فکر نمیکنم این قیمت ها باشد ، مگر اینکه صاحب خانه نیاز شدید به پول داشته باشه و زیر قیمت بخواهد بفروشد

قیمت گذاری املاک چگونه است؟ قیمت گذاری رهن و اجاره چگونه است؟
قیمت گذاری کارشنای خرید خانه
قیمت گذاری کارشنای خرید خانه

آشنایی تخصصی با روش های قیمت گذاری املاک و روش های قیمت گذاری رهن و اجاره املاک

سلام و عرض ادب

املاک سعادت مشهد

((ارائه خدمات تخصصی و نوین املاک در مشهد))

مهندس ظفریاری میگوید

قیمت گذاری املاک چگونه است آیا دارای اصول وروشی است یا نه به صورت باد هوا و دیمی و حدس و گمان انجام میشود و چرا امروز هر بنگاهی قیمتش مختلف است و و حتی کارشناسان داد گستری نیز اظهار نظراتشان مختلف است علت چیست و راه حل چگونه است

واقعیت امروز و گذشته قیمت گذاری املاک آنچه بیان میشود براساس تجریبات و تحقیقات بنده در این حوزه است قیمت گذاری املاک باید توسط مشاورین املا ک معتبر و داری تخصص مرتبط مهندسی و با توجه به موقعیت خاص و ویژگیهای خاص هر ملک، قیمت بروز ساخت و زمین خام و شناخت بازار متقاضی اون محله انجام شود، ولی متاسفانه درصد زیادی از مشاورین املاک دانش وتخصصی ندارند و حتی به دنبال یادگیری و اموزش و بروز کردن اطلاعات هم نیستند و حتی گاهی متاسفانه فرق مساحت و محیط را نمیدانند و حتی گاهی افراد زیر سن 18 سال قیمت فروش و رهن ملک مردم رو غیر حضوری اعلام میکند و بسیاری موارد دیگر که از روی منافع شخصی انجام میشود و دیا از سایت دیوار و با قیمت های هوایی و شانسی یک قیمت میدهند ، یعنی ابتدا ملک از اشنایان و دوستان و خودشان باشد قمیت ملک رو بالا در نظرمیگیرند و اگر از مشتری باشد یا خیلی کم قیمت میدهند تا قدرت فروش بیشتری داشته باشند و.. در نهایت در زمان بازدید اگر ملک یخ کرد و فروش نرفت از قیمت کم میکنند و اگر ملک اتیشی شد و مشتری زیاد داشت قیمت افزایش میدهند ، حالا خیلی افراد میگویند کارشناسان دادگستری که معتبر هستند و با تجربه اگر قیمت بزارند دقیق است؟ متاسفانه بزرگ ترین مشکل امروز بیشتر اعتراض پرونده ملکی بحث قیمت گذاری است چرا که کارشناس دادگستری و حتی مهندسان وحتی مشاوران املاک که در اون حوزه فعالیت ندارند و نمی توانند قیمت گذاری دقیق انجام بدهند، که معمولا برای قیمت گذاری کارشناسان اول ملک بازید میکنند و از روش مراجعه به 3 دفتر مشاورین املاک محله و گاهی حتی تلفنی و تماس با 3 تا 4 مشاور املاک در کارشناسی قیمت مینگین این 3 اعلام نظر را با کسر 10 درصد قیمت و…ملک اعلام میکنند، حالا گاهی بازید انجام میشود وگاهی هم نه ولی نکته مهم اینکه این قیمت گذاری نیز دقیق نیست وحتی در بیشتر موارد نصف قیمت ملک قیمت گذاری و ارزش گذاری میشود .

ولی روش منطقی و کاربردی برای قیمت گذاری ملک چیست ومخصوصا بحث از موارد کوچک مثل مسکونی و تا مجتمع مسکونی و یا تجاری کوچک تا مجتمع بزرگ تجاری و یا اقامتی هتل ویا صنعتی سوله، کارخانجات و حتی بحث پیش فروش و سرمایگذاری و..

