اقتصادسنج؛ هرچند اخذ مالیات از خانه‌های خالی سابقه طولانی در کشور دارد اما همچنان شناسایی این خانه‌ها با چالش‌هایی مواجه است که برای تحقق درامدهای دولت از این محل باید راهکارهای جدیدی به کار گرفته شود.

یکی از چالش‌های شهرهای بزرگ، کمبود عرضه مسکن برای اجاره و خرید خانه و نیز احتکار مسکن با هدف افزایش قیمت آن است. در ایران برای مقابله با پدیده خالی بودن و احتکار خانه‌ها، ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم در پنجم آذرماه سال ۱۳۹۹ اصلاح شد و به تصویب مجلس رسید که در نتیجه آن خانه‌هایی که در سال مالی بیش از۱۲۰ روز خالی و بدون کاربر باشند، مشمول مالیات خانه‌های خالی به نحو مقرر در قانون خواهند بود. از کارکردهای مالیات بر خانه‌های خالی می‌توان به کاهش تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن، تنظیم‌گری آن در درون بازار مسکن، شفاف سازی مختصات این بازار برای تصمیم‌سازان کلان دولت، تنظیم جغرافیایی بازار مسکن، تنظیم جغرافیایی بازار مسکن و… اشاره کرد.

سابقه قانونی طرح مالیات خانه‌های مسکونی خالی

از سال ۱۳۵۲ تا پایان سال ۱۳۶۷ که در واقع نقطه شروع اجرای قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۱۳۶۶ بود براساس ماده ۸ قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها (مصوب ۱۳۵۲) از آن دسته واحدهای مسکونی که خالی و بلااستفاده نگه داشته می‌شد وجوهی تحت عنوان عوارض تخلیه وصول می‌شد. این قانون با وجود مشکلات فراوان و ابهامات اجرایی زیادی که پیش روی آن قرار داشت و اعتراضات بسیار زیادی که به آن می‌شد عملا نتوانست تاثیر چندانی در افزایش عرضه واحدهای مسکونی برای اجاره یا کاهش ارزش اجاره املاک مسکونی داشته باشد.

در سال ۱۳۶۶ و با تصویب قانون مالیات‌های مستقیم در اسفندماه مقرر شد این قانون براساس ماده ۱۷۳ از ابتدای سال ۱۳۶۸ اجرایی شود. در فصل دوم از باب دوم این قانون که تحت عنوان مالیات مستغلات مسکونی خالی نام‌گذاری شده بود تکلیف مالیات واحدهای مسکونی خالی در موارد ۱۰ و ۱۱ روشن شده بود. در اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم مصوب بهمن‌ماه ۱۳۸۰ فصول اول، دوم و سوم (مواد ۳ تا ۱۶ یعنی مالیات سالانه املاک، مالیات مستغلات مسکونی خالی و مالیات بر اراضی بایر) از باب دوم قانون مذکور لغو شد و بدهی‌های مالیاتی قبلی بخشوده شد.

از دلایل حذف این بند می‌توان به مشکلات اجرایی و شناسایی خانه‌های خالی، عدم تهاتر هزینه‌ها و درآمدهای دریافت این مالیات، طبیعی بودن نرخ خانه‌های خالی از سکنه در کشور و پایین بودن سهم آن از مجموع مالیات‌ها اشاره کرد. یکی از مهم‌ترین ایراداتی که منجر به لغو مالیات بر خانه‌های مسکونی خالی از سکنه شد عدم امکان شناسایی و ثبت اینگونه خانه‌ها بود. وابسته بودن شناسایی خانه‌های خالی به بستر فناوری اطلاعات مناسب موجب شده تا کشورهایی که فاقد این بستر هستند در اجرای این سیاست دچار مشکلاتی شوند اما تجربه کشورهای جهان نشان داده است که می‌توان از روش‌هایی نظیر بهره‌گیری از قبوض آب، برق، گاز و تلفن و غیره برای شناسایی اینگونه خانه‌ها استفاده کرد.

تجربیات جهانی

وضع مالیات بر خانه‌های مسکونی خالی از سکنه یکی از سیاست‌هایی است که منجر به احیای اینگونه املاک می‌شود. این مالیات باید به گونه‌ای باشد که تحریک کننده انگیزه مالکان به منظور استفاده بهینه از منابع موجود مسکن شود. کشورهای مختلفی اقدام به وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی کرده‌اند. در برخی از این کشورها پدیده واحدهای مسکونی خالی ناشی از شکست بازار و در برخی دیگر ناشی از عوامل دیگری مانند مهاجرت بوده است.

