اقتصادسنج؛ با انعقاد قرارداد اجاره، مستأجر برای یک مدت زمان مشخص می‌تواند از آنچه اجاره کرده‌ استفاده کند، اما در برخی مواقع مستأجر تصمیم می‌گیرد آن را برای بار دوم به فرد دیگری اجاره دهد. آیا مستأجر حق دارد برای بار دوم ملک استیجاری را که اجاره کرده‌، به فرد دیگری اجاره دهد؟

تعریف اجاره

مطابق ماده 466 قانون مدني: «اجاره عقدي است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عين مستاجره مي‏شود، اجاره دهنده‏ را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عين مستاجره گويند.»

وظایف موجر

موجر باید عین مستاجره را در وضعیتی به تصرف مستاجر بدهد که مستاجر بتواند استفاده مقرر را از عین مستاجر ببرد.

موجر حق ندارد مادام که عقد اجاره باقی است، در عین مستاجره تغییراتی ایجاد کند، به طوری که مانع از استفاده مستاجر باشد یا امکان استفاده مستاجر را دشوار نماید.

کلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستاجر در عین مستاجره لازم است، برعهده مالک می باشد مگر اینکه شرط خلاف شده باشد، یا آنکه عرف اقتضای امر دیگری را داشته باشد.

وظایف مستاجر

مستاجر باید مال الاجاره معین را در مواعدی که برای پرداخت آن در نظر گرفته شده به مالک تسلیم کند و در صورتی که موعدی برای پرداخت مال الاجاره معین نشده باشد باید آن را نقدا به موجر بپردازد.

مستاجر باید در استفاده عین مستاجره رعایت متعارف را بنماید یعنی در آن تعدی و تفریط نکند ؛ در غیر اینصورت در برابر مالک مسول خواهد بود . مستاجر باید عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده به کار برد ؛ در غیر اینصورت ضامن خواهد بود . در صورتی که طرز مصرف عین مستاجره مشخص نشده باشد مستاجر باید از آن ، آن طور که عرف اقتضاء می کند استفاده کند.

اگر مستاجر بدون اذن موجر در عین مستاجره تعمیراتی انجام دهد در صورتی می تواند از موجر مطالبه کند مگر آنکه ضمن عقد اجاره این امر مورد توافق قرار گیرد.

آیا مستاجر می تواند ملک استیجاری شده را به فرد دیگری اجاره دهد؟

در این خصوص باید به زمان انعقاد قرارداد و توافقات طرفین داخل قرارداد توجه کرد زیرا در بازه های زمانی متفاوت قوانین مختلفی در این رابطه داریم.

اولین قانون اختصاصی روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ تصویب شد. طبق ماده ۱۰ این قانون مستاجر نمی توانست به طور کلی و یا جزئی ملک را به شخص دیگری اجاره دهد مگر این که داخل قرارداد این اجازه را از صاحب خانه کسب می نمود.

طبق بند ۵ ماده ۵ آن، در خصوص اینکه مستاجر می تواند ملک اجاره شده را به فرد دیگری اجاره دهد یا خیر به انتخاب موجر و مستاجر و قراردادی که در دفاتر ثبت تنظیم می شود واگذار شده بود و دفاتر اسناد رسمی مکلف بودند در قرارداد اجاره این موضوع را تصریح کند. در این بازه زمانی قراردادی که این موضوع در آن مسکوت باشد وجود نداشت و حتما باید راجع به حق اجاره دادن ملک به مستاجر دوم صحبت می شد. قانون نیز خودش اظهار نظری درباره این که مستاجر این حق را دارد یا خیر مقرر نکرده بود.

انتقال ملک استیجاری به دیگری بدون اجازه صاحب خانه جرم انگاری شده است؟

این کار مستاجر جرم انگاری نشده و جنبه کیفری ندارد. ریشه این مسئله می تواند به این بازگردد که مستاجر در زمان اجاره مالک منافعِ آن ملک است، لذا انتقال این منافع به دیگری و بدون اجازه مالک اصلی ،انتقال مال غیر یا در حکم کلاهبرداری نخواهد بود.

در هر صورت انتقال ملک اجاره شده به مستاجر دیگری بدون اجازه صاحبخانه و بدون قرارداد به جهت مخفی کاری، ممکن است مشکلات حقوقی ای به دنبال داشته باشد، این امکان وجود دارد که مستاجر دوم در زمان مقرر ملک را تخلیه نکند و در آن زمان بایستی به دعاوی مختلفی در دادگاه ها جهت تخلیه ملک متوسل گردید و دردسرهایی را برای مستاجر اول بوجود می آورد ، لذا توصیه می شود اگر مستاجری قصد اجاره دادن مجدد ملک به دیگری را دارد هنگام انعقاد قرارداد با مالک این حق را برای خود محفوظ نگه دارد‌.

