با سلام و عرض ادب
مهندس مهدی ظفریاری نژاد میگوید مشاور املاک سعادت مشهد 3 مقاله
بنده به عنوان یک مشاور املاک تخصصی که چند سال با تجربه بررسی بیشتر از چند هزار دفتراملاک در سطح شهر مشهد که به عنوان یکی از بازرسان سابق بوده ام تمام قراردادها ملکی همکاران رو هم بررسی میکردم ، جهت آموزش نکات مهم و ضعف قراردادهای از نظر اصول اولیه و افزایش دانش بروز همکاران از طریق همفکری همکاران در نهایت موجب افزایش امنیت معاملات مسکن در بازار مسکن ، طبق تحقیق بنده سامانه مذکور دارای مزیت ها و معایب بسیار بزرگ میباشد .
این سامانه در راستای وظایف قانونی وزارت راه و شهرسازی از جمله ماده 18قانون جهش تولید مسکن تهیه شده است:
در راستای رصد و نظارت بر بازار مسکن، ثبت کلیه معاملات املاک و مستغلات اعم از خرید،فروش، پیش خرید،پیش فروش، رهن و اجاره مسکن برای متعاملین در بنگاههای مشاوران املاک توسط بنگاهها و برای سایر متعاملین خارج از بنگاههای مشاوران املاک توسط خود متعاملین، در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و ثبت قرارداد، أخذ شناسه (کد) رهگیری بدون أخذ هزینه الزامی است.در اولین گام شروع به کار این سامانه، امکان ثبت و استعلام قراردادهای ثبت شده برای قرارداد اجارهی مسکن در حالت یک به یک (یک مالک شش دانگ به یک مستاجر)، به صورت برخط فراهم شده است و مؤجر و مستاجرمیتوانند قرارداد اجارهی واحد مسکونی مورد معاملهی خود را در این سامانه انجام داده و کد رهگیری و نسخهی الکترونیکی آن رادریافت کنند. در آیندهای نزدیک، هموطنان گرامی این امکان را خواهند داشت که انواع
قراردادهای مربوط به املاک و مستغلات را به صورت مستقل و یا از طریق مشاورین املاک، درهمین سامانه انجام دهند
مشکلات قرارداد های رایگان چیست؟ و فرق قرارداد های کدرهگیری مشاوران املاک معتبر با و قرارداد های کدرهگیری رایگان چیست ؟ بابا بارها گفتند هر گردی را گردو نیست
شغل مشاور املاک و بحث تنظیم قرار داد یک تخصص ویژه است که حتی تمام مشاوران املاک دنیا باید این دوره سخت را آموزش ببینند و با اصلاحات ملکی بحث های حقوقی و بحث فنی یاد بگیرند و بعد از امتحان تخصصی از اداره ثبت و اسناد این گواهی تخصصی را دریافت میکنند و بعد از ثبت نام مالیات و عدم سوء سابقه کلاهبرداری و.. و عدم اعتیاد به مواد مخدر و بررسی وتایید مکان کار ،توسط پلیس اداره اماکن و دارا بودن امکانات لازم و گرفتن تعهدات و وظایف صنفی بعد جواز مشاوران املاک صادر میشود و توانایی تنظیم قرار داد ملکی رو دارند و با نظارت و بازرسی دوره ای از دفاتر املاک انجام میشود و حتی در بحث شکایتهای مردمی از مشاوران املاک حتی گاهی متن قرارداد نوع قرارداد، کلمات و خط و بسیاری مدارک مالی به صورت تخصصی و حتی گاهی نامحسوس تحقیق و بررسی و گزارش کاملا دقیق از وضعیت دفتراملاک مورد شکایت به تمام مراجع که لازم است اعلام میشود، که بنده بسیاری موارد این مراحل را خلاصه گفتم ، تمام این موارد فوق در دنیا جهت تامین امنیت معاملات است تا سرمایه مالی مردم حفظ شود و این در تمام دنیا یک قانون اول برای مشاوران املاک و امنیت معاملات مسکن میباشد .
در نهایت هر مشاور املاک که کدرهگیری تنظیم میکند دارای مشخصه شماره صنفی خاص خودش در قرار داد است و9 دهم درصد هزینه دریافتی را به دولت مالیات میدهد و به غیر از مالیات درامد سنگین و.. مسئولیت تمام قرار داد با مشاور املاک تنظیم کنند قرار داد است یعنی اول اطلاع حقوقی و فنی و خوانده و تفهیم قرار داد به مردم با هر زبان و دانش و سواد واحراز هویت طرفین ،که خود طرفین امده اند قرارداد رو در کمال صحت عقلی و جسمی و رضایت کامل انجام داده اند و احراز مالکیت ملک یعنی خود مالک مدارک مالکیت معتبر دارد حال سند رسمی یا موقوفه و یا حتی قولنامه دست نویس و یا حتی یک دست نوشته و بنچاق و.. خلاصه تمام مسئولیت حقوقی قرار داد با مشاور املاک است .
تمام بحث امنیت معاملات مسکن دراختیار مشاوران املاک است و حتی بحث محاسبه قیمت در اختیار مشاوران املاک است ولی جهش قیمت به علت کاهش ارزش ریال که موجب جهش قیمتی اجناس میشود در جامعه در توانایی ما مشاوران نیست ، مثل تمام صنف خودرو ،طلا فروشان وصرافی ها و بقالی، مواد خوراکی وحتی شغل خدماتی وحتی تعرفه و… چرا که در پایان توضیح میدهم،

