اقتصادسنج| طبق آمار بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن در تهران به متری ۸۵ میلیون تومان رسیده،‌ این یعنی اگر حتی بخواهید یک واحد نقلی ۵۰ متری بخرید، باید بالای چهار میلیارد تومان بودجه داشته باشید. همین موضوع بازار پیش فروش آپارتمان را داغ‌تر از همیشه کرده، چون رویای خانه‌دار شدن آنقدر قشنگ است که بعضی‌ها چند سال برای واقعی شدن آن صبر می‌کنند تا مرحله به مرحله وارد خانه آرزوهایشان شوند.

یعنی اول خاک را می‌بینند و بعد برای مراحل گودبرداری پول می‌دهند و کم کم که ساختمان به اسکلت و نازک کاری می‌رسد بقیه مبلغ باقی مانده را می‌پردازند و کلید خانه را تحویل می‌گیرند. با اینکه صبر کردن کار خیلی سختی است، اما سخت‌ترین کار اعتماد و حواس جمعی است. باید از الف تا ی پروژه بالای سر کار باشید و شش دانگ حواستان را جمع کنید که خدای ناکرده شما نمانید و یک مشت کاغذ بی‌ارزش و پولی که رفته و خاکی که دیگر مال شما نیست.

چون برای خرید طرح‌های پیش فروش باید همه چیز قانونی و رسمی باشد، تا درگیر پرونده‌های قضایی نشوید. این موضوع آنقدر مهم است که  معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان تهران در پیامکی اعلام کرده پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی، مجازات دارد. در این پیامک آمده، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به «حبس» یا «پرداخت جزای نقدی» محکوم می‌شوند.

پس قبل از هرگونه امضا برای قرارداد طرح‌های پیش فروش و همچنین خرید آپارتمان ساخته شده باید چند استعلام خیلی مهم انجام بدهید که خدای ناکرده سرتان کلاه نرود. البته برای خرید زمین، خودروی دست دوم، سیم کارت دست دوم و حتی گوشی موبایل هم باید استعلام بگیرید، ‌ولی چون در این مقال نمی‌گنجد حتما در مطلبی جداگانه به این موارد می‌پردازیم.

یک: ‌نکات مهم قبل از تنظیم و امضای قرارداد پیش فروش آپارتمان

پیش‌فروش ساختمان در واقع خیلی سخت‌تر از خرید آپارتمان نوساز یا کلنگی است. چون وقتی ملک کامل است خریدار شمایل واقعی و موقعیت آپارتمان مورد نظر را می‌بیند، اما داستان پیش‌فروش خیلی متفاوت است چون همه چیز روی کاغذ است، خیلی پروژه پیشرفت کرده باشد، ممکن است یک اسکلت ببینید که هنوز کلی کار دارد. پس قبل از تنظیم قرارداد و همچنین قبل از امضای آن باید به چند نکته خیلی مهم توجه کنید:

اول از همه باید بدانید که تنظیم قرارداد پیش‌فروش ساختمان در بنگاه و یا به صورت دستی بین خریدار و فروشنده ممنوع است. طبق قانون پیش‌فروش ساختمان که سال 89 تصویب شده هرگونه تنظیم قرارداد پیش‍فروش ساختمان در  بنگاه مشاوران املاک ممنوع است و باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

همین چند روز پیش هم معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان تهران در پیامکی اعلام کرد، پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی، مجازات دارد. به همین دلیل باید برای تنظیم قرارداد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید تا مو لای درز قراردادتان نرود. قرارداد رسمی  پیش‌خرید آپارتمان فقط در دفاتر اسناد رسمی نوشته می‌شود و بعد از پایان پروژه، سند رسمی به نام خریدار منتقل می‌شود.