اگر چنین اتفاقی بیفتد مالک چه اقدام قانونی ای می تواند انجام دهد؟

با وقوع این اتفاق مالک می تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای تخلیه ملک کرده و شخص را از ملک خارج کند. مستاجر دوم نیز می تواند تمام زیان های خود را از مستاجر اول مطالبه کند. در واقع به این دلیل که شرایط معامله رعایت نشده است برای موجر حق تخلیه و فسخ ایجاد می شود.

انتقال مورد اجاره بدون اجازه مالک 

مستأجر برخلاف قول و قراری که با مالک داشته، مال را به فرد دیگری اجاره می‌دهد. در چنین وضعیتی با توجه به این‌ که مستأجر برخلاف توافق خود با موجر عمل کرده ‌است، مطابق قانون مدنی و قانون روابط مالک و مستأجر، مالک ابتدا باید به مستأجر فرصت دهد که قرارداد اجاره‌ دوم را فسخ کند. اگر مستأجر این کار را نکرد، مالک می‌تواند قرارداد با مستأجر را فسخ و از دادگاه، تخلیه ملک را درخواست کند. در این حالت مستأجر دوم، برای جبران خسارات خود باید به مستأجر اول مراجعه کند.

نظر قانون در رابطه با اجاره بخشی از ملک به یک مستاجر دیگر

برای مثال شخصی یک خانه را اجاره کند، خودش در آن زندگی کرده و اتاقی را به کس دیگری اجاره دهد.

اصولا در خود قراردادها ذکر می شود که ملک مورد اجاره جزئا یا کلا قابل انتقال به دیگری نیست. انتقال جزئی یعنی همان مثال شما که خود مستاجر در ملک زندگی کند و بخشی از آن را به کس دیگری اجاره دهد.

نکاتی پیرامون تخلیه فوری ملک استیجاری

اگر می خواهید دعاوی تخلیه فوری ملک استیجاری را آغاز کنید باید به نکات مهمی توجه داشته باشید:

به کپی اجاره نامه استناد نکنید زیرا در دادگاه می توان ایراداتی به آن وارد کرد.

اگر دعوای شما پیرامون سرقفلی و حق کسب و پیشه است باید به دادگاه مراجعه کنید. شورای حل اختلاف مرجع صالحی برای این گزینه نیست.

به دروغ ها و شایعات توجهی نکنید. هیچ مستاجری نمی تواند ادعای مالکیت ملک شما را مطرح کند. مستاجر فقط مالک منافع عین مستاجره می باشد آن هم برای مدت زمان مشخص. هرچند سال هم که بگذرد باز چنین ادعایی بی اساس است. شما می توانید تقاضای تخلیه ی ملک خود را مطرح کنید به شرط اینکه ملک استیجاری شما مسکونی باشد. پس این افسانه ای بیش نیست. مگر اینکه بحث قرارداد اجاره به شرط تملیک مطرح باشد که تبعات حقوقی متفاوتی دارد.

سعی کنید در قرارداد اجاره تصریح کنید که مستاجر حق واگذاری ملک را به شخص دیگری ندارد.

اگر موعد قرارداد اجاره منقضی شد حتما نسبت به تمدید مجدد آن اقدام نمایید. همین عدم تمدید منشا بسیاری از اختلافات حقوقی میان موجر و مستاجر است.

ملک استیجاری خود را برای مدت طولانی در اختیار مستاجر قرار ندهید. شبهات و دردسرهای بسیاری در این زمینه ایجاد خواهد شد.

نتیجه گیری

روابط موجر و مستاجر همیشه چالش برانگیز بوده و با پرسش های زیادی همراه است. تخلیه فوری ملک استیجاری شاید در ظاهر ساده باشد اما نکات قانونی بسیار زیادی برای آن در نظر گرفته شده است. نکاتی که ندانستن آن، کار را برای شما دشوارتر و پیچیده تر می کند. اگر تقاضای تخلیه فوری ملک استیجاری خود را می خواهید مطرح کنید و یا موجر شما تقاضای ناحقی در این زمینه دارد با تیم وکلا و حقوقدانان در ارتباط باشید.