1- اولین مشکل اینگونه قرار داد های رایگان ، اینکه تمام افراد جامعه حتی خلافکاران دارای سوء سابقه کلاهبرداری و افرادی که اعتیاد دارند و… به چنین سامانه دسترسی دارند و حتی افراد ی که دانش حقوقی اولیه و ثبتی را ندارند بدون هیچ آموزش و تخصصی و بدون محدویتی تعداد چون حتی هزینه هم ندارد.
در مورد این سامانه اولین مشکل بحث امنیت معاملات است یعنی وقتی مسئولیت قرار داد با کسی که تخصص دارد نباشد و نظارتی و بازرسی فیزیکی هم در واقعیت نیست و حتی بحث احراز هویت طرفین قرارداد که خودشان باشند و مطلع و از متن قرار داد باشند نه اشنایان اقوام و دوستان بدون اطلاع انها هزار کار بکنند ان هم در همان خانه و در کنار صاحب ملک در یک لحظه غفلت از گوشی موبایل و سیمکارات به نام مالک و بحث دوم احراز مالکیت مدارک مالکیتی با چه کسی است یعنی از کجا مالک شناخت میشود ، شاید طرفی بدون اطلاع مالک به مدارک دسترسی دارد و یا الان ملک در مالکیت ایشان است یا اصلا طرف فوت کرده است یک نفر دیگر میرود کافی نت و وصوری ومجازی و… راههای بسیاری برای کلاهبرداری باز است ، یعنی هرکس همین گوشی و سیم کارت و مدارک داشته باشد مالک شناخت میشود ، حالا ممکن یک لحظه اعتماد و حتی اعتماد در خانواده نزدیک و اقوام نزدیک یعنی ادم به برادر ، خواهر و زن و بچه اش هم نمی تواند اعتماد کند با این سامانه و… همین که گوشی موبایل و کد تایید را بزند تمام است یک قرار داد تنظیم کرده است در همون خانه و اتاق و حتی کنار ادم حالا برو 100 جا بگو من ان لحظه نبودم و خبر ندارم و نخواندم و… کجاست گوش شنوا یعنی شب سیم کارت موبایل رو باید در مکان امن لباس جاساز کرد ، نهایتان امنیتی هم در معاملات نیست با یک عکس از مدارک و پیامک بد افزارها هک گوشی شروع دوران تازه وخوش کلاهبرداری ملکی است، خط اول مقابله با تمام کلاهبرداری ملکی از سند ملکی تا آستانه اوقافی ، قولنامه و سند و بنچاق و…. ما مشاوران املاک هستیم، نه یک سامانه سیستمی رایگان که مثلا در مورد مدارک مالکیتی که همه ی ما می دانیم، بحث اعتبار سند رسمی در واقعیت چقدر است ؟؟ که بیشتر از 100 روش قابل نفوذ و کلاهبرداری است ، در نهایت یک قولنامه معتبر که به امضاء واثر انگشت طرفین رسیده باشد و فردی مورد اعتماد آن را تنظیم کرده است ، که چشم و زبان و گوش دارد و غذا میخورد و. هزینه میگیرید ولی فردا میاید در تمام مراجعه دادگاه صحبت میکند، تنها روش جهت اثبات تعهدات طرف مقابل با توجه به نوع معامله و.. است ، و فیزیکی نظارت روی مدارک و طرفین دارد
حالا این سامانه میتواند انواع قالب های قرار دیگر را مثل فروش و اجاره و پیش فروش و مشارکت و.. را نیز اضافه کند ،ولی چون نظارتی فیزیکی نیست و حتی در زمان ایجاد دعوا ی کوچک مثل دیرکرد در پرداخت مبالغ و با سوختن لامپ و اختلافات کوچک مردم و طرفین قرار داد باید مستقیم بروند دادگاه و پاسگاه شکایت کنند و خود را برای یک لامپ سوخته و خسارات و.. از 1 ماه تا 1 سال پله بالا و پایین کنند تا بتوان یک فرد پیدا کنند که بینشان نظر بدهد ، در نهایت این سامانه بعد از یکسال ۱۰۰ درصد شکایت ها در مراجعه قضایی ۲تا۳ برابر بیشتر میشود ،این وسط معمولا مردم که قبلا یک بار کلاهشون برداشته شده است و یا به مشکلات فوق برخورد کردن خودشان به دفاتر املاک مراجعه میکنند، چون می دانند در هر شغلی دانش و تجربه و مسئولیت پذیری و دقت حرف اول است، ولی بسیاری از مردم که تجربه ندارند و گاها طمع کار هستند به این سامانه مراجعه میکنند و قرار داد کیلویی و توسط افرادی که مسئولیت و تخصصی ندارد با هر مشخصات و شماره و مبلغی قرار داد تنظیم میکنند، ولی نکته مهم اینکه مشاوران املاک که تجربه و دانش بروز دارند، هیچ وقت از بازار املاک خارج نمیشوند ، چرا که بازار معاملات به انها نیاز دارد و این دفاتر مدیریت معاملات را در اختیار دارند و این در تمام دنیا اثبات شده است .

