اقتصادسنج| درحالی که بازار مسکن، روزهای گرم تابستان را با «رکود معاملات» و «سراشیبی نسبی در قیمت‌ها» گذراند؛ «سهراب دل‌انگیزان» اقتصاددان گفته است:« بازار مسکن در نیمه اول سال همزمان با اجرای سیاست تثبیت نرخ ارزی با کاهش قیمت همراه بود و اگر این سیاست در نیمه دوم امسال نیز ادامه یابد با رکود تورمی حاکم در بازار مسکن شاهد ادامه بحران فروش در پاییز خواهیم بود.»

آنطور که واسطه‌های ملکی می‌گویند افت تدریجی قیمت‌ها در بازار مسکن، از اوایل خردادماه شروع شد و در حال حاضر بازار به ثبات رسیده است. نرخ‌های پیشنهادی فروش مسکن در پایتخت و سایر کلانشهرها، نسبت به اوایل امسال کاهش ۱۵ تا ۲۰ درصدی یافته است.

هرچند طبق گزارش مرکز آمار، تورم ماهانه این نیاز اساسی ۳.۳ درصد و تورم نقطه به نقطه آن نیز ۳۸.۵ درصد ثبت شد و تورم سالانه مسکن نیز در مردادماه به ۳۶.۶ رسیده؛ اما مهمترین نشانه‌ای که هم‌اکنون در بازار ملک دیده می‌شود محو انتظارات افزایشی است که از شرایط عمومی اقتصاد ایران نشأت گرفته است.

کارشناسان اقتصادی مهم‌ترین عامل در ایجاد وضع موجود در بازار املاک را ثبات قیمت دلار و اجرای سیاست تثبیت نرخ ارزی می‌دانند و معتقدند ادامه رکود معاملات می‌تواند اثرات کاهشی بیشتری بر قیمت مسکن بگذارد. حال در این شرایط بازار مسکن خود را برای روزهای پاییزی آمده می‌کند و این سوال مطرح است که بازار مسکن در پاییز و زمستان

چه وضعی خواهد داشت؟

در همین زمینه«سهراب دل‌انگیزان» اقتصاددان گفت: « بازار مسکن در نیمه اول سال همزمان با اجرای سیاست تثبیت نرخ ارزی با کاهش قیمت همراه بود و اگر این سیاست در نیمه دوم سال هم ادامه یابد با رکود تورمی حاکم در بازار مسکن شاهد ادامه بحران فروش در پاییز خواهیم بود.»

سنجش دلاری مسکن صحیح است؟

او با اشاره به تناسب قیمت دلار و مسکن، گفت:« امسال همزمان با اجرای سیاست تثبیت نرخ ارز و کاهش قیمت دلار، قیمت ملک هم کاهش یافت و این نشان می‌دهد که همواره یک تناسب قیمت میان نرخ دلار و مسکن وجود دارد.»

به گفته این اقتصاددان، این تناسب ناشی از این است که اولا قیمت هر واحد دلار در اقتصاد ایران، قیمت متوسط هزینه تولید است و نوسان آن تقریبا در افزایش و کاهش هزینه تولید نمایان می‌شود. دل‌انگیزان، با بیان اینکه نوسان دلاری میان عامه مردم علامتی برای خرید یا فروش مسکن شده است، تصریح کرد: « نوسانات ارزی و قیمت دلار نه تنها میان مردم به عنوان علامتی برای گرفتن تصمیمات اقتصادی در زندگی آن ها شده بلکه در چندسال اخیر نیز به شدت تمام شاخص‌های اقتصادی کشور نیز به نوسانات دلاری حساس شد و بر مبنای آن سنجیده شدند.»

او در ادامه تصریح کرد: « هر چند حساسیت بازارهای اقتصادی به نوسانات دلاری اعم از مسکن، خودرو ، طلا و سکه یکسان نیست؛ اما در چندسال اخیر علامت مهمی برای این بازارها قلمداد شده است.»