استعلام پلاک ثبتی ملک. نکته مهم دیگری که  حتما باید  قبل از نوشتن و امضای قرارداد به آن دقت کنید، پلاک ثبتی ملک است. پلاک ثبتی را سازنده یا شرکت تعاونی و انبوه سازی که طرف حساب شماست، به خریدار بدهد. وقتی پلاک ثبتی را گرفتید می‌توانید با مراجعه به اداره ثبت اسناد رسمی و ارائه آن، از اصالت سند مالکیت ملک استعلام بگیرید . وقتی از پلاک ثبتی استعلام می‌گیرید، اطلاعات ملک و آخرین مالک، وضعیت توقیفی و ممنوع‌المعامله نبودن برای خریدار مشخص می‌شود.

لطفا از  شماره پروانه و جواز ساختی که مالک از شهرداری گرفته غافل نشوید.  شماره پروانه ساخت باید در قرارداد نوشته شود. پروانه ساخت خیلی مهم است چون  تا قبل از گرفتن این مجوز اجازه  درج این آگهی برای پیش‌فروش را ندارند. مالک یا شرکت سازنده  باید پروانه ساخت ساختمان را از شهرداری دریافت کند و شناسنامه مستقل برای هر واحد که جزئیات و مشخصات کامل در آن درج شده است را داشته باشد.

همچنین پس از به اتمام رسیدن پروژه، اداره ثبت این موضوع را بررسی می‌کند. بیمه نامه مسئولیت فروشنده هم باید در قرارداد نوشته شود. مالک یا شرکت سازنده که با شما قرارداد می‌بندد، باید مسئولیت خود را مقابل خساراتی که ممکن است در مسیر پروژه پیش بیاید، بیمه کند.

بعد از اینکه خیالتان از پروانه ساخت، پلاک ثبتی، اصالت ملک و بیمه نامه راحت شد،‌ باید در نوشتن قرارداد به نام و نام‌خانوادگی، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، کد ملی، آدرس و شماره تماس، فروشنده دقت کنید. یعنی حتما باید مدارک فروشنده، مثل سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده را با مدارک شناسایی که ارائه کرده و در قرارداد درج شده، یکی باشد.

بعد از مرحله تطبیق مشخصات فردی، توجه به جزئیات ملکی که می‌خواهید پیش خرید ‌کنید خیلی مهم است. شاید نکات ریزی باشد، اما زمان تحویل گرفتن آپارتمان ممکن است مشکل درست کند. مهمترین نکته متراژ واحدی است که می‌خرید، چون ممکن است بعد از پایان پروژه واحد کوچکتری به شما بدهند. بعد از آن باید به مساحت اعیانی و تعداد اتاق‌های واحد مسکونی توجه کنید. اینکه واحد شما در کدام طبقه قرار دارد و با اشتراکات برق، آب، گاز، تلفن به شما تحویل داده می‌شود، نیز خیلی مهم است.

اگر آپارتمانی که پیش‌خرید می‌کنید، پارکینگ و انباری هم دارد، درج آن در قرارداد اهمیت زیادی دارد. شاید بعد از پایان پروژه به شما بگویند چنین چیزی در قرارداد نبوده و بدون پارکینگ و انباری بمانید. قرارداد پیش خرید آپارتمان پر از جزئیات است که نباید بگذارید از زیر دستتان در برود.  پس برای جلوگیری از هر مشکلی و درگیری با سازنده ملک، همه جزئیات را که شامل چند خوابه بودن ملک، جنس مصالح مورد استفاده، درهای واحد مسکونی، نصب بودن کلید و پریزها، سیم کشی، رادیاتورها، آیفون، کابینت، اجاق گاز، شیرآلات، دستگیره‌ها، سرویس‌بهداشتی می‌شود،‌ در قرارداد اضافه کنید.

درباره موقعیت و مشخصات فنی و معماری ساختمان هم باید در قرارداد به صورت مفصل توضیح داده شود. تعداد طبقات ساختمان مورد نظر،‌ تعداد واحدها، متراژ زیربنای نوع نمای ساختمان، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایشی و سرمایشی، قسمت‌های مشترک و قدرالسهم ملک و  … هم باید در قرارداد نوشته شود.