آمریکا

آمریکا جزو کشورهایی است که پدیده شکست در بازار مسکن را تجربه کرده است برای مثال دهه ۱۹۸۰ میلادی یکی از دوره‌هایی بود که بازار مسکن آمریکا با این شرایط مواجه شد به همین دلیل در برخی از مناطق قوانینی مبنی بر وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی به تصویب رسید که از جمله آن می‌توان به ایالت رودآیلند و شهر پنسیلوانیا اشاره کرد. بنابر مصوبات قانونی این دو منطقه از آمریکا به دلیل وجود خانه‌هایی که به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده در شرایطی که به این واحدهای مسکونی نیاز بوده خالی نگه داشته شده‌اند مالیاتی معادل ۱۰ درصد ارزش ملک بر آنها وضع شده است که باید به صورت سالیانه پرداخت شود. این مالیات بر خانه‌هایی اعمال می‌شود که برای مدت زمان یکسال خالی ثبت شوند.

فرانسه

بخش‌هایی از کشور فرانسه نیز اقدام به وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی کرده‌اند برای مثال بنابر طرح توسعه منطقه پارس و حومه سالیانه باید ۵۳ هزار واحد مسکونی در این منطقه عرضه شود اما آمار عرضه سالیانه مسکن در این منطقه در سال ۱۹۹۸ معادل ۴۱ هزار واحد بوده است. مقامات دولتی برای رفع این کسری اقدام به وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی در شهر پاریس و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت کرده‌اند.

انگلیس

دولت‌های محلی در بندر السمیر و نستون انگلستان از جمله مناطقی هستند که اقدام به اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی کرده‌اند. بنابر قانون در صورتی که ملکی به مدت شش ماه خالی از سکنه بماند مالک آن مشمول پرداخت مالیات خواهد شد. در اینگونه مناطق مالیات بر واحدهای مسکونی خالی با هدف افزایش درآمدهای دولت‌های محلی وضع نشده و هدف اصلی از این قانون بازگرداندن خانه‌های خالی از سکنه به بازار خرید و فروش و اجاره است.

آثار اقتصادی وضع مالیات بر خانه‌های مسکونی خالی

آثار اقتصادی وضع مالیات بر خانه‌های مسکونی خالی به دو بخش کوتاه‌مدت و بلندمدت تقسیم می‌شود. در مورد آثار کوتاه مدت باید گفت که وضع مالیات بر خانه‌های مسکونی خالی ممکن است با افزایش هزینه نگهداری این خانه‌ها برای مالکان منجر به افزایش عرضه مسکن هم در بخش اجاری و هم در بخش فروش شود. در مورد آثار بلندمدت باید گفت که ممکن است این سیاست در کنار کاهش تقاضای سوداگران مسکن به کاهش سرمایه‌ گذاری در این بخش و به تبع آن کاهش عرضه مسکن منجر شود.

برنامه دولت برای مالیات خانه‌های خالی در سال جاری

آنطور که دولت در لایحه بودجه سال آینده پیش‌بینی کرده، قرار است از خانه‌های مسکونی خالی از سکنه ۲۰۰۰ میلیارد تومان مالیات اخذ کند. این درحالی است که طبق آخرین آمار، مالیاتی که دولت در ۹ ماهه سال جاری از این محل اخذ کرده، یک میلیارد و ۵۳۵ میلیون تومان بوده است.

بر این اساس داوود منظور، رئیس سابق سازمان امور مالیاتی و رییس کنونی سازمان برنامه و بودجه در یکی از اظهارنظرهای خود درمورد شناسایی خانه‌های خالی و لوکس از به کارگیری یک راه جدید خبر داد و اعلام کرد که یکی از دلایلی که باعث شده مالیات خانه‌های خالی و خانه‌ها و خودروهای گران‌قیمت به طور کامل محقق نشود، ظرف اطلاعاتی است که سازمان امور مالیاتی باید از دستگاه‌های تولیدکننده اطلاعات دریافت کند. برای حل مشکل مذکور در لایحه تضامینی را در قانون پیش‌بینی می‌کنیم برای دستگاه‌هایی که باید اطلاعات مورد نیاز سازمان امور مالیاتی را تامین کنند. این تضامین محکم بوده و مجازات‌هایی را برای دستگاه‌هایی که همکاری نمی‌کنند پیش‌بینی کرده است.