اولین علت اینکه بیشتر قیمت گذاری اشتباه است عدم توجه به اینکه در دورانی و محدود زمانی هستیم که بیشترین جهش های قیمتی رو شاهد هستیم مخصوص در بحث ملک واملاک که اولین انتخاب برای سرمایگذاری است و گران ترین نیز است و تخصصی ترین مورد در سرمایه گذاری هم است ولی عدم ثبات اقتصادی کشور دربحث منبع ارزی و درنهایت کاهش روزه به رو ارزش ریال مثل یخ باعث کارشناسی اشتباه قیمت میشود دوم علت عدم مدیریت بازار قیمت گذاری یعنی از فردا شما میتوانید به همرا کودک 10 ساله خود که توان صحبت کردن دارد وارد این عرضه شوید و حتی کودک شما تنها با مشتری به صورت غیر حضوری صحبت کند و ملک واملاک و داریی انها رو با کمک سایت دیوار و موارد مشابع قیمت گذاری هوایی کند( چنین مواری رو بارها بارها خود مشاهد کردم که حتی بدون بازدید و بررسی مدارک و موقعیت و حتی امکانات ملک یک قیمت هوایی که موجب اختلاف هر دو طرف معامله بعد قرارداد شده ، از قیمت گذاری حتی در بعضی منطقه فقط قیمت خود ساختمان محاسبه میشود و قیمت زمین معلوم نیست چه شده؟ تا ملک را مفت از مالک ملک و فروشنده بخرند یبعد از فروش اول با جهش قیمتی مواجه میشود، حتی گاهی برعکس تعاریف و خالی بنده و بزرگ نمایی فروشنده که باعث فریب مشاور املاک در قیمت گذاری شده است نهایت دلیل سوم عدم ارتباط و عدم اموزش بروز مشاوران املاک در هر محله است یعنی متاسفانه مشاور املاک با هیچ بنگاه دیگری ارتباط ندارد و هیچ سامانه قیمت جهت معیار افزایش و کاهش قیمت ندارد و حتی از بازار قیمت ساخت مسکن بروز و بسیاری موارد خبر ندارد در نهایت با قیمت گذاری اشتباه باعث زیان فروشند یا خریدار میشود که امروز در تمام شهرها از ای دفاتر و بنگاه زیاد است چرا که فقط به فکر کمیسیون خود هستند

حالا روش صحیح قیمت گذاری ملک چیست ، ابتدا انتخاب یک مشاور املاک دارای تخصص و دانش مرتبط و مورد اعتماد از نظر تعهد کاری حالا از همون محله و یا یا سایر منطقه مهم اینکه اون مشاوراملاک دارای دانش مهندسی ساختمان و شهرسازی وهمراه و راهنمایی مورد اعتماد باشد ، بعد به همراه ایشان می توانید به نزد تا 5و3 دفتر املاک رفته و قیمت گذاری رو بعد از بازید ملک انجام دهند( برای فروشنده که میخواهد از این روش استفاده کند معمولا در این موضوع مشکلی برای بازید وجود ندارد ولی برای خرید ملک گاهی فروشنده اجازه بازید ملک و حتی بحث قیمت گذاری رو با این روش قبول ندارد که متاسفانه نمیشود کاری کرد و گاهی هم همکاران از همکاری در چنین موارد خوداری میکنند که جای تاسف دارد چرا که برای این قیمت گذاری معمولا بازدید و اعلام نظر از دیدگاه خودشان با پرداخت هزینه مالی مباشد) در نهایت بعد از اعلام نظر مشاوران محله نوبت بررسی مدارک ملک و همخوانی با تقاضا مشتری و بحث اینده نگری دارد درنهایت اعلام نظر صریح مشاور املاک متخصص که بله خرید کنید و یا بفروشید یا نه قیمت و یا مدارک مناسب نیست و نهایت 99 درصد موارد این مشاوره رو مشتری این روش انتخاب میکند قبول و تایید میکند و ضریب امنیت چنین معاملاتی چند برابر معاملات معمولی است

برای موارد مثل فروش و خرید مجتمع مسکونی و تجاری هتل و صنعتی و پروژ بزرگ تر هم باز همین روال است ولی یک انتخاب یک مشاوراملاک متخصص که ایشان معولا در زمان بازدید ازیک وکیل و یک نقشه بردار از وضعیت موجود و فردی که پیگیری استعلامات و تحقیق محلی و گاهی در موارد خاص استفاده کارشناسی دادگستری جهت شفافیت یعضی تردیدها استفاده میشود در نهایت با توجه به مبالغ بالا باید طراحی واهداف سرمایه گذاری و ارزش نهایی و بازده اقتصادی و… انجام شود. البته گاهی بعضی خرید املاک و سرمایه گذاری با اهداف خاص دارای ریسک بالا است مثل بخصوص مشارکت نامه ساخت و بسیار موارد دیگر که معمولا قیمت فروش در چند سال و یک سال آینده تخمینی است ولی معمولا درصورت طی روال معمولا پروژه ساخت و عدم پیش فروش واحدها معمولابازده 2 تا 6 برابری دارد
محاسبه فروش و محاسبه اجاره املاک
محاسبه فروش و محاسبه اجاره املاک

