اقتصادسنج| اکوپدیا؛ معاملات ملک ورثه‌ای از جمله راه‌ های خرید و فروش املاک محسوب می‌ شود که بیشتر به خاطر موقعیت خوب و قیمت مناسبی که دارد، برای خریداران دارای اهمیت است؛ با این که خرید و فروش این نوع املاک به لحاظ قانونی بدون مشکل است، ولی این نوع معامله دارای نکات مهمی است که در صورتی که به آن بی توجهی شود، امکان این که ضرر و زیان به دنبال داشته باشد، بسیار زیاد است؛ پس در ادامه این مطلب با ما همراه باشید.

ملک ورثه ای یا موروثی چیست؟

ملک ورثه ای ملکی است که صاحب آن فوت شده است و طبق قانون به مالکیت وراث در آمده است و در صورتی که وراث بیش از یک نفر باشند ملک موروثی به مالکیت مشاع آنان در می آید. وقتی که مالک فوت می کند کل اموال  او به متوفی می رسد مگر اینکه وصیت نامه ای رسمی در میان باشد.

مراحل تقسیم ملک ورثه ای

پیش از هرگونه اقدام برای فروش ملک ورثه ای، باید عملیات تقسیم ماترک به پایان برسد. منظور از تقسیم ماترک صدور گواهی انحصار وراثت مطابق با مقررات قانونی و همچنین تقسیم ماترک است. برای تقسیم ماترک به شیوه زیر عمل می شود :

۱_ ابتدا هزینه دفن و کفن میت از ماترک برداشته می شود.

۲_سپس دیون متوفی اعم از مهریه زوجه او و دستمزد خدمه اش برداشت می شود.

۳_ پس از این چنان چه وصیت نامه ای موجود باشد تا یک سوم دارایی متوفی، انجام می گیرد.

۴_ در آخرین مرحله باقی مانده ماترک متوفی به نسبت سهم الارث وراث میان ایشان تقسیم می گردد.

پس از این هر کدام از وراث می تواند به صورت مشاع یا مفروز، نسبت به فروش سهم خود اقدام نماید.

شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای

هر کس تنها حق دارد سهم الارث خود را به دیگری فروخته یا انتقال دهد و در صورت تصمیم بر فروش کل ملک ورثه ای، رضایت تمامی وراث و اجازه دادستان و سپس اعلام رضایت قیم در شرایطی که بین وراث، ورثه محجور وجود دارد لازم و ضروری است.

طرفین معامله خرید و فروش ملک ورثه ای، باید از قصد رضا اهلیت قانونی برای معامله برخوردار باشند و با هدف مشروع و پس از مشخص و معین نمودن موضوع معامله اقدام به این امر نمایند.

در صورتی که قصد انتقال سند رسمی ملک موروثی، به خریدار جدید وجود دارد وراث باید اقدام به اخذ گواهی انحصار وراثت، پرداخت مالیات بر ارث، اخذ گواهی پایان کار و همچنین پرداخت عوارض شهرداری ملک مورد معامله نمایند.

هنگام خرید ملکی که متعلق به وراث است، لازم است که به نکات زیر توجه گردد:

احراز مالکیت

اگر ملک مورد معامله از املاک موروثی باشد، لازم است که سند مالکیت به نام شخصی باشد که فوت کرده، مهم ترین مدرک برای احراز مالکیت ورثه، گواهی انحصار وراثت است، در این گواهی که از شورای حل اختلاف صادر می‌شود نام ورثه متوفی و میزان سهم الارث آنان ذکر شده است. جهت جلوگیری از بروز هرگونه مشکلی در خرید این نوع املاک، علاوه بر رویت گواهی انحصار وراثت با رویت شناسنامه متوفی و یا استعلام از اداره ثبت احوال، احتمال وجود ورثه دیگر بررسی شود.

