اکرم محمدی منش| اقتصادسنج؛ حتما تاکنون اسم ملک رهنی به گوشتان خورده است. بسیاری از افراد برای دریافت وام، ملک خود را در رهن بانک یا موسسات‌مالی قرار می‌دهند. در خرید و فروش اینگونه املاک مشکلات بسیاری دیده می‌شود. همین امر موجب می‌شود دعاوی زیادی در دادگاه‌ها شکل گیرد. گاه لازم است برای خرید و فروش اینگونه املاک، ملک از رهن بانک خارج شود که این امر ملزم به رعایت یک‌سری نکات است.

در مورد وام مسکن، معمولا ضمانتی که بانک در نظر می‌گیرد، رهن سند خانه مورد معامله است. توجه داشته باشید که رهن باعث خارج شدن عین مال از مالکیت شخص راهن نمی‌شود و راهن همچنان مالک بوده و به تبع آن، منافع مربوط به مال در رهن نیز متعلق به اوست. سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود، یک سند رسمی است. سند ملکی رهنی، بین وام‌گیرنده و بانک یا مؤسسه مالی و اعتباری، برای تضمین پرداخت اقساط وام تنظیم می‌شود.

در دوران کنونی با توجه به افزایش تقاضا برای دریافت وام از بانک ها و گرو گذاشتن سند ملک نزد بانک این سوال برای افراد ایجاد می شود که آیا می توان همان ملک را فروخت؟ خرید ملک در رهن ممکن است؟ا خرید و فروش ملک در رهن بانک، از لحاظ قانونی مجاز است؟ در این مقاله سعی شده به ابعاد مختلف این موضوع از منظر قانونی پرداخته شود. در چنین پرونده هایی حضور یک وکیل ملکی توانا، قطعا میتواند راهگشا باشد و از اشکالات احتمالی چه از نظر قانونی و چه از نظر اقتصادی پیشگیری کند.

سند رهنی چیست؟

فرض کنید فردی می‌خواهد از بانک وام بگیرد. چه ضمانتی وجود دارد که مبلغ وام را در موعد مقرر به بانک پس دهد؟ اگر وام گیرنده مبلغ را در موعد مقرر پرداخت نکرد بانک باید چه کار کند؟ اصلا تا چه زمانی باید این مبلغ برگردانده شود؟ تمام این موارد در سند رهنی مشخص می‌شود.

بانک برای ضمانت عودت وام، ملکی که متعلق به وام گیرنده باشد را به عنوان وثیقه یا همان ضمانت عودت وام از فرد دریافت می‌کند. تمام جزییات مربوط به اینکه وام برای انجام چه کاری پرداخت شده، نحوه جبران خسارت در صورت دیرکرد یا عدم بازپرداخت وام چیست، میزان جریمه تاخیر روزانه چقدر است و… در یک قرارداد با نام سند رهنی نوشته می‌شود.

حالا سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا می‌توان ملکی که در رهن بانک است را معامله کرد؟

ارکان رهن

راهن: به افرادی که ملک خود را به عنوان وثیقه در اختیار بانک قرار می‌دهند راهن می‌گویند.

مرتهن: بانک یا مؤسسه مالی اعتباری که ملک را گرو می‌گیرد.

عین مرهونه: ملکی که گرو گذاشته می‌شود.

رهن: قراردادی که به این منظور نوشته می‌شود.

رهن چیست؟

با توجه به ماده ی ۷۷۱ قانون مدنی، می توان گفت رهن قراردادی است که به موجب آن بدهکار، مالی را به عنوان وثیقه به طلبکار می دهد. کسی که مال را رهن می دهد و بدهکار است را راهن و طلبکار را مرتهن می نامند. همچنین مالی که در رهن طلبکار قرار می گیرد، عین مرهونه نامیده می شود.

نکته ی مهم این است که مالی را می توان به عنوان وثیقه به دیگری سپرد که قابلیت نقل و انتقال قانونی داشته باشد، در غیر این صورت رهن باطل خواهد بود. مثلا مواد مخدر از نظر قانونی غیرقابل نقل و انتقال است؛ بنابراین نمی توان مواد مخدر را به عنوان وثیقه به دیگری سپرد.