یکی از نکاتی که باید به آن توجه کنید، قطعی کردن تاریخ تحویل ملک است. وقتی زمان تحویل ملک را در قرارداد بنویسید، یعنی یک سند قانونی در دست دارید که به عنوان ضمانت ساخت و تحویل ملک در نظر گرفته می‌شود. در این صورت اگر سازنده ملک را با تاخیر به خریدار تحویل بدهد، می‌توانید درخواست ضرر و زیان کنید. برای این کار هم خسارت دیرکرد روزانه براساس قیمت اجاره همان ملک را هم تعیین کنید و در قرارداد بنویسید. با درج این بند درصورت تاخیر در تحویل از طرف سازنده، قانون از او می‌خواهد تا خسارت خریدار را پرداخت کند.

در قرارداد باید حتما قیمت ملک و نحوه پرداخت آن را بنویسید وگرنه هیچ وجهه قانونی نخواهد داشت. قراردادی قانونی است که در آن نحوه پرداخت مبلغ کلی ملک و تسویه حساب و پرداخت اقساط و زمان پرداخت اقساط و شماره چک‌ها، تاریخ چک‌ها و مبالغ هریک را با جزئیات بنویسید. همه چک‌های پرداختی برای اقساط پیش خرید آپارتمان باید در قرارداد ثبت شود.

چک‌های صیادی را هم باید در سامانه صیاد ثبت کنید. یادتان نرود، طبق قانون پیش‌فروش ملک، زمان عقد قرارداد پیش خرید در دفاتر اسناد رسمی، حداقل باید ۱۰ درصد قیمت کل ملک پرداخت شود.  بعد از پرداخت این مبلغ نیز باید رسید رسمی دریافت کنید. بعد از همه این کارها باید یک زمان دفترخانه‌ای دقیق و مشخص نیز برای تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی مالکیت ملک بنویسید که بعد از پایان پروژه انجام شود.

دو:  همه استعلام‌های خرید آپارتمان نوساز و چند سال ساخت

خرید ملک حاضر و آماده هم کار آسان و بدون ریسکی نیست. قبل از خرید ملک، باید چند  استعلام مهم انجام بدهید تا خیالتان  از سلامت حقوقی و ثبتی ملک مورد نظر راحت باشد.

یکی از مواردی که به آن باید توجه کرد، این است که آیا فروشنده اجازه انجام معامله را دارد یا نه. چون در صورت ممنوع المعامله بودن فروشنده، معامله باطل می‌شود. برخی از افراد ممکن است به دلیل  مشکلات قضایی ممنوع‌المعامله باشند. برای استعلام ممنوع‌المعامله نبودن فروشنده باید به سامانه ثتا مراجعه کنید. با درج کد ملی و شناسه هویتی فروشنده، می‌توانید از وضعیت ممنوع‌المعامله بودن فروشنده باخبر شوید. البته از طریق استعلام از دفاتر اسناد رسمی هم می‌توانید ممنوع‌المعامله بودن فروشنده را بررسی کنید.

باید ورشکسته نبودن و همچنین مجنون نبودن فروشنده را هم استعلام کنید،‌ اگر از چنین فردی خانه بخرید، معامله باطل می‌شود. برای استعلام از ورشکسته نبودن فروشنده باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنید و با ارائه مدارک لازم، می‌توانید از ورشکسته نبودن فروشنده مطلع شوید. برای آگاهی از مجنون نبودن فرد نیز باید به مراجع قضایی مراجعه کنید.

اگر ملکی که می‌خواهید بخرید، توقیفی باشد چه کاری از دستتان بر‌می‌آید؟ گاهی وقت‌ها به دلیل مشکلات مالی و بدهی ممکن است ملک مورد نظر توقیف شود و شما پولتان را برای آپارتمانی هدر بدهید که نمی‌دانید آخر داستان مال شما می‌شود یا نه. قبل از همه این اتفاق‌ها باید از توقیفی نبودن ملک مطمئن شوید تا معامله باطل نشود. باید قبل از خرید ملک، با مراجعه به سامانه ثنا و درج کد رهگیری ملک،  از وضعیت توقیف بودن آن مطلع شوید. از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی هم می‌توانید از این موضوع باخبر شوید.