***در نهایت امرو تمام مردم و افرادی میخواهند ملک بفروشند از قیمت ملک خود آگاه نیستند و مردم و افرادی هم که میخواهند ملک بخرند از قیمت و ارزش واقعی آن خبر ندارند و امروز سامانه و نرم افزار و روش و فرمول کاملی و… برای تعیین قیمت دقیق وجود ندارد و هر کس نظر و سلیقه خودش را دارد ، در نهایت این مشاوراملاک است، که باید از روش فوق سعی کند قیمت گذاری مطلوبی انجام دهد و حتی گاهی فروشنده با رضایت کامل و گرفتاری و فکر اقتصادی خود دوست دارد ملک خانه و مغازه رو نصف قیمت بدهد مثلا دربحث بیماری و ناراحتی خانوادگی و..) ویا خریدار چند برابر قیمت منطقه متقاضی خرید ملکی مشخصی است با اهداف خاص ( یعنی فکر وایده دارد خریدار که می تواند چند برابر قیمت عرفه منطقه بخرد و برای او بازده خاصی اقتصادی چندین برابر ارزش ملک را و… داشته باشد مثلا برای نیاز خاص ازمشاغل خاص…) است که در چنین موارد وظیفه مشاور املاک است این موارد رو در متن قرارداد ذکر کند که قیمت ملک معامله شده ، کمتر ازعرفه بوده است و یا چند برابر عرفه جامعه و آن محله آن زمان فروخته شده است و در نهایت این مورد را طرفین قرارداد اطلاع دارند و با قبوبل این شرایط و رضایت این معامله رو انجام داده اند ،که بعدا مشکلاتی برای معامله پیش نیاد.

روش اول قیمت گذاری بیشتر همکاران قیمت محله وعرفه و موارد مشابه و قیمت آخرین فروش محله محدود معیار قرار میدهند که دقت کم است

روش دوم اصولی تر و دقیق تر معمولا باید 3 فاکتور قیمت زمین های محدود متری چند است؟ قیمت ساخت هر متر مربع ساختمان مذکور بروز چند است و میزان قدمت سازه از این قیمت بروز کم شود و در نهایت بازده سود درخواستی سازندگاه و یا مالکان که خود ملک میسازند چند درصد است
سود مشارکت در ساخت
سود مشارکت در ساخت

قیمت گذاری در قرارداد های مشارکت در ساخت و چرا بعضی مناطقه و محله اصلا ساخت و سازه وجود ندارد دلیل عدم صرفه اقتصادی است؟

نکته چرا برای ساخت و ساز در هر محله باید با مشاوران املاک متخصص مشورت کرد ؟ برای قرار داد های مشارکت در ساخت و یا اینکه خرید زمین و ساخت در هر محدود آیا با این تورم و گرانی مسکن آماده صرفه اقتصادی امروزدارد یعنی در بعضی مناطقه اگر شما 3 میلیارد پول خرید زمین بدهید و 5 میلیارد هزینه ساخت تعداد 5 طبقه قابلیت ساخت داشته باشید بسازید در نهایت معیار تخمین درست قیمت فروش زمان اماده شدن یعنی هرواحد اپارتمان 2 میلیارد بخرند که میشود در کل 10 میلیارد ( یعنی کمترین

سود ، یعنی 8 میلیارد هزینه و وقت یک سال سرمایه گذاری برای 2 میلیارد سود اگر همین پول یک خانه بخرید با این وضعیت تورم مسکن اخر سال خود به خود حداقل 30 تا 50 درصد افزایش قیمت میشود یعنی بین 3 تا 5 میلیارد و حتی گهی با ÷یش فروش به قیمت اولیه زمان ساخت باعث ورشکستگی ساخت و ساز میشود +++++

ولی موردی که بازده مناسبتر دارد یعنی در بعضی مناطقه اگر شما 5 میلیارد پول خرید زمین بدهید و 7 میلیارد هزینه ساخت تعداد 7 طبقه قابلیت ساخت داشته باشید بسازید در نهایت معیار تخمین درست قیمت فروش زمان اماده شدن یعنی هرواحد اپارتمان 4 میلیارد بخرند که میشود در کل 28 میلیارد ( سود مناسب دوبرابری در ساخت سازه یعنی با 12 میلیارد سود

