براي همه مناطق يكسان نبوده و منطقه 22 بيشتر از آن متاثر شده است. قيمت مسكن در اين منطقه طي يك ماه 35.4 درصد رشد كرده است. به بيان دقيق‌تر، قيمت هر مترمربع مسكن در اين منطقه در آذر ماه 61 ميليون و 530 هزار تومان بوده، اما در دي به بيش از 83 ميليون تومان جهش كرده است.

دومين منطقه با رشد ماهانه بالاي قيمت، منطقه 4 تهران بوده است. در اين منطقه قيمت هر مترمربع مسكن در دي ماه 94 ميليون و 692 هزار تومان بوده كه رشد 14.4 درصدي را نسبت به آذر نشان مي‌دهد. در رتبه سوم نيز منطقه 19 با رشد 10.7 درصدي قيمت جاي گرفته است.

در سوي ديگر، قيمت مسكن در 10 منطقه نسبت به آذر كاهشي شده است. شديدترين كاهش نيز 12 درصد بوده كه به نام منطقه 8 ثبت شده است. قيمت هر مترمربع خانه در اين منطقه طي آذر ماه 85 ميليون و 100 هزار تومان بوده كه در دي ماه به 74 ميليون و 945 هزار تومان افت كرده است. منطقه 2، منطقه 3 و منطقه 6 نيز از ديگر مناطق تهران هستند كه در دي ماه قيمت مسكن در آنها كمتر از آذر برآورد شده است.

قيمت‌ها بالاتر مي‌رود؟

نگراني حال حاضر، شوك قيمتي در بازار ارز و تاثير آن روي قيمت نهاده‌هاي ساختماني است. مركز آمار در گزارش جداگانه‌اي ميزان تورم نهاده‌هاي ساختماني را نيز در پايان پاييز امسال ارايه كرده كه نشان مي‌دهد قيمت مصالح ساختماني در پاييز با سرعت كمتري نسبت به تابستان افزايش يافته است. اما بايد توجه داشت كه شوك قيمت ارز از اوايل زمستان شروع شده و به بيان ديگر احتمال افزايش قيمت نهاده‌هاي ساختماني در پايان سال وجود دارد.

آخرين گزارش مركز آمار حاكي از آن است كه تورم فصلي نهاده‌هاي ساختماني در پاييز امسال به 0.3 درصد رسيده است. اين نرخ در تابستان 1.9 درصد بوده است. بنابراين قيمت مصالح در اين فصل با سرعت كمتري نسبت به تابستان افزايش يافته و به تثبيت قيمت‌ها يا حتي كاهش آن نزديك‌تر شده است. تورم نقطه به نقطه اين اقلام نيز از 47.3 درصد در تابستان به 41.2 درصد در پاييز رسيده است. به بيان ديگر، قيمت مصالح ساختماني در پاييز سال جاري با سرعت كمتري نسبت به پاييز سال گذشته افزايش يافته است.

در مقابل، نرخ سالانه اين شاخص صعودي بوده و از 43.5 درصد به 45.3 درصد افزايش يافته است. گزارش مركز آمار در اين بخش نشان مي‌دهد از ميان تمام مصالح ساختماني، تورم فصلي «موزاييك، كاشي و سراميك» بيشترين افزايش را تجربه كرده است. همچنين تورم نقطه به نقطه «يراق‌آلات درب و پنجره» بيش از 72 درصد بوده و بالاترين نرخ ثبت شده را به نام خود رقم زده است. اين گروه بالاترين تورم سالانه را نيز به خود اختصاص داده است.