استعلام در رهن نبودن ملک هم اهمیت زیادی دارد. البته اگر آپارتمان در رهن بانک را بخرید معامله باطل نمی‌شود ولی این شما هستید که در دردسر می‌افتید و به عنوان مالک جدید باید همه هزینه‌های خارج کردن ملک از رهن را بپردازید. با این اوصاف هم برای خرید خانه هزینه کرده‌اید و هم یک مبلغ اضافه برای بیرون آوردن آن از رهن باید بپردازید که خیلی دردناک است. اما برای اینکه متوجه شوید ملکی که می‌خواهید بخرید در رهن بانک هست یا نه باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنید و با ارائه مدارک لازم، از در رهن بودن یا نبودن ملک مطمئن شوید.

حواستان به وضعیت ملک باشد. به همین دلیل استعلام از شهرداری هم خیلی اهمیت دارد. قبل از خرید ملک، باید از وضعیت آن در شهرداری، مثل عقب نشینی، تخلفات ساختمانی، عوارض و … مطمئن شوید.  برای گرفتن استعلام‌های مربوط به شهرداری باید به سامانه الکترونیکی شهرسازی  مراجعه کنید و با درج کد نوسازی یا آدرس ملک، از وضعیت آن در شهرداری مطلع شوید. مراجعه به اداره شهرسازی شهرداری هم یکی از روش‌های استعلام است که  با ارائه مدارک لازم، می‌توانید استعلامات مربوط به ملک را دریافت کنید.

مالکیت وکالتی نیز می‌تواند شما را به دردسر بیندازد. به همین دلیل استعلام وکالتنامه فروشنده در مالکیت وکالتی اهمیت زیادی پیدا می‌کند چون در صورتی که فروشنده وکیل مالک باشد، باید از اعتبار وکالتنامه و همچنین اختیارات وکیل در معامله مطمئن باشید. اگر سری به دادسراها بزنید، کلی شکایت فقط به دلیل وکالتنامه‌های جعلی شده که با آن خانه‌های زیادی فروخته‌اند و سر افراد زیادی کلاه گذاشته‌اند. نحوه استعلام برای مطمئن شدن از اعتبار وکالتنامه سامانه ثناست. با مراجعه به سامانه ثنا و درج کد رهگیری وکالتنامه، می‌توانید از اعتبار وکالتنامه مطلع شوید. همچنین با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارائه مدارک لازم، می‌توانید استعلام اعتبار وکالتنامه را دریافت کنید.

طبق قانون همه آپارتمان‌ها باید سند تک برگ داشته باشند و همچنین باید در سامانه املاک سند الکترونیکی هم دریافت کنند. پس اگر خانه‌ای که می‌خواهید بخرید، ‌سند منگوله‌دار دارد باید  با مراجعه حضوری به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور استعلام‌های لازم را در مورد اصالت سند بگیرید. همچنین باید از فروشنده بخواهید که برای گرفتن سند تک‌برگ و ثبت الکترونیکی آن  اقدام کند.

بیشتر استعلام‌ها باید به صورت حضوری و توسط شخص صاحب سند انجام شود یا خریدار باید همراه فروشنده به اداره‌های مورد نظر مراجعه کند. ولی استعلامات دیگری هم وجود دارند که می‌توان به صورت آنلاین و از سایت رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گرفت. یکی از آنها تصدیق اسناد و اوراق اسناد رسمی است که می‌توان از طریق فرمی که در سایت سازمان ثبت اسناد موجود است، دریافت کرد.

از طریق این صفحه تصدیق اصالت اسناد و اوراق دفاتر اسناد رسمی و با شناسه سند و رمز تصدیق قابل پیگیری است. وضعیت ثبت و یا توقیف یک سند را نیز می‌توان  با سامانه آنلاین ثبت یا توقیف سند بررسی و آخرین وضعیت آن را بررسی کنید. آخرین وضعیت سند ملک هم یکی دیگر از استعلاماتی که خریدار می‌تواند از طریق سایت سازمان ثبت اسناد انجام بدهد.