اقتصادسنج؛ شرایط بازار اجاره مسکن در دومین ماه سال نشان‌دهنده آن است که قیمت‌ها در این بازار به ‌شدت صعودی شده و مستاجرها همچنان زیر بار فشار اجاره‌‌‌نشینی در اغلب موارد توان تامین اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی در منطقه محل سکونت خود را نداشته و ناچار به مهاجرت به بازار اجاره مناطق پایین‌‌‌تر پایتخت می‌شوند.

از سوی دیگر افزایش تقاضا برای اجاره مسکن در مناطق جنوبی‌‌‌تر، رشد بیشتر اجاره‌‌‌بها در این مناطق را به همراه داشته که شرایط اجاره‌نشینی و فشار اجاره‌‌‌بها بر مستاجران این محلات را افزایش داده است.

همزمان تشدید مشکلات معیشتی و تورم بالا، موجران را به سمتی برده که به جای رهن کامل ملک خود، اجاره‌های بالاتری می‌خواهند تا بخشی از هزینه‌های خود را جبران کنند. اتفاقی که از اوایل دهه 90 شروع شده و حالا در آستانه فصل جابه‌جایی‌ها به اوج خود رسیده است.

سقف اجاره مسکن تمدید شد

در این راستا بار دیگر برای سال 1402 هم سقف اجاره‌بهای مسکن برای قراردادهای تمدیدی به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و در ستاد تنظیم بازار، در شهر تهران ۲۵درصد، کلانشهرها ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵درصد نسبت به سال قبل تمدید شد. این اتفاق برای نخستین‌بار در سال ۱۳۹۹ از سوی ستاد ملی مقابله با کرونا مصوب شده بود که در شرایط کرونایی و برای کاهش جابه‌جایی خانوارها که به شیوع بیماری کمک می‌کرد و موجران ملزم به تمدید قراردادهای اجاره مسکن و نیز سقف ۲۵درصدی اجاره‌بها در تهران شده بودند. به این معنا که شوراهای حل اختلاف امکان صدور حکم تخلیه برای مستاجران را نداشتند. این مصوبه در سال ۱۴۰۰ نیز مجددا تمدید شد اما استثنائاتی برای ممنوعیت صدور حکم تخلیه قائل شدند ازجمله اینکه موجر در صورت فروش ملک می‌تواند مستاجر را وادار به تخلیه ملک کند یا اینکه در صورت ازدواج فرزندان موجر، وی می‌تواند برای واحد مسکونی تحت اجاره، مستاجر را وادار به تخلیه ملک کند اما در این سه سال شاهد آن بودیم که کمتر موجری از این مصوبه تبعیت کرد و اغلب مالکین رقم‌هایی بیش از 25درصد در تهران و 20درصد در کلانشهرها از مستاجران مطالبه می‌کردند.

این نوع سیاستگذاری‌ها کارساز نیست

قدرت‌الله امام‌وردی، اقتصاددان در واکنش به تعیین مجدد سقف اجاره‌بهای مسکن از سوی وزارت راه و شهرسازی و ستاد تنظیم بازار گفت: این سیاستگذاری‌ها در بخش مسکن معمولا کارساز نیست هر چند دولت برای حمایت از مستاجران وارد بازار مسکن شده و هدف اصلی هم کنترل رشدهای بالا در بخش اجاره‌بهای مسکن است اما این نوع سیاست‌ها ناکارآمد هستند، چراکه به صورت ساختاری مشکلات را حل نمی‌کند.

امام‌وردی گفت: البته در زمان شیوع کرونا این سیاست بیشتر در راستای جلوگیری از جابه‌جایی‌ها و تا حدودی کنترل قیمت‌ها بود اما این‌بار تنها به منظور کنترل قیمت‌ها و حمایت از مستاجران بوده این درحالی است که این سیاست در گذشته شکست خورده بود و این‌بار هم مجددا با شکست روبه‌رو می‌شود و داستان این است که فعالان بخش مسکن و مالکین تحت کنترل دولت نیستند تا هر زمان بخشنامه‌ای صادر کرد این افراد هم موظف به رعایت آن باشند و در واقعیت این افراد هرگونه که بخواهند نرخ‌گذاری می‌کنند.

موجران بازدهی سرمایه‌شان را براساس بازارهای موازی ارزیابی می‌کنند

این کارشناس اقتصادی خاطرنشان کرد: موجران معمولا براساس ارزش ملکی که دارند برای اجاره قیمت می‌دهند ضمن آنکه سرمایه خود را با کالاهایی نظیر طلا و ارز هم مقایسه می‌کنند و می‌خواهند بازدهی سرمایه‌شان براساس این بازارهای موازی باشد.

امام‌وردی ادامه داد: به نظر می‌رسد این نوع سیاستگذاری‌ها در راستای جبران کم‌کاری‌هایی است که از گذشته از سوی دولت‌ها وجود داشته این درحالی است که باید از قبل بازار مسکن کنترل می‌شد تا امروز شاهد این حجم از گرانی‌ها در این بازار نباشیم و دولت به جای آنکه علت را جست‌وجو کند و از سرچشمه مشکلات را برطرف کند به معلول‌ها می‌پردازد و با زورگویی و کنترل قیمت‌ها و امنیتی کردن قضایا خواستار کنترل بازار است.

تقاضا برای خانه‌های کوچک متراژ رشد داشته است

او در مورد عرضه مسکن نیز گفت: براساس آمارهای رسمی عرضه مسکن کم نیست و به دلیل اخذ مالیات از خانه‌های خالی این عرضه در بخش اجاره مسکن بیشتر از قبل هم شده است اما در بخش خرید عرضه محدود است، زیرا زمین خالی در پایتخت کم شده و اگر هم ساخت و ‌سازی انجام می‌شود در بخش خانه‌های خالی و کلنگی است و باتوجه به اینکه در مناطق بالای شهر اغلب این واحدها بزرگ هستند تقاضا هم کمتر است و متقاضیان باتوجه به قدرت خریدشان عمدتا به سمت واحدهای کوچک‌تر و متوسط حدود 75 متر آن‌هم در حاشیه شهرها می‌روند و می‌بینیم در آن بخش تقاضا بالاتر است.

امام‌وردی تصریح کرد: عرضه مسکن وجود دارد اما عدم تطابق برای خرید وجود دارد و این ناهماهنگی در عرضه واحدهای بزرگ و تقاضا برای واحدهای کوچک مطرح است.