در حالی شورای نگهبان با تعیین سقف اجاره بها مخالفت و آنرا مغایر با قانون اساسی دانسته است که اکثر املاکی ها می گویند قانونی شدن این اقدام آثار به مراتب خطرناک تری خواهد داشت.
اقتصادسنج؛ در حالی شورای نگهبان با تعیین سقف اجاره بها مخالفت و آنرا مغایر با قانون اساسی دانسته است که اکثر املاکی ها می گویند قانونی شدن این اقدام آثار به مراتب خطرناک تری خواهد داشت.
بازار مسکن در روزهای پر تردد و شلوغ خود در حالی با رکودی تورمی مواجه است که دولت و شورای عالی مسکن تصور می کردند با چهارمین سال اجرای تعیین سقف اجاره بها بتوانند تا حدودی بازار مسکن را از التهاب دور و دورتر کنند.
دولت سه گام اساسی برای ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها برداشته و همانطور که علی بهادری جهرمی سخنگوی دولت اعلام کرده بود مصوبه شورای عالی مسکن در خصوص تعیین سقف اجاره بهای مسکن باید در مجلس یا شورای عالی سران قوا به تصویب برسد تا تبدیل به قانون شود.
این اقدام دولت برای قانونی کردن تعیین سقف اجاره بها بر خلاف اصل ۸۵ قانون اساسی شمرده شده و آنطور که از شورای نگهبان خبر رسیده است این اقدام تا قانون شدن راه زیادی در پیش دارد.
دولت سه اقدام را به طور مستمر در خصوص کنترل اجاره بها و حمایت از مستأجران در دست پیگیری دارد که مهمترین آن اقدام این بود که بتواند از طریق مجلس یا سایر مراجع ذی صلاح مانند شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا برای تعیین سقف اجاره بها اقدام و آن را کنترل کند زیرا دولت به طور مستقیم اختیاری برای تعیین سقف اجاره بها ندارد.
بهادری جهرمی سخنگوی دولت درباره مصوبه شورای عالی مسکن در تعیین سقف اجاره بها گفت: طرحی که در مجلس برای تعیین سقف اجاره بها در دست بررسی نمایندگان است یکی از محورهای آن به تعیین تعیین سقف اجاره بها اختصاص دارد و البته دولت هم لایحه دو فوریتی در این خصوص تهیه کرده است.
دبیر هیات دولت: دولت در جاهایی که اختیار قانونی دارد، از آنها بهره‌برداری می‌کند تا بتواند در این سقف، نرخ‌ها را کنترل کند ولی در شرایط کنونی دولت اختیار قانونی برای اعمال سقف اجاره بها را ندارد
دبیر هیات دولت معتقد است که دولت در جاهایی که اختیار قانونی دارد، از آنها بهره‌برداری می‌کند تا بتواند در این سقف، نرخ‌ها را کنترل کند ولی در شرایط کنونی دولت اختیار قانونی برای اعمال سقف اجاره بها را ندارد.
این اظهارات در همان روزهای نخست مطرح شده نیز به خوبی نشان می داد که دولت نیز با احتیاط از قانونی شدن تعیین سقف اجاره بها صحبت می کرده است.
«هادی طحان نظیف» سخنگوی شورای نگهبان امروز آب پاکی را بر روی دستان دولت و شورای عالی مسکن ریخت و اعلام کرد که تعیین سقف اجاره بها توسط شورای عالی مسکن را مغایر اصل ۸۵ قانون اساسی است.
سخنگوی شورای نگهبان: تعیین سقف اجاره بها توسط شورای عالی مسکن مغایر اصل ۸۵ قانون اساسی است
بر اساس اصل ۸۵ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، مجلس نمی‌تواند اختیار قانونگذاری را به شخص یا هیأتی واگذار کند ولی در موارد ضروری می‌تواند اختیار وضع بعضی از قوانین را با رعایت اصل هفتاد و دوم به کمیسیون‌های داخلی خود تفویض کند، در این صورت این قوانین در مدتی که مجلس تعیین می‌نماید به صورت آزمایشی اجرا می‌شود و تصویب نهایی آنها با مجلس خواهد بود.