مقاله گرانی
ولی موضوع گرانی اجاره بها و گرانی مسکن چیست ؟
قیمت گذاری رهن و اجاره چگونه است؟ آیا مشاوران املاک مقصر و عامل گرانی هستند ؟مشکل اقتصاد ایران چیست؟
مهندس مهدی ظفریاری نژاد املاک سعادت مشهد
متاسفانه تمام عامل گرانی رو بر سر مشاوران املاک می دانند، درصورتی قیمت گرانی اجاره تناسب و فرمول ان با میزان ارزش و قیمت ملک ارتباط مستقیم است و قیمت ارزش ملک و خانه نیز براساس قیمت مصالح ساختمانی بروز و هزینه دستمزد و سود به صرفه سازنده دربازار تولید و قیمت بروز زمین با کاربری مسکونی محاسبه میشود ، یعنی وقتی اهنی که شاخه 2تا3 میلیون بوده شده شاخی 7تا 8 میلیون خوب معلوم است قیمت و ارزش املاک نیز دو برابر و بیشتر میشود و در نهایت از طریق فرمول و تناسب ارزش قیمت ملک و محاسبه اجاره قیمت اجاره خانه نیز دوبرابر و بیشتر میشود؟ در نهایت کاهش ارزش ریال و عدم تقویت قدرت اقتصادی عامل گرانی مسکن است نه مشاور املاک طی این سال بوده و خواهد بود خواهشند الکی برای مردم اطلاع اشتباه ندهید و صنف املاک رو بی جا بد نام نکنید عامل گرانی درتمام اجناس مشابه از خودرو طلا و دلار و مواد خوراکی پوشاک و خدمات و سوخت و قبض و … حتما مشاوران املاک بوده اند اصلا چرا در کشور ما فعلا تولیدات صرفه اقتصادی ندارد و همه به دنبال حفظ سرمایه مالی خودهستند .
موارد زیر جهت اطلاع همکاران بیان شده که بتوانند در مقابل افراد که تخصص ندارند و مشاوراملاک نیستند بی اطلاع از موضوع محاسبه و قیمت گذاری با ارائه نظرات اشتباه و مثل مالیات برای خانه خالی مالیات برای معاملات مالیات منافع اجاره و… باعث میشود مردم از روش های دیگر این مبلغ رو تامین کنند که درنهایت تمام این موارد خود عامل گرانی دوباره میشود در نهایت اگر از تخصص مشاوران املاک و متخصصان این حوزه استفاده میشود وضعیت بازاراملاک این طوری نبود بجای بحث دلالی و جزب سرمایه در این بازار سرمایه جذب بازار ساخت ساز میشود ولی مه ترین بحث دراین میان ثبات اقتصادی است که می توانداز طریق تقویت و جایگذاری واحد پولی قدرتمند این نقص و ضعف اقتصادی حل شود
روش اول قیمت گذاری بیشتر همکاران و مشاوران املاک قیمت محله وعرفه و موارد مشابه و قیمت آخرین رهن و اجاره محله محدود معیار قرار میدهند که معمولا دقت کم است.
روش دوم اصولی تر و دقیق تر یعنی میزان اجاره بهای یکسال ملک براساس ارزش ملک وکاربری و درصد مشخص محاسبه و رهن کامل ان بدست میاد الف، کارشناسان، ب، مشاوران املاک طبق نرخ بهره و تورم و صرفه اقتصادی و تناسب بروز ارزش ملک ورهن کامل و رهن رو برای تبدیل به اجاره معمولا هر 1 میلیون تومان 30 تا 25 هزار تومان اجاره تبدیل میشود محاسبه میشود.
الف _فرمول محاسبه میزان اجاره براساس ارزش ملک وکاربری و رهن کامل سالانه براساس کتاب کارشناسان جلد دوم
1- اجاره آپارتمان مسکونی (50 متر مربع) کوچک ونوسازمعمولا 8 درصد ارزش قیمت ملک رهن آن محاسبه میشود