عده ای تصور می کنند که صرفا مال غیرمنقول مانند خانه، زمین، باغ و … را می توان رهن و وثیقه قرار داد. در حالی که اموال منقول و برخی اسناد را نیز می توان رهن قرار داد. نکته ی مهم این است که افراد نمی تواند طلبی که از دیگری دارند یا منافع مال خود (مانند منفعت اجاره) را به عنوان وثیقه قرار دهند.

خرید و فروش ملک در رهن

خرید و فروش ملک در رهن ممنوع است و این امر به جهت حمایت از حق رهن گیرنده است. معمولا میزان مالی که به رهن گذاشته می شود از میزان بدهی بیشتر است که در این صورت مرتهن میزان طلب و بدهی خود از مال رهنی بر می‌دارد و مابقی را به مدیون و یا راهن برمی‌گرداند.

گاهی ممکن است مرتهن فرد عادی از عوام باشد، اما گاهی نیز مرتهن می تواند بانک باشد. بانک در مقابل تسهیلات و وام هایی که به مشتریان پرداخت می نماید نیاز به تضمین دارد که در این مواقع معمولا املاکی از سوی مشتریانی که تسهیلات بانکی دریافت نموده اند، جهت بازپرداخت طلب بانک، به رهن بانک گذاشته می شوند و این رهن تا زمان تسویه حساب بدهی مشتریان به بانک ادامه می یابد.

ملک در رهن بانک تا زمان تسویه حساب در تصرف بانک باقی می ماند و خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است مجاز نیست؛ چرا که هدف از رهن ملک در بانک این است که چنانچه مشتری نتواند طلب خود را به بانک پرداخت نماید، بانک بتواند با فروش ملکی که در رهن بانک است، بدهی خود را وصول نماید.

روش‌های فروش املاک در رهن بانک

از دید قانون نمی‌توان ملکی که در رهن بانک است را بفروشید. دلیل این مسئله کاملا بدیهی است. چرا که شما این ملک را به عنوان ضمانت بازپرداخت بدهی خود تعیین کرده‌اید. اگر بتوانید آن را بفروشید، دیگر هیچ تضمینی برای بازگرداندن بدهی وجود ندارد. بنابراین معامله املاک در رهن بانک غیرقانونی است.

حالا فرض کنید به هر دلیل مجبور شده‌اید که ملکی که در رهن بانک است را بفروشید. آیا راهی وجود ندارد که بتوانید این ملک را به صورت قانونی بفروشید؟ برای فروش چنین ملکی، باید یک سری کارها انجام دهید که یا از رهن بانک خارج شود یا بتوانید آن را بدون مشکل قانونی معامله کنید. در ادامه به روش‌های خارج کردن ملک از رهن بانک می‌پردازیم.

چطور ملکی را که در رهن بانک است بفروشیم؟

گرچه فروش ملکی که در رهن بانک است مجاز نیست، اما از طرفی دیگر جهت فروش ملکی که در رهن بانک است تدابیری اندیشیده شده است که عبارتند از:

فک رهن ملک در رهن بانک

انتقال تسهیلات بانکی اخذ شده به خریدار

فک رهن ملک در رهن بانک

فک رهن به این معناست که ملک مزبور که در رهن بانک است و سند آن نزد بانک است برای فروش ملک رهنی، بایستی از رهن بانک خارج شود و تا زمانی که از رهن بانک خارج نشود، خرید و فروش آن ممنوع است. از این رو باید از رهن بانک خارج گردد که به این امر فک رهن گفته می شود. فک رهن ممکن است به صورت های مختلفی رخ دهد از جمله این روش ها عبارت است از:

1) تسویه کامل طلب با بانک:

جهت فروش ملکی که در رهن بانک است، می‌توان بدهی بانک را تسویه نمود و پس از تسویه دیگر نیازی به باقی ماندن ملک در رهن بانک وجود ندارد و ملک از رهن بانک خارج می گردد و از این طریق می توان اقدام به فروش ملک نمود.