پیش‌بینی مسکن در شش ماهه دوم سال

عضو هیات علمی دانشگاه رازی کرمانشاه همچنین با اشاره به قیمت مسکن در شش ماهه دوم امسال، پیش‌بینی کرد:« قیمت مسکن در شش ماهه دوم سال جاری قطعا بستگی به نرخ دلار دارد؛ اگر قیمت دلار از دامنه 50 هزارتومان عبور کند این افزایش قیمت بر قیمت مسکن هم تاثیرگذار خواهد بود؛ اما اگر رشدی در نرخ دلار شاهد نباشیم و دلار در حوالی 50 هزار تومان رِنج بزند، قیمت در بازار مسکن هم تثبیت خواهد شد و همچنان شاهد بحران فروش خواهیم بود.»

پدیده بحران فروش در بازار مسکن

دل انگیزان با بیان اینکه بازار مسکن در شرایط فعلی دچار بحران فروش شده است، افزود:« پدیده بحران فروش مسکن به معنای آن است که رکود تورمی حاکم در بازار مسکن موجب کاهش خرید و فروش در بازار مسکن شده و بازار مسکن در بخش عرضه و تقاضای مصرفی وارد رکود شده است، در واقع این کاهش قیمت 20 درصدی در بازار مسکن تا اواخر تابستان قابل مشاهده بوده است.»

او تصریح کرد: « بازار مسکن از ابتدای امسال به دلیل اجرای سیاست تثبیت نرخ ارز، وارد دوره رکودی شد و این دوره رکودی همراه با کاهش قیمت نسبی همراه بود که در بعضی از نقاط کشور کاملا ملموس بود البته این امر در بازارهای خودرو، طلا و دیگر بخش‌های اقتصادی مشاهده شد؛ در این دوران مسکن به عنوان یک بخش مهم در اقتصاد کشور ، دچار بحران فروش شد.»

نقش کاهش عرضه زمین شهری در گرانی مسکن

این اقتصاددان به بی‌رغبتی سازندگان به حوزه ساخت اشاره کرد و گفت: «بحران در ساخت و ساز هرچند از نوسانات ارزی نیز نشات می‌گیرد؛ اما افزایش هزینه و عوارض شهرداری ها نیز که حداقل 30 درصد از قیمت ساخت را در برمی‌گیرد در این بحران بی تاثیر نبوده موجب کاهش ساخت و ساز شده است.»

او با اشاره به نقش کاهش عرضه زمین شهری در افزایش قیمت مسکن گفت: «عامل دیگر در بحران مسکن، ناشی از افزایش قیمت زمین شهری است که این امر به دلیل احتکار زمین توسط نهادهای حاکمیتی، سیاست تعیین خط حریم شهری و بستن محدوده شهرها کاهش یافته و موجب افزایش تقاضای آن و به تبع افزایش قیمت زمین و قیمت مسکن شده است.»

او در ادامه داد: «در شرایطی که قیمت زمین شهری و عوارض ساخت رو به رشد بوده و روزبه روز تقاضا برای شهرنشینی و نیاز به مسکن رو به افزایش بوده است این عدم تناسب موجب شده که ما در حوزه ساخت و ساز با مشکل رو به رو شده باشیم.»

یک توصیه به خریداران مصرفی بازار املاک

این اقتصاددان در پایان به خریداران مصرفی بازار مسکن توصیه کرد:«خریداران مصرفی بازار مسکن هیچ گاه برای خرید خانه تعلل نکنند، چراکه ممکن است با کوچک‌ترین هیجانات اقتصادی باعث شود که این افراد از خرید مسکن جا بمانند؛ در این میان گروهی از افراد هم برای سرمایه‌گذاری به این بازار ورود می‌کنند که این افراد هم برای ورود به بازارمسکن باید قبل از اقدام، حتما زمان و مکان درست برای سرمایه‌گذاری را بسنجند.»