2- اجاره آپارتمان مسکونی(200 متر مربع) بزرگ و نوساز معمولا 6 درصد ارزش قیمت ملک رهن آن محاسبه میشود

3- اجاره آپارتمانهای مسکونی قدیمی( با قدمت 10 سال بیشتر) معمولا 4 درصد ارزش قیمت ملک رهن آن محاسبه میشود

4- اجاره زمین ( کوچک کمتر 500 متر) معمولا .1.5 درصد تا 1 درصد ارزش قیمت ملک رهن آن محاسبه میشود

5- اجاره زمین ( بزرگ تر از 500 متر بزرگ تر) معمولا .0/5 درصد تا 1 درصد ارزش قیمت ملک رهن آن محاسبه میشود

6- اجاره خانه ویلایی(ویلایی زرگ داری زمین بزرگ) معمولا 4 درصد ارزش بنا و 1 درصدتا 1.5 درصد ارزش زمین

7- اجاره آپارتمانهای اداری( مثل ردیف1و 2 و3 در نظر گرفته میشود ) معمولا در مشهد 20 تا 50 درصد افزایش قیمت به مسکونی دارد
8- اجاره مغازه تجاری( بدون پرداخت سرقفلی یعنی اجاره معمولی) معولا بین 4 درصد تا 6 درصد با توجه به مرغوبیت و کسب محاسبه میشود