لزوم موافقت و امضای همه وراث

لازم است که همه وراث در هنگام انجام معامله و تنظیم مبایعه نامه حضور داشته باشند و آن را امضاء کنند و یا این که به نیابت از آن ها وکیل شان حضور داشته باشد. اگر بعضی از وراث سهم الارث خود را بفروشند ولی یک یا چند نفر از آنان مبایعه نامه را امضاء نکرده باشند و حاضر به فروش نشوند، خریدار فقط از طریق دادگاه می تواند سایر ورثه را ملزم به فروش نماید چرا که آن تعداد وراث که مبایعه نامه را امضاء کرده اند فقط نسبت به سهم خود حق فروش دارند.

ورثه صغیر

اگر در بین وراث اشخاص کمتر از ١۵ سال وجود داشته باشند، بر اساس قانون از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع خواهند بود و حق معامله آنان به دست ولی یا قیم آنان است. اگر در بین وراث شخص صغیر و یا محجوری وجود داشته باشد که دارای قیم باشد، قیم رأساً مجاز به فروش اموال غیر منقول صغیر نیست بلکه در ابتدا باید قصد خود را از فروش ملک به اداره سرپرستی قوه قضاییه اعلام کند، سپس دادستان صلاح صغیر را بررسی کند و در صورت احراز این امر اجازه فروش ملک را بدهد.

وصیت نامه

مطابق با قوانین موضوعه ایران، اشخاص می توانند تا سقف یک سوم اموال خود را وصیت نمایند، وصیت نامه ممکن است به صورت رسمی و یا عادی باشد. یکی از مشکلات املاک ورثه ای وجود وصیت نامه عادی است که ممکن است پس از انجام معامله ارائه شود بنابراین توصیه می شود که احتمال وجود وصیت نامه به طور کامل بررسی شود.

فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث

بر اساس ماده ۱ از قانون مجازات راجع‌ به انتقال مال غیر، فروش ملک ورثه ای بدون رضایت وراث امکان‌ پذیر نیست. وقتی تمام وراث در تمامی نقاط ملک شریک هستند، نمی‌ توان بدون رضایت همگی، ملک را فروخت؛ اما اگر یک یا چند نفر از وراث بخواهند علیرغم رضایت وراث دیگر، صرفا سهم خود را بفروشند، در این شرایط برای معامله ملک موروثی ۲ حالت زیر را داریم:

۱_ ملک قابل افراز باشد.

۲_ ملک قابل افراز نباشد.

منظور از افراز ملک این است که مشخص شود کدام بخش از ملک، سهم کدام یک از وراث است، به عنوان مثال اگر ارثیه مورد بحث زمین باشد، معمولا قابل افراز است؛ اما افزار یک واحد آپارتمان ممکن نیست؛ اما اگر مثلا وراث ۳ نفر باشند و ملک مورد نظر آپارتمانی ۳ طبقه باشد، باز هم می‌توان افزار را انجام داد.

به هر حال در هر دو صورت، چه ملک قابل افراز باشد، چه قابل افراز نباشد، ورثه برای فروش سهم خود، باید به دادگاه مراجعه کنند.

فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه

پس از مراجعه به دادگاه، قاضی قابل افراز بودن یا غیر قابل افراز بودن ملک را بررسی می‌کند. اگر ملک قابل افراز باشد، پس از طی کردن روال قانونی برای افراز، هر یک از وراث می‌تواند صرفا سهم خود را بدون نیاز به رضایت وراث دیگر بفروشد.

اگر ملک قابل افراز نباشد، داستان کمی پیچیده‌ تر می‌شود. برای فروش ملک ورثه ای در حالتی که قابل افراز نیست، قاضی حکم به مزایده ملک می‌دهد. در این حالت حتی اگر سایر وراث رضایت نداشته باشند، ملک در مزایده فروخته شده و سهم هر کدام از ورثه به حساب آن‌ها واریز می‌شود.

