رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار گفت: با راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات فروش متری مسکن نیز محقق می‌شود. فردی که سرمایه لازم برای خرید ملک ۸۰ متری ندارد می‌تواند به مرور از این طریق چند متر ملک خریداری کند و مبلغ اجاره بها را در قالب سود دریافت کنند.
به گزارش «اقتصادسنج»، مجید عشقی رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار گفت: با راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات فروش متری مسکن نیز محقق می‌شود. فردی که سرمایه لازم برای خرید ملک ۸۰ متری ندارد می‌تواند به مرور از این طریق چند متر ملک خریداری کند و مبلغ اجاره بها را در قالب سود دریافت کنند.
«مجید عشقی» شنبه در مراسم رونمایی از نخستین صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات که در محل سازمان بورس و اوراق بهادار برگزار شد، اعلام کرد: یکی از سیاست‌های ما در سازمان بورس این بود تا از طریق سرمایه گذاری غیرمستقیم، سرمایه گذاران را تشویق به سرمایه گذاری کنیم و این نوع سرمایه گذاری را جایگزین سرمایه گذاری مستقیم کنیم.
وی افزود: در ادامه راه‌اندازی صندوق‌های اهرمی، صندوق تضمین اصل سرمایه که طی یک سال گذشته راه‌اندازی شدند، یک ابزار جدید در صنعت املاک طراحی شد که با تلاش همکاران سازمان بورس و استقبال صندوق بازنشستگی نخستین صندوق در این حوزه به تصویب رسید.
رییس سازمان بورس و اوراق بهادار با اشاره به اینکه در بازار سرمایه نقطه تلاقی را در زمینه املاک و مستغلات نداشتیم، اظهار داشت: این اقدام شروع متفاوتی است که می‌تواند در بحث جذب سرمایه‌گذاران فعال باشد.
جزئیات خرید و فروش متری مسکن
معاملات ثانویه نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات از امروز آغاز شد تا پس از ۶۰ سال ایران نیز سهمی در این بازار داشته باشد.
پس از آنکه ۲۶ مهرماه پذیره‌نویسی ۳۰ میلیون واحد سرمایه‌گذاری نخستین صندوق املاک و مستغلات در فرابورس ایران با موفقیت انجام شد، روز شنبه مدیریت عملیات بازار فرابورس ایران با انتشار اطلاعیه‌ای از آغاز معاملات ثانویه نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات خبر داد. به همین بهانه آیین رونمایی از نخستین صندوق املاک و مستغلات روز شنبه در محل سازمان بورس برگزار شد.
در این مراسم، مجید عشقی رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار، سید احسان خاندوزی وزیر امور اقتصادی و دارایی، محمدعلی شیرازی مدیرعامل فرابورس ایران، محمد اسکندری رئیس صندوق بازنشستگی کشوری، سید صولت مرتضوی وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی و مجتبی توانگر، نماینده مجلس شورای اسلامی و و عضو ناظر شورای عالی بورس حضور داشتند و در سخنرانی خود ضمن تاکید بر مغفول ماندن استفاده از ظرفیت‌های بازار مسکن در بورس، از مزیت‌های چندگانه صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات سخن گفتند.
تعمیق بازار سهام با تنوع بخشی به جعبه ابزار معاملاتی، سبک شدن ترازنامه بانک‌ها و رهایی آن‌ها از دارایی‌های منجمد و مسموم، جبران جاماندگی افراد با سرمایه‌های خرد از تورم مسکن، نقدشوندگی مناسب‌تر صندوق‌های مذکور نسبت به معاملات فیزیکی در بازار ملک و استفاده بهینه و مولد از علاقه ایرانی‌ها به ملک بازی تنها بخشی از مزیت‌های راه‌اندازی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات است.
ضمن آنکه می‌توان از این ابزار به عنوان راهی برای کنترل افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک که طی سال‌های گذشته زمینه جهش قیمت مسکن را فراهم کرده، استفاده کرد و بانک‌ها را نیز با نجات دادن از دارایی‌های منجمد و مسموم، در پرداخت آسان‌تر تسهیلات بدون نیاز به چاپ پول و اثرات تورمی آن یاری کرد.
در مجموع راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات و ادامه مسیر آن با پویایی بیشتر، می‌تواند به یخ‌زدایی از اقتصاد ایران بینجامد.
رییس سازمان بورس و اوراق بهادار گفت: حوزه مسکن از حوزه‌هایی است که در بازار سرمایه مغفول مانده است با وجود اینکه این بازار جزو بازارهای بزرگ است اما ۴۴ شرکت در این حوزه در بورس پذیرش شدند و بخشی از مصالح ساختمانی هم در بورس کالا پذیرش شده است.
وی ادامه داد: در حالیکه ٩٠ درصد سرمایه‌گذاران بازار سرمایه از فعالان بخش خصوصی هستند اما بازار سرمایه در بخش مسکن نقش قابل توجهی نداشته به غیر از تعدادی از شرکت‌های ساختمانی و معامله مصالح ساختمانی ، بازار سرمایه نقطه تلاقی با بازار مسکن نداشت.
رییس سازمان بورس با اشاره به امکان جذب سرمایه‌گذاران در بازار مسکن با این ابزار جدید گفت: در بحث سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افراد تنها با پول درشت امکان خرید یک واحد را دارند اما با این صندوق افراد با هر مبلغی امکان خرید مسکن را خواهند داشت و حتی با مبلغ ناچیز امکان سرمایه گذاری در این بازار را دارند.
عشقی تاکید کرد: از طریق این صندوق برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی مدل‌های مختلفی را می‌توان تعریف کرد و معاملات ثانویه این مسیر را می‌توان پرقدرت شروع کرد.