ب_مشاوران املاک و صرفه اقتصادی
وضعیت کنونی بازار مشهد واقعیت موجود اما در بررسی دفاتر املاک در تمام 13 منطقه مشهد انچه معیار کلی 90 درصد همکاران عزیز بوده است، بین 1ششم تا هشتم قیمت و ارزش ملک میزان رهن کامل با توجه قدیمی و جدید بودن ملک برای املاک مسکونی در مشهد محاسبه میشود و برای املاک تجاری بین یک هشتم تا یک دوازدهم قیمت ملک ارزش ملک رهن کامل محاسبه میشود ( ولی گاهی بعضی املاک دارای ویژگیهای خاصی هستند، که ممکن است تا 1 پنجم قیمت ملک و گاهی تا 1 دهم قیمت ملک هم ارزش ملک میزان رهن کامل تعیین شود در نهایت خود تورم و بهره بانکی و عدم صرفه اقتصادی، باعث تفاوت دو معیار کارشناسان و مشاوران املاک است یعنی مشاوران بروز تر هستند)
وحتی گاهی در موارد خاص مثل این چند سال کرونا دولت مصوبه های جهت حداکثر افزایش میزان اجاره تعیین می کند که میشود گفت با توجه به موارد بالا و ارتباط جدا نشدنی قیمت ارزش ملک و میزان اجاره بها نادیده گرفته شده است و بحث تناقض حق و حقوق مالکیت در شرع و حقوق و این بخش نامه قابلیت اجاره ی واقعی ندارد ، ولی بی تاثیر هم نبوده است.
مشکل اقتصاد ایران چیست ؟ راهکار پیشنهادی مهارتوم و رشد تولید و افزایش قدرت خرید و رفاه مردم ایران و افزایش قدرت اقتصادی ایران ؟
مهندس مهدی ظفریاری نژاد نظر بنده
(( واقعیت امروز کشور ما بحث سلطه و جنگ اقتصادی است ، که یعنی واحد ریال ایران کاهش ارزش جهانی داشته است در مقابل سایر ارزها و واحدهای پول دنیا ، چرا که پشتوانه این واحد ریال کشور متاسفانه چند نوع ارز دلار امریکای و طلا جهانی است در صورتی که فقط با تغییر واحد پول کشور اقتصاد کشور ایران برای همیشه قدرتمند میشود و تمام مسائل مثل عدم صرفه اقتصادی در بخش تولید و برگشت پول از بازار دلالی واحتکار کالا با قصد جهش قیمتی درمقابل کاهش ریال حل میشود ، چرا که ثبات اقتصادی ایجاد میشود ، یعنی قیمت یک جنس طی مدت طولانی و سالها ثابت در مقابل یک واحد پول است و حال بهترین واحد پول که ایران از زمان قدیم داشته است ، یعنی واحد پول سکه طلا که از قدیم درایران این واحد پول بوده است همان سکه طلای قدیمی خودمان که هم ارزش آن طلا در اختیار هیچ کشوری و دولتی نیست و همیشه و در همه دوران و دولت ها و کشورها ارزشمند است در تاریخ ایران حتی در دورهای تاریخی واحد پول سکه طلا ایران با درصد خلوص و عیار طلا90 تا 97 درصد که موجب اعتباراین واحد پول و شکوفایی اقتصادی داد و ستد ایران که مورد قبول تمام کشورها بوده و شهرت جهانی یافته بوده است ، و طلا هم مادر دلارهای امریکایی جهان و سایر ارزها قدرتمند و بهترین پشتوانه اقتصادی کشورهای ابر قدرت جهان اقتصادی امروز در همه زمان ها است و یعنی با حقوق یک عدد ان برای همیشه هر کارگر تا کارمند و مهندس و مدیر و کاسب و تمام کالا و زمین ، خودرو با این واحد پول اگر سنجیده شود، تمام مشکلات اقتصادی درست میشود، یعنی با یک ربع سکه حقوق میتوان با خیال راحت تمام نیازها خود را تامین کرد ، اگر خانه قیمتش 100 سکه طلا است امسال که نه ده سال بعد هم به راحتی می توان آن را با همان 10 سکه که نه با 50 عدد سکه خریداری نمود ، چون قیمت و ارزش طلا با گذشته زمان درتمام دنیا نه تنها کاهش پیدا نمی کند و مثل ریال بی ارزش نمیشود ، بلکه ارزشمند تر هم میشود و این خود در تاریخ جهان قابل مشاهد است و اقتصاد ایران برای ابد ودهر قدرتمند میشود ، حالا با تحریم دلاری و بانکی چون زیر سلطه دلارهای امریکا نیستم و دیگر واحد پول جدید ما در تمام کشورها متقاضی دارد و حتی برای بیشتر کشور، سرمایه طلا را به عنوان بیمه است ، تحریم ارزی و… تاثیر چندانی ندارد ، در نهایت امروز تمام اجناس امکانات و زمین ، املاک و خودرو ، کالا و خدمات و… چون برای افراد ایرانی گران شده با واحد ریال که مثل یخ در بیابان تنها مانده است، در صورتی که همین کالا ها و حتی تمام خدمات برای سایر کشور با واحد پولی دیگر حتی طی چند سال 3 تا 10برابر و بیشتر هم ارزانتر هم شده است، این یعنی سرمایه مردم و کشور چه مالی از فقیر وغنی و… در حال کاهش است، یعنی قدرت خرید جهانی ما هر لحظه کم شده است ،مگر با انتخاب درست راهکارها و واحد پولی قدرتمند و بروز نه با حذف صفر و یا پرداخت وام ها بانکی کمکی جهت تولیدات که به علت عدم ثبات اقتصادی و عدم صرفه تمام این مبالغ وارد بازار دلالی میشود و یا حتی با کمک و سرمایه گذاریهای ارزی از سایر کشور که با تعهدات پرداخت دلاری است هیچ کار که نمیشود کرد بلکه بدهی زیاد تر میشود و تورم هم مهار نمیشود و… چون همه به دنبال منافع اقتصادی هستند در نهایت ثبات اقتصادی و تغییر واحد پول به واحد سکه طلایی جهانی و کاهش بهره بانکی باعث ثبات اقتصادی و افزایش قدرت خرید مردم و رفاه و مهارتورم و رشد تولید و افزایش قدرت اقتصادی ایران میشود ))
امیدوار مطالب مفید باشد از راهکارها استفاده شود ، چرا که بنده جزء همین آب و خاک و مردم کشور ایران هستم . 1402.2.23