2) تعویض سند در رهن بانک با سندی دیگر:

یکی دیگر از روش های فروش ملکی که در رهن بانک است، تعویض سند در رهن بانک با سندی دیگر است. بدین صورت که می توان سند ملک دیگری را جایگزین سند ملکی که در رهن بانک است قرار داد تا بدین وسیله از سند ملک در رهن بانک رفع اثر شود و فک رهن صورت گیرد. البته لازم به ذکر است که مالک سند جایگزین نیز باید همان فردی باشد که از بانک تسهیلات گرفته است.

3) سپرده‌گذاری

افرادی که از تسهیلات فروش اقساطی مسکن در بانک مسکن یا از تسهیلات جعاله بانک مسکن استفاده کرده‌اند، برای فک رهن ملک با سپرده‌گذاری می‌توانند از دو طرح «رها ۱» و «رها ۲» استفاده کنند.

هر دوی این طرح‌ها ۲ حالت سپرده‌گذاری کوتاه مدت و بلند مدت دارند. در ادامه می‌توانید شرایط طرح رها ۱ و رها ۲ را مشاهده کنید:

شرایط فک رهن در طرح رها ۱ (سپرده‌گذاری کوتاه مدت)

حداقل موجودی: ۱۱۰ درصد باقی مانده از بدهی در زمان فک رهن

سود علی‌الحساب: ‍۱۰ درصد

شرایط فک رهن در طرح رها ۱ (سپرده‌گذاری بلند مدت)

مدت سپرده‌گذاری: ۱ ساله

حداقل موجودی: ۱۱۰ درصد باقی مانده از بدهی در زمان فک رهن

سود علی‌الحساب: ۱۶ درصد

شرایط فک رهن در طرح رها ۲ (سپرده‌گذاری کوتاه مدت)

حداقل موجودی: ۱۳۰ درصد باقی مانده از بدهی در زمان فک رهن

سود علی‌الحساب: ۱۱ درصد

شرایط فک رهن در طرح رها ۲ (سپرده‌گذاری بلند مدت)

مدت سپرده‌گذاری: ۱ ساله

حداقل موجودی: ۱۳۰ درصد باقی مانده از بدهی در زمان فک رهن

سود علی‌الحساب: ۱۷ درصد

۳ نکته مهم در خصوص استفاده از این دو طرح

مبلغی که سپرده‌گذاری می‌کنید، تا زمان آخرین قسط، مسدود می‌شود.

سود این سپرده‌ها مطابق سایر سپرده‌های مدت‌دار، در زمان تمدید با نرخ آن زمان تمدید می‌شوند.

در این روش تا تمامی اقساط پرداخت نشده باشد، مبلغ سپرده‌گذاری مسدود است.

با این سه روش می توان از ملک در رهن بانک فک رهن نمود و در نتیجه فروش ملکی که در رهن بانک است، مجاز می گردد؛ اما راه دیگری نیز وجود دارد که بدون فک رهن، معامله ملک در رهن بانک به صورت قانونی انجام شود. در این روش باید تسهیلات دریافت شده از بانک به نام خریدار منتقل شود. در ادامه این مطلب شرح داده شده است.

کلیه نکات استفاده از سپرده گذاری رها در ویدئو زیر آمده است.

انتقال تسهیلات بانکی اخذ شده به خریدار

بهترین و عاقلانه‌ترین راه فروش ملکی که سند آن در رهن بانک قرار دارد، فک رهن از طریق تسویه بدهی است. راه مطمئن دیگر در این زمینه انتقال تسهیلات اخذ شده به نام خریدار جدید است.