وی ادامه داد: این ابزار نقدشوندگی بالایی برای بانک‌ها در بخش دارایی ها خواهد داشت و در حال حاضر که یکی از موضوعات مهم مولد سازی دارایی‌ها است می‌توان از طریق این ابزار وارد فاز جدیدی در مولدسازی‌ها شد و دارایی‌ها را فعال کرد.
رییس سازمان بورس افزود: افراد با این صندوق و ابزار جدید اگر امکان خرید واحد ٨٠ متری و ۵٠ متری را نداشته باشند حتی می‌توانند کمتر از یک متر خریداری کنند و فروش متری مسکن هم تقریبا با این ابزار قابل اجرا است.
عشقی گفت: افراد با هر مبلغی می‌توانند حتی کمتر از یک متر ملک خریداری کنند و اجاره بهای آن را هم دریافت کنند.
راه‌اندازی بورس مسکن
به گفته متصدیان، این طرح قصد فروش متری مسکن در بورس را ندارد؛ بلکه هدف آن پیش‌فروش مسکن در این بازار به صورت شفاف است. چون در هر منطقه وقتی ساختمان ساخته شده‌ای با یک کف قیمت مورد معامله قرار گرفت، قیمت پیش‌فروش واحدهای جدید نیز بر اساس این موضوع و زیر قیمت ملک ساخته شده برای فروش گذاشته می‌شود؛ به همین دلیل پیش‌فروش ملک به شیوه اوراق در بورس کالا با گرانی قیمت مسکن ارتباطی ندارد.
بورس کالا همچنین با مجوز وزارت راه و شهرسازی و هدف عرضه املاک دولتی و ارگان‌ها در بازار سرمایه، درصدد آن است که این املاک را در قالب حراج الکترونیکی عرضه نموده و در این زمینه ایده‌ها و طرح‌های بورس کالا را برای عرضه املاک نیز در بورس در پیاده‌سازی کند.
عرضه این املاک و مستغلات در واقع در راستای قانون رفع موانع تولید انجام خواهد گرفت که طبق آن، شرکت‌های دولتی تا پایان امسال زمان دارند تا املاک و دارایی‌های مازاد خود را به فروش رسانده و یا مالیات‌های سنگین آن‌ها را پرداخت نمایند. در این زمینه گفته می‌شود بانک‌ها تمایل دارند تا دارایی‌های غیر مولد خود را به نقدینگی بدل کنند.
ولی صندوق‌های زمین و ساختمان که از آن به عنوان بورس مسکن یاد می‌شود ماهیتی متفاوت خواهند داشت. مطابق این برنامه می‌بایست نقدینگی ساخت پروژه‌های ساختمانی و حمل و نقل از طریق واگذاری برگه‌های سهام به متقاضیان تأمین گردد.
طبق طرحی که وزارت راه و شهرسازی به سازمان بورس ارائه داده پروژه‌ها به صورت خرید متری مسکن در بورس عرضه خواهند شد و هر سهم به عنوان یک مترمربع در نظر گرفته خواهد شد. برای مثال واحدی در طبقه سوم یک ساختمان ۱۰۰۰ برگه سهام با قیمتی مشخص خواهد داشت که اگر یک فرد تمام هزار برگه را بخرد در پایان پروژه مالک واحد موردنظر خواهد بود.
از سوی دیگر به دلیل نبود ساز و کار مشخص و برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا افزایش اجاره‌بهای خانه نیز اتفاق افتاده است که راه متعادل کردن آن روانه کردن خانه‌های خالی به این بازار است. مالک بعضی از این واحدها بانک‌ها و مؤسسات دولتی هستند که نیازی به اجاره دادن این واحدها ندارند و آن‌ها را وارد بازار اجاره نمی‌کنند.
پیش‌زمینه‌های لازم جهت اجرایی شدن بورس مسکن و املاک
به گفته مسئولین در بحث بازار مسکن و بورس سه اتفاق جدید در حال وقوع است: صندوق‌های زمین و مسکن،واحدهای متعلق به پروژه‌های انبوه‌سازی، ورود مصالح ساختمانی به بورس و همین‌طور اختصاص تابلوی حوزه مسکن و ساختمان در بورس کالا هستند.
بخش اول و دوم این اتفاقات جدید که مرتبط با جذب سرمایه‌های خرد مردمی است می‌تواند برای سرمایه‌های خرد اقتصاد پایدار ایجاد کند؛ زیرا بازار مسکن بازاری مطمئن و بلندمدت است.
ابزارهایی که قرار است به منظور ثبات قیمت و پیش خرید بورسی مسکن مورد استفاده قرار بگیرد شامل:
-اوراق سلف موازی استاندارد جهت پیش‌فروش متری ساختمان
-بازار تهاتری ساختمان و مصالح و نیز انتشار اوراق خرید بر پایه معاملات مواد و مصالح ساختمانی
-صندوق‌های سرمایه‌گذاری ملک در تهران بزرگ
-قراردادهای آتی عرضه زمین
-املاک دولتی و بخش خصوصی در بورس کالا
با ایجاد این نوع ابزارها و قرارگیری آن‌ها در تابلوی بورس هم در عرضه ساخت مسکن انتظار تحولات شگرفی می‌رود و هم در سمت تقاضا می‌توان امیدوار بود که مردم با خرید سهم در یک پروژه سهیم شده و از ریسک بسیار بالای افزایش قیمت‌ها مصون بوده و نیازی به پس‌انداز پولی که هرروزه ارزش کمتری می‌یابد نداشته باشند.
/زهره چراغی