همچنین مجلس شورای اسلامی می‌تواند تصویب دائمی اساسنامه سازمان‌ها، شرکت‌ها، موسسات دولتی یا وابسته به دولت را با رعایت اصل هفتاد و دوم به کمیسیون‌های ذی‌ربط واگذار کند و یا اجازه تصویب آنها را به دولت بدهد. در این صورت مصوبات دولت نباید با اصول و احکام مذهب رسمی کشور و یا قانون اساسی مغایرت داشته باشد، تشخیص این امر به ترتیب مذکور در اصل نود و ششم با شورای نگهبان است. علاوه بر این، مصوبات دولت نباید مخالفت قوانین و مقررات عمومی کشور باشد و به منظور بررسی و اعلام عدم مغایرت آنها با قوانین مزبور باید ضمن ابلاغ برای اجرا به اطلاع رئیس مجلس شورای اسلامی برسد.
اما این مخالفت شورای نگهبان و مغایر دانستن آن با اصل ۸۵ در حالی مطرح شده است که محمد رضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس از موافقان این طرح با اشاره به اینکه دولت برای افزایش نرخ اجاره بها سقف تعیین کند و اجازه افزایش کرایه را بیش از نرخ تورم ندهد معتقد است که افزایش سرسام آور کرایه خانه در چند سال اخیر مردم به ویژه اقشار کم درآمد و متوسط روبه پایین را با مشکلات بسیار زیادی مواجه کرده است. البته ساماندهی اساسی این بازار نیازمند ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن و تبدیل خانه از یک کالای سرمایه‌ای به کالایی مصرفی است که با اجرای برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی تا حد زیادی این مهم محقق می‌شود.
اگر چه این اظهارات رئیس کمیسیون عمران مجلس تا حدودی در آن روزها می توانست مفید باشد اما حالا که دولت در مسکن ملی پیشرفتهای خوبی داشته است و طرح ملی مسکن در مسیر خوبی قرار گرفته است باید گفت طرح های کوتاه مدت نمی تواند چندان مفید باشد.
رضایی کوچی: برای کنترل بازار اجاره بها، دولت باید در هیات وزیران مصوب کند که مالکان بیش از نرخ تورم اجازه افزایش اجاره بها را نداشته باشند به عنوان مثال در سال تنها ۲۵ الی ۳۰ درصد امکان افزایش کرایه وجود داشته باشد نه ۶۰ الی ۷۰ درصد
رضایی کوچی اضافه کرد: برای کنترل بازار اجاره بها، دولت باید در هیات وزیران مصوب کند که مالکان بیش از نرخ تورم اجازه افزایش اجاره بها را نداشته باشند به عنوان مثال در سال تنها ۲۵ الی ۳۰ درصد امکان افزایش کرایه وجود داشته باشد نه ۶۰ الی ۷۰ درصد؛ این همان مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا است که متاسفانه به صورت کامل و دقیق اجرایی نشد، لذا باید با نظارت قوی بر عملکرد بنگاه های معاملاتی این مصوبه را به درستی اجرایی کنیم تا در زمان کوتاه این بازار مدیریت شود.
اکثر املاکی ها با اشاره به اینکه اگر تعیین سقف اجاره بها با مخالفت شورای نگهبان مواجه شده است تکلیف دفاتر مشاوران املاک چه خواهد شد؟
رحیم احمدی یکی از مشاوران املاک گفت: از ابتدا هم مشخص بود تعیین سقف اجاره بها نمی تواند مناسب این روزهای بازار مسکن باشد. ما معتقد هستیم که اگر قصد دارند به مستاجران و بازار مسکن کمک کنند باید شرایط تولید و عرضه را بهبود ببخشند.
او ادامه داد: اگر تعیین سقف اجاره بها با مخالفت شورای نگهبان مواجه شده است اتحادیه مشاوران املاک و یا دولت و وزارت راه و شهرسازی باید هر چه سریعتر بخشنامه و یا بیانیه ای در این خصوص ارائه کند تا تکلیف املاکی ها مشخص شود.
