اقتصادسنج؛ با ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش دو برابری وام خرید مسکن از طریق اوراق (تسه) این تسهیلات در بالاترین رقم برای زوجین تهرانی به 800 میلیون تومان رسیده است. برای دریافت این وام 800 میلیون تومانی باید 1600برگه اوراق تسه خرید که هزینه آن به قیمت روز حدود 150میلیون تومان است و رقم واقعی این وام از 650 میلیون تومان فراتر نمی‌رود.

سؤال اصلی این است که این وام چه مقدار از ارزش خرید یک آپارتمان متوسط را می‌دهد؟

در شهر تهران میانگین قیمت یک مترمربع آپارتمان حدود 60 میلیون تومان است و ارزش یک آپارتمان 75 متری با قیمت متوسط تهران به 4.5 میلیارد تومان می‌رسد. با این حساب، با کل وام 800 میلیون تومانی می‌توان 13.3 مترمربع آپارتمان در مناطق متوسط تهران خرید، اما قدرت خرید رقم مؤثر این وام پس از کسر هزینه اوراق از 10.8 مترمربع فراتر نمی‌رود. با همین معیارها، قدرت خرید وام مسکن انفرادی در تهران نیز با رقم اسمی به 6.6 متر و با رقم واقعی به 5.4 مترمربع می‌رسد. در جریان دوره اخیر جهش قیمت مسکن که از نیمه سال 1396 آغاز شد، به‌طور میانگین بهای بازاری هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران بیش از 13 برابر شد؛ درحالی‌که مبلغ وام خرید مسکن در همین دوره فقط 6.6 برابر افزایش پیدا کرده است؛ ازاین‌رو، قدرت خرید تسهیلات جدید وام مسکن در بهترین حالت معادل 50 درصد قدرت خرید وام سال 1396 است.

ضریب پوشش‌دهی تسهیلات مسکن

جدای از اینکه با هر فقره وام مسکن چند بنا می‌توان خرید، ضریب پوشش‌دهی این تسهیلات بنا به متراژ واحد مورد نظر خریدار متغیر است؛ ازاین‌رو، همین وام 800 میلیون تومانی که در شهر تهران کفاف خرید 13.3مترمربع آپارتمان در مناطق متوسط تهران را می‌دهد، می‌تواند برای افرادی که در مناطق ارزان‌تر قصد خرید خانه دارند، کارگشاتر باشد و حتی بیش از نیمی از ارزش مسکن را پوشش دهد. با این‌حال، بررسی ضریب پوشش‌دهی وام جدید مسکن در مناطق 22 گانه تهران حاکی از این است که اگر متقاضیان، قصد خرید یک آپارتمان 75 متری با امکانات و عمر متوسط داشته باشند، با استفاده از خالص مبلغی که در پروسه دریافت وام مسکن بعد از کسر هزینه اوراق تسه کسب می‌کنند، می‌توانند با وام انفرادی 7.2 درصد ارزش این آپارتمان 75 متری را پوشش دهند و با وام زوجین نیز 14.4 درصد ارزش خرید این آپارتمان تأمین خواهد شد.

جامعه هدف وام مسکن جدید متأسفانه به‌واسطه جهش قابل‌توجه قیمت مسکن از میانه ‌سال 1396 تاکنون که میانگین قیمت مسکن تهران را از حوالی 4.5 میلیون تومان در سال 1396 به محدوده 60 میلیون تومان در شرایط فعلی رسانده است، استفاده از وام خرید مسکن برای متقاضیان مصرفی مفهوم خود را از دست داده و بیشتر کارآمدی این تسهیلات نصیب متقاضیان سرمایه‌گذاری می‌شود؛ چرا که یک متقاضی مصرفی فقط در شرایطی که بخواهد یک واحد نقلی در مناطق ارزان شهر خریداری کند می‌تواند سهم بالایی از خرید خود را از محل تسهیلات خرید مسکن جبران کند که البته او هم درصورت استفاده از وام زوجین باید اقساط ماهانه حدود 19میلیون تومان در ‌ماه بپردازد که به ‌نظر بعید می‌رسد. جدای از این موضوع، آخرین آمارهای غیر رسمی در مورد ترکیب خریداران مسکن حاکی از این است که سهم قابل‌توجهی معادل 70 تا 90 درصد معاملات خرید و فروش مسکن مربوط به متقاضیان سرمایه‌گذاری است که هم از محل تسهیلات مسکن و هم از محل دریافت رهن از مستأجران، می‌توانند 30 تا 35 درصد منابع مورد نیاز خود را تأمین کنند و مابقی را از منابع شخصی بپردازند. با این حساب، وام مسکن، هم به‌واسطه پایین بودن ضریب پوشش‌دهی ارزش مسکن و هم به‌واسطه متناسب نبودن اقساط آن با درآمد متقاضیان مصرفی مسکن در دهک‌های متوسط، نمی‌تواند گره‌ای از کار متقاضیان مصرفی باز کند و در بهترین حالت قادر است با جذب متقاضیان سرمایه‌گذاری، از تعمیق رکود بازار مسکن جلوگیری کند.

سنجش وام مسکن در مناطق 22گانه تهران

بررسی‌ها نشان می‌دهد با استفاده از وام جدید خرید مسکن با اوراق تسه، در مناطق متوسط شهر تهران می‌توان 7.2 درصد ارزش یک آپارتمان 75 متری با امکانات و عمر متوسط را با وام انفرادی پوشش داد و این نسبت برای وام زوجین به 14.4 درصد می‌رسد.

در این میان کمترین قدرت وام مسکن برای پوشش ارزش مسکن، مربوط به منطقه یک تهران است که گران‌ترین منطقه پایتخت محسوب می‌شود و قدرت خرید وام در این منطقه به نصف کاهش می‌یابد. در این منطقه با وام 400 میلیون تومانی انفرادی که 75 میلیون تومان آن صرف خرید اوراق خواهد شد، فقط می‌توان 3.5درصد ارزش خرید یک آپارتمان متوسط 75 مترمربعی با امکانات و عمر متوسط را تأمین کرد و با وام زوجین نیز بیش از 7 درصد قیمت این واحد تأمین نمی‌شود.

در مقابل، متقاضیان خرید مسکن در ارزان‌ترین منطقه تهران یعنی منطقه 18می‌توانند با وام انفرادی 14.2 درصد و با وام زوجین 28.3 درصد از ارزش یک آپارتمان متوسط را تأمین کنند. البته این امکان نیز وجود دارد که هرکدام از متقاضیان در هر یک از مناطق، با کاهش متراژ آپارتمان مورد نظر، افزایش عمر و کاهش امکانات آن، با همین تسهیلات خرید مسکن بخش بیشتری از ارزش ساختمان را جبران کنند، اما بنا به قواعد بانک عامل مسکن، نمی‌توان بیش از 80 درصد ارزش کارشناسی ملک را با تسهیلات تأمین کرد. به ‌عبارت ‌دیگر، اگر ارزش کارشناسی (و نه بازاری) یک آپارتمان 900 میلیون تومان برآورد شود، بانک مسکن بیش از 720 میلیون تومان تسهیلات به زوجین متقاضی خرید این واحد تسهیلات پرداخت نمی‌کند.