اما ممکن است مالک به هر دلیلی تصمیم بگیرد ملکش را بدون آنکه فک رهن کند بفروشد. تا چند سال قبل به دلیل اعتماد مردم به یکدیگر، این خانه‌ها از طریق مبایعه‌نامه خرید و فروش می‌شد و صاحبخانه تعهد می‌کرد بعد از تسویه حساب با بانک و آزاد شدن سند از رهن بانک، سند رسمی را به نام خریدار منتقل کند؛ اما طی چند سال اخیر به دلیل سوء استفاده مکرر، اخذ وکالت بلاعزل از مالک قبلی توسط خریدار رایج شد که مطابق آن، صاحبخانه به جای اینکه ملک را به خریدار بفروشد، به او وکالت تام‌الاختیار واگذاری، اجاره و … می‌دهد. فروشنده و خریدار شرط می کنند که صاحب ملک، حق عزل وکیل را ندارد. وکیل یعنی خریدار جدید هم این حق را پیدا می‌کند تمام کارهای مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی بعد از فک رهن را انجام دهد.

با وجود اینکه این روش از درجه اطمینان بیشتری برخوردار بود، اما با فوت یکی از طرفین مشکلاتی ایجاد می‌شد. در عین حال اغلب دادگاه‌ها وکالت تام‌الاختیار و بلاعزل را به منزله فروش ملک تلقی می‌کنند؛ اما باز هم ممکن است فروش وکالتی ملک پس از فوت فروشنده دستاویزی برای ورثه شود و موضوع را به یک پرونده حقوقی تبدیل و روی ملک فروخته شده ادعا کنند. از این رو حقوقدان‌ها توصیه می‌کنند خریدار شرط وصایت را نیز قید کند تا بعد از فوت احتمالی هم امر نقل و انتقال ملک میسر باشد.

با این همه کارشناسان توصیه می‌کنند مطمئن ترین و قانونی‌ترین راه برای نقل و انتقال ملک در رهن بانک استفاده شود و آن مراجعه به بانک و درخواست تغییر نام تسهیلات و به تبع انتقال سند است. این اقدام در بانک مسکن به راحتی و بدون انجام مراحل اضافی همچون ارزیابی ملک، خرید اوراق و نظایر آن قابل انجام است.

مراحل خرید و فروش املاک در رهن بانک

۱- فروشنده از طریق دفتر اسناد رسمی موضوع را از بانک استعلام می‌کند. در صورت اعلام موافقت از سوی بانک، دفترخانه موافقت کتبی بانک را ضمیمه پرونده می‌کند و انتقال ملک صورت می‌گیرد.

در حال حاضر، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سامانه‌ای راه‌اندازی کرده است و می‌توان اینترنتی، آخرین وضعیت ملک را استعلام کرد.

نحوه بررسی در رهن بودن سند ملک پیش از معامله املاک در رهن بانک

ممکن است فروشنده در رهن بودن ملک را از شما پنهان نماید یا حتی به دروغ خود را مالک ملک معرفی نماید. بنابراین برای برخی از افراد این دغدغه وجود دارد که چگونه پیش از انجام معامله می توانند از وضعیت مالکیت ملک و سند آگاه شوند؟

برای تشخیص اینکه ملک در رهن است یا سند آن آزاد است، مراجعه به سند ملک کافی است. اما برای اطمینان بیش‌تر می‌توانید به صفحه تصدیق اصالت اسناد در «درگاه یکپارچه خدمات الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور» مراجعه کرده و وضعیت سند ملک را بررسی کنید.

البته وقتی در روز تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید، در این دفاتر استعلام لازم برای بررسی در رهن بودن یا توقیفی بودن سند ملک انجام می‌شود. اگر ملک همچنان در رهن باشد، امکان انتقال سند وجود ندارد.

نحوه تعیین ضرر و زیان

در مبایعه نامه ضرر و زیانی برای عدم «فک رهن» یا عدم «انتقال تسهیلات به خریدار» تعیین نمی‌شود. بلکه ضرر و زیانی که در مبایعه نامه تعیین می‌شود مربوط به انتقال سند در روز تعیین شده است. بنابراین اگر فروشنده به هر دلیل در روز تعیین شده، سند ملک را به نام خریدار منتقل نکند، مجبور می‌شود ضرر و زیان تعیین شده را پرداخت کند.