سرمایه گذاری در مدت یکسال در اخر سال یعنی 16 میلیارد کسب سود و ساخت ساز است و حتی گاهی در زمان اتمام و ساخت بعد از یکسال با قیمت املاک ممکن است جهش پیدا کند و یا با استفاده از ویژیگهای موقعیت زمین و طرح پیشنهای خاصی مثل چند کاربری از تخمین اولیه نیز بیشتر کسب سود و درآمد کنید
اجاره املا چگونه است؟
اجاره املا چگونه است؟

قیمت گذاری رهن و اجاره چگونه است؟

روش اول قیمت گذاری بیشتر همکاران و مشاوران املاک قیمت محله وعرفه و موارد مشابه و قیمت آخرین رهن و اجاره محله محدود معیار قرار میدهند که معمولا دقت کم است.

روش دوم اصولی تر و دقیق تر یعنی میزان اجاره بهای یکسال ملک براساس ارز ش ملک وکاربری و درصد مشخص محاسبه و رهن کامل ان بدست میاد و رهن رو برای تبدیل بهاجاره معمولا هر 1 میلیون تومان 30 تا 25 هزار تومان اجاره تبدیل میشود محاسبه میشود

1- اجاره آپارتمان مسکونی (50 متر مربع) کوچک ونوسازمعمولا 8 درصد ارزش قیمت ملک رهن آن محاسبه میشود

2- اجاره آپارتمان مسکونی(200 متر مربع) بزرگ و نوساز معمولا 6 درصد ارزش قیمت ملک رهن آن محاسبه میشود

3- اجاره آپارتمانهای مسکونی قدیمی( با قدمت 10 سال بیشتر) معمولا 4 درصد ارزش قیمت ملک رهن آن محاسبه میشود

4- اجاره زمین ( کوچک کمتر 500 متر) معمولا .1.5 درصد تا 1 درصد ارزش قیمت ملک رهن آن محاسبه میشود

5- اجاره زمین ( بزرگ تر از 500 متر بزرگ تر) معمولا .0/5 درصد تا 1 درصد ارزش قیمت ملک رهن آن محاسبه میشود

6- اجاره خانه ویلایی(ویلایی زرگ داری زمین بزرگ) معمولا 4 درصد ارزش بنا و 1 درصدتا 1.5 درصد ارزش زمین

7- اجاره آپارتمانهای اداری( مثل ردیف1و 2 و3 در نظر گرفته میشود ) معمولا در مشهد 20 تا 50 درصد افزایش قیمت به مسکونی دارد

8- اجاره مغازه تجاری( بدون پرداخت سرقفلی یعنی اجاره معمولی) معولا بین 4 درصد تا 6 درصد با توجه به مرغوبیت و کسب محاسبه میشود
فرمول محاسبه میزان اجاره براساس ارزش ملک وکاربری و رهن کامل سالانه
فرمول محاسبه میزان اجاره براساس ارزش ملک وکاربری و رهن کامل سالانه

وضعیت کنونی بازار مشهد وواقعیت موجود

اما در بررسی دفاتر املاک در تمام 13 منطقه مشهد انچه معیار کلی 90 درصد همکاران عزیز بوده است، بین 1ششم تا هشتم قیمت و ارزش ملک میزان رهن کامل با توجه قدیمی و جدید بودن ملک برای املاک مسکونی در مشهد محاسبه میشود و برای املاک تجاری بین یک هشتم تا یک دوازدهم قیمت ملک ارزش ملک رهن کامل محاسبه میشود ( ولی گاهی بعضی املاک دارای ویژگیهای خاصی هستند، که ممکن است تا 1 پنجم قیمت ملک و گاهی تا 1 دهم قیمت ملک هم ارزش ملک میزان رهن کامل تعیین شود)

وحتی گاهی در موارد خاص مثل این چند سال کرونا دولت مصوبه های جهت حداکثر افزایش میزان اجاره تعیین می کند که میشود گفت با توجه به موارد بالا و ارتباط جدا نشدنی قیمت ملک و میزان اجاره قابلیت اجارهی واقعی ندارد ، ولی بی تاثیر هم نبوده است.

منطقه مختلف شهر مشهد
منطقه مختلف شهر مشهد

نام محله مختلف شهر مشهد مقدس
نام محله مختلف شهر مشهد مقدس

امیدوار مطالب مفید باشد

((املاک سعادت))

**** ارائه دهند خدمات تخصصی و نوین املاک در مشهد****

مشهد ،پنجتن 81، داخل 81 ، جنب پلاک 45

09154924213