فروش ملک بدون انحصار وراثت

شاید به دلایلی انحصار وراثت امکان‌ پذیر نباشد. مثلا ممکن است هیچ گونه ارتباط یا دسترسی به یکی از وراث وجود نداشته باشد. حتی شاید یکی از وراث به خاطر اختلاف با بقیه یا به قصد پیشگیری از فروش ملک، برای دریافت گواهی انحصار وراثت همکاری نکند، در این شرایط آیا می‌ توان ملک را بدون انحصار وراثت فروخت؟

پاسخ منفی است. زیرا بدون داشتن گواهی انحصار وراثت، مشخص نیست وراث چه کسانی و چند نفر هستند. حتی آمار دارایی متوفی از دید قانون مشخص نیست. حتی بدون انحصار وراثت، میزان مالیات بر ارث هم مشخص نشده است. بنابر این انجام انحصار وراثت برای معامله ملک موروثی واجب است.

قانون در این شرایط راهی پیش پای وراث قرار می‌دهد، در این حالت بر اساس ماده ۳۶۰ قانون امور حسبی، یک نفر از وراث می‌تواند به یکی از شعبات دادگاه عمومی و انقلاب که در آخرین محل اقامت متوفی واقع است مراجعه کرده و درخواست گواهی انحصار وراثت را تقدیم دادگاه کند، دادگاه بر اساس مواد قانونی موجود در فصل دهم از قانون امور حسبی (که به مسائل مربوط به تصدیق انحصار وراثت می‌پردازد)، درخواست ارائه شده را بررسی می‌کند. در صورتی که دادگاه تشخیص دهد این درخواست توسط یکی از ذینفعان (مثلا وراث یا طلبکاران) تنظیم شده است، اقدامات لازم برای صدور گواهی انحصار وراثت را انجام می‌ دهد.

مدارک لازم جهت خرید و فروش ملک ورثه ای

_ مدارک هویتی طرفین معامله

_ گواهی انحصار وراثت

_ سند ملک موروثی (سند رسمی یا عادی)

انتقال سند در ملک ورثه ای یا موروثی چگونه انجام می‌شود؟

بعد از انجام معامله بین خریدار و فروشنده، باید فروشنده سند مالکیت را به نام خریدار بزند؛ اما اگر در این حین فروشنده فوت کند تکلیف خریدار چیست؟

در این صورت باید خریدار به شورای حل اختلاف مراجعه کند و طبق گواهی انحصار وراثت از وراث تقاضا کند که سند ملک را به نام او بزنند و در صورت عدم موافقت آن ها دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند. در خصوص دادگاه صالح برای رسیدگی به این امر طبق اصول کلی، دادگاهی صالح است که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است.

نکته ای که در این جا وجود دارد این است که در صورتی که رای دادگاه به نفع خوانده باشد وراث باید ظرف 10 روز ملک را به نام او بزنند و اگر از این کار خودداری کنند به تقاضای سردفتر، نماینده دادگاه به جای وراث این انتقال را انجام می دهد.

نحوه پرداخت ثمن معامله ملک موروثی

قدم آخر در معامله ملک موروثی، پرداخت ثمن معامله است. کاری که اغلب افراد انجام می‌دهند این است که کل مبلغ را به حساب یکی از وراث واریز می‌کنند. این کار از نظر قانونی غلط نیست؛ اما می‌تواند درد سرهای بعدی را برای شما به همراه داشته باشد، در فروش ملک ورثه ای، اگر بخواهید اصطلاحا مو لای درز قرارداد شما نرود، باید به یکی از ۲ روش زیر عمل کنید:

اگر وراث توافق کنند که کل ثمن معامله به حساب یکی از وراث ریخته شود، باید توافق حاصل شده در قرارداد به طور دقیق نوشته شود. در ادامه شماره حساب یا شماره کارتی که ثمن معامله باید به آن واریز شود را حتما در قرارداد بنویسید.

اگر وراث توافق نکنند که کل ثمن معامله به حساب یکی از وراث ریخته شود، باید این موضوع نیز در مبایعه نامه نوشته شود. سپس شماره حساب یا شماره کارت هر یک از وراث در قرارداد نوشته شود. علاوه بر این باید سهم هر یک از وراث مشخص شده و در قرارداد نوشته شود که مبلغ مورد نظر به شماره حساب یا شماره کارت فرد واریز می‌شود.

سهیلا حسن وند|