اقتصادسنج| پارامترهای زیادی برای انتخاب یک ملک وجود دارد. معیارهایی مانند دسترسی به وسایل نقلیه عمومی، سال ساخت، متراژ و قیمت که هر خریداری در ابتدا آنها را مد نظر قرار می‌دهد.

اما دلایل دیگری نیز در این بین وجود دارد که مربوط به زمان خریداری و استفاده از ملک نمی‌شود، بلکه خریداران و به ویژه سرمایه‌گذاران آن را مد نظر قرار می‌دهند تا در زمان فروش با شرایط سختی مواجه نشوند. تعداد تقاضا و معاملات در هر منطقه از این سری عوامل هستند.

کم‌تقاضاترین مناطق تهران

بر اساس آمارهای بانک مرکزی که هر ماه از مناطق مختلف شهر تهران منتشر می‌شود، مناطق 19 و 20 هر ماه جزو کم معامله‌ترین مناطق تهران هستند. تا جایی که مهرماه 1401 در منطقه 19 این کلانشهر تنها 23 عدد معامله انجام شده است. همچنین تعداد معاملات در این منطقه در آذر سال جاری تنها تا 60 عدد افزایش معامله را تجربه کرده است.

در منطقه 20 نیز تعداد معاملات در مهر امسال 60 عدد بوده و در آخرین آمارهای بانک مرکزی تا 133 عدد رشد داشته است. اما دلیل پایین بودن تقاضا در این مناطق را ناشی از چه مواردی می‌توان دانست؟

انواع تقاضا در بازار مسکن

منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن در این خصوص گفت: بحث تقاضا در مناطق مختلف چند دلیل عمده دارد. در این بین باید تقاضای موجود در بازار را به دو بخش مصرفی و سرمایه‌ای تقسیم کرد. این سری شاخص‌ها مساله مهمی را نشان می‌دهد؛ افراد سرمایه خود را در مناطق پرتقاضا و مصرفی سرمایه‌گذاری می کنند.

او ادامه داد: من معتقدم افزایش تقاضای ماه گذشته نیز در مناطق پرطرفدار تقاضایی سرمایه‌ای و کاسبانه بوده است. در همین راستا سرمایه‌گذاران و دلالان مناطقی را انتخاب می‌کنند که بتوانند در آینده به راحتی به مصرف‌کننده ارائه دهند.

غیبی همچنین بیان کرد: از سوی دیگر در 70 تا 80 درصد معاملات این مناطق سند رسمی وجود ندارد و از طریق قولنامه و یا وکالتی این نقل و انتقالات انجام می‌شود. این اسناد مورد تمایل سرمایه‌گذاران و دلالان نیست.

اهمیت بافت بومی

این کارشناس همچنین در خصوص مناطق 19 و 20 گفت: کمبود تقاضا در این مناطق به بافت بومی آنها نیز برمی‌گردد که خریدار خاص خود را دارد. در سابقه آماری به طور کلی این مناطق متقاضی خاص خود را دارد.

او ادامه داد: البته با توجه به افزایش اخیر قیمت آپارتمان در حومه تهران امکان این وجود دارد که مناطق کم‌طرفدار در داخل شهر تهران نیز در آینده شاهد ورود خریدار بیشتری باشد.

به طور کلی می‌توان گفت نابسامانی و نااطمینانی در بازارهای موازی باعث شده مردم سرمایه‌های خود را به بازار مسکن انتقال دهند و افزایش تعداد معاملات در آذرماه را می‌توان ناشی از تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار دانست.

بنابراین سرمایه‌گذاران و دلالان ترجیح می‌دهند هرماه در مناطقی خرید کنند که تقاضا برای خرید و فروش در آن بالاتر است. این عامل به مرور ساختار عرضه و تقاضا را در بازار دچار مشکل می‌کند و در آینده، وخیم‌تر شدن اوضاع بازار مسکن را رقم می‌زند.