اشتباه در پرداخت ثمن معامله

ممکن است به هر دلیل بخواهید تمام مبلغ معامله را پرداخت کرده و انتقال سند ملک را به زمان فک رهن موکول کنید. به هیچ وجه انجام این کار توصیه نمی‌شود. حتی اگر مسئله کلاهبرداری را منتفی بدانیم، احتمال بروز حوادث مختلف یا فوت فروشنده پیش از فک رهن و انتقال سند وجود دارد. بنابراین با انجام چنین کاری خود را دچار دردسر نکنید.

قوانین خرید و فروش ملک در رهن بانک

اولین قانون در خصوص خرید و فروش ملک در رهن بانک این است که معامله چنین ملکی مجاز نیست. بنابراین یا ملک باید فک رهن شود، یا تسهیلات دریافت شده باید به خریدار منتقل شود.

در صورتی که تسهیلات دریافت شده به خریدار منتقل شود، خریدار باید بداند که بر اساس ماده ۷۹۳ قانون مدنی، نمی‌تواند در ملک تصرفاتی داشته باشد که حق بانک را خدشه‌دار کند، مگر اینکه انجام چنین کارهایی با اجازه بانک باشد.

باید به این نکته توجه داشته باشید که ماده ۷۹۳ قانون مدنی، حق مالک در خصوص تصرف ملک را از بین نمی‌برد. یعنی همچنان ملک در تصرف مالک (یا خریدار) است. اما این تصرف نباید به صورتی باشد که منافی حقوق بانک باشد.

البته در اینکه چه نوع تصرفاتی منافی حقوق بانک است اختلاف نظرهای زیادی وجود دارد. در واقع می‌توان گفت این مسئله از نظر حقوقی تا حدی پیچیده است و نظر قضات مختلف درباره آن متفاوت است. اما به هر حال باید این نکته را در نظر داشته باشید که اگر ملکی که در رهن بانک است را خریداری کردید (تسهیلات به نام شما منتقل شد)، بهتر است تا پرداخت آخرین قسط، تغییرات خاصی در آن ایجاد نکنید.

مجازات فروش عین مرهونه ( ملک در رهن بانک )

مستند به ماده ۷۹۳ قانون گذار هر تصرفی در ملک رهنی را بدون اذن مرتهن ممنوع نموده است. اینگونه به ذهن می آید که چنین معامله ای مصداق انتقال مال غیر و کلاهبرداری است؛ البته لازم به ذکر است که چنین ماده ای که به صراحت فروش مال رهنی را مصداق کلاهبرداری و انتقال مال غیر بداند در قانون مجازات اسلامی وجود ندارد.

اما با توجه به نظریه ی مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه مجازات فروش ملک در رهن بانک می تواند مصداق کلاهبرداری و انتقال مال غیر باشد؛ اما این موضوع به صراحت در قانون نیامده است، اما در کل چنین معامله ای باطل است.

سرنوشت خانه رهنی در صورت پرداخت نشدن بدهی تسهیلات

وقتی تسهیلاتی بابت خرید ملک دریافت شده باشد، سند ملک در رهن بانک قرار می‌گیرد و در صورت پرداخت نکردن اقساط، بانک می‌تواند از نظر قانونی، ملک را توقیف کند. در صورتی که ارزش ملک از رقم تسهیلات کمتر باشد، مقدار باقی‌مانده باید از سوی مالک پرداخت شود و در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، ملک به مزایده گذاشته و پس از کسر خسارت بانک، باقی مبلغ به مالک بازگردانده می‌شود.

برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است، راه‌های زیادی وجود دارد، اما مطمئن‌ترین روش از نگاه کارشناسان بانکی، انتقال تسهیلات به خریدار و در پی آن انتقال قانونی سند است. قانونی‌ترین راه برای نقل و انتقال ملک در رهن بانک، مراجعه به بانک و درخواست تغییر نام تسهیلات و به تبع آن انتقال سند است.