کارشناسان بر این اعتقاد هستند که اگر شورای نگهبان ایرادی از طرح ساماندهی اجاره بها بگیرد، طبیعتا طرح به مجلس بازگشته و پس از رفع ایرادات، دوباره در مجلس رأی‌گیری می‌شود و به تصویب می‌رسد
کارشناسان بر این اعتقاد هستند که اگر شورای نگهبان ایرادی از طرح ساماندهی اجاره بها بگیرد، طبیعتا طرح به مجلس بازگشته و پس از رفع ایرادات، دوباره در مجلس رأی‌گیری می‌شود و به تصویب می‌رسد. سپس دوباره طرح ساماندهی بازار اجاره به شورای نگهبان ارجاع شده و در صورت تأیید این شورا، طرح به مجلس برگشته و بعد از آن به دولت ابلاغ می‌شود. بعد از طی این مراحل، رئیس‌جمهور، وزیر راه و شهرسازی را مکلف می‌کند که طرح ساماندهی اجاره‌بها ظرف سه ماه تهیه و اجرایی شود. بعد از تهیه این طرح، کمیسیون اقتصادی هیأت دولت، آن را برای تصویب به صحن دولت خواهد فرستاد و بعد از تأیید صحن، رسما اجرای آن عملیاتی می‌شود.
این طرح به ۶ نهاد مربوط است، به طوری که سازمان برنامه و بودجه به عنوان ناظر و وزارت صمت آن را به اتاق اصناف، بانک مرکزی آن را به بانک‌های عامل، وزارت راه آن را به معاونت مسکن، وزارت کشور آن را به سازمان همیاری شهرداری‌ها و بالأخره وزارت اقتصاد به سازمان امور مالیاتی برای اجرا، ارجاع خواهند داد.
داده‌های مرکز آمار حاکی از آن است که ۲۴ درصد خانوارهای شهری و ۴.۵ درصد خانوارهای روستایی در سال ۹۸ اجاره‌نشین بوده‌اند.
بررسی داده‌های گزارش مرکز آمار از متوسط هزینه سالانه خانوار در سال ۹۸ حاکی از آن است که در بین هزینه‌های غیرخوراکی یک خانوار شهری بیشترین سهم با ۴٨.٠ درصد مربوط به هزینه مسکن، سوخت و روشنایی بوده و همچنین در بین هزینه‌های غیرخوراکی یک خانوار روستایی، بیشترین سهم با ٣٠.٠ درصد مربوط به مسکن، سوخت و روشنایی بوده است.
بررسی نحوه تصرف مسکن مناطق شهری و روستایی در سال ۹۸ نشان می‌دهد که بیش از ۲۴ درصد خانوارهای شهری اجاره‌نشین هستند
از سوی دیگر بررسی نحوه تصرف مسکن مناطق شهری و روستایی در سال ۹۸ نشان می‌دهد که بیش از ۲۴ درصد خانوارهای شهری اجاره‌نشین هستند. این در حالی است که این آمار در مناطق روستایی بسیار پایین‌تر بوده و حدود ۴.۵ درصد خانوارهای روستایی در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند.
همچنین این گزارش بیانگر آن است که در سال ۹۸ حدود ۶۷ درصد خانوارهای شهری و بیش از ۸۶ درصد خانوارهای روستایی در مسکن‌های ملکی ساکن بوده‌اند. همچنین حدود ۹ درصد خانوارها در مناطق شهری و روستایی در سایر انواع مسکن مانند خانه‌های سازمانی زندگی می‌کنند.
با بررسی روند آمار نحوه تصرف مسکن از سال ۹۳ تا سال ۹۸ متوجه می‌شویم که طی این سال‌ها درصد تصرف مسکن ملکی با افزایش روبرو بوده که این به معنی خانه‌دار شدن تعداد بیشتری از خانوارها است
همچنین با بررسی روند آمار نحوه تصرف مسکن از سال ۹۳ تا سال ۹۸ متوجه می‌شویم که طی این سال‌ها درصد تصرف مسکن ملکی با افزایش روبرو بوده که این معنی خانه‌دار شدن تعداد بیشتری از خانوارها است. اما در دو سال اخیر با رشد فزاینده قیمت مسکن به نظر می رسد تعداد مستاجران رو به افزایش است.
بر اساس تازه‌ترین گزارش‌ها، در سال ۱۴۰۰ تعداد مستأجران پایتخت از مالکان بیشتر شد و نرخ رسمی رشد اجاره‌بها در تهران که تا سال ۹۹ حدود ۳۰ درصد گزارش می‌شد ، آذر ۱۴۰۰ از ۵۱ درصد هم گذشت.
حال باید منتظر ماند و دید واکنش دولت و شورای عالی مسکن به مخالفت شورای نگهبان و مغایرت تعیین سقف اجاره بها با اصل ۸۵ قانون اساسی چه خواهد بود. آیا دولت و یا مجلس برنامه جدیدی در این خصوص ارائه خواهند کرد یا اینکه ایرادات برطرف خواهد شد.
