پیش بینی بازار مسکن در ۶ ماه آینده/ افزایش قیمت مسکن قطعی است؟

اقتصادسنج| با نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال 1402، یکی از موضوعات مورد توجه فعالان اقتصادی، پیش‌بینی قیمت مسکن در 6 ماه آینده و ماه‌های آغازین سال ۱۴۰۳ است. اما به راستی پیش‌بینی وضعیت قیمت مسکن در ماه‌های آینده به چه عواملی بستگی دارد و به کجا خواهد رسید؟!

بر اساس آماری که اتاق بازرگانی ایران از شاخص آذرماه منتشر کرد، اگرچه ساخت‌و‌ساز مسکن در تابستان گذشته وضعیت بهتری را تجربه کرد، اما در دو ماه پایانی پاییز دوباره وارد رکود شد. علاوه بر حوزه معاملات، آمارها نشان می‌دهد مسکن در حوزه ساخت نیز با رکود روبه‌روست. همچنین جو نامطمئنی نسبت به آینده در بازار جریان دارد و فعالان نمی‌دانند در آینده چه اتفاقی خواهد افتاد. بنابراین خریداران با وجود کاهش قیمت نیز وارد معامله نمی‌شوند تا بازار رونق بگیرد و این شرایط نشان می‌دهد رکود در بازار مسکن ادامه‌دار است. در واقع زمان دقیق بیرون آمدن بازار از رکود در مجموع به شرایط اقتصاد کلان کشور بازمی‌گردد و اینکه شرایط به‌گونه‌ای پیش برود که شاخص‌های اقتصادی این بازار بتوانند فعال شوند.

نقش طلا و ارز در قیمت مسکن

بررسی روند بازار مسکن در چهار دهه اخیر نشان می‌دهد که تحرکات بازارهای طلا و ارز بر بازار مسکن تاثیر زیادی دارند. اگر قیمت دلار کاهش یابد قیمت مسکن نیز متعاقبا پایین می‌آید و در مقابل اگر دلار روند رو به بالایی را طی کند، فعالان بازار ملک به این نتیجه میرسند که قرار است بازار راه بیفتد. بنابراین قیمت مسکن در ۶ ماه آینده بستگی مستقیمی به قیمت طلا و ارز خواهد داشت.

نقش عرضه، تقاضا و احتکار بر قیمت مسکن

از عوامل دیگر موثر در قیمت مسکن باید به عدم تعادل بین عرضه و تقاضا در نتیجه کمبود ساخت‌و‌ساز اشاره کرد؛ عاملی که به طور مشخص از سال ۱۳۹۷ به بعد یکی از دلایل نوسان شدید بازار مسکن بوده است. این موضوع از یک سو به ترک فعل دولت‌ها در برنامه‌های ساخت مسکن و از سوی دیگر به احتکار واحدهای مسکونی که در این سال‌ها به طورگسترده‌ای توسط بانک‌ها انجام شده بازمی‌گردد که در این سال‌ها اثرات مخربی بر اقتصاد مسکن داشته است. کارشناسان در این زمینه معتقدند که اگر در شهری مانند تهران چندین هزار آپارتمان که در اختیار بانک‌ها است به درستی عرضه شده و در اختیار متقاضیان واقعی قرار گیرد، بازار مسکن از رکود فعلی خارج خواهد شد. البته در دو سال اخیر که دولت بانک‌ها را از بنگاه‌داری منع کرده، دست بانک‌ها تا حدودی از بخش مسکن، ساخت و ساز و بخر و بفروشی کوتاه شده اما این روند باید به شکل جدی‌تری دنبال شود.

نقش بودجه ۱۴۰۳ و افزایش دستمزد بر قیمت مسکن

کارشناسان حوزه مسکن در این زمینه معتقدند که دولت اجرای سیاست‌های خود را در زمینه مسکن دیر شروع کرد و نتوانست در دو سال اول اقدام چندان موثری را در این بخش انجام دهد و همین موضوع تعادل بازار مسکن را بر هم زد؛ در نتیجه قیمت‌ها بالا رفت و پس از آن هم بازار وارد رکود شد. نقش دولت و قیمت مسکن در سال آینده تنها مربوط به انجام تعهدات در زمینه مسکن محدود نمی‌شود. زیرا با نظر به بودجه‌ای که برای سال ۱۴۰۳ در نظر گرفته شده و میزان افزایش حقوقی که در زمینه حقوق کارمندان و کارگران اتفاق می‌افتد، باید منتظر تاثیرات آن در بازار مسکن هم باشیم. با افزایش سالانه دستمزد در زمینه صنعت و کارگری، بدون تردید هزینه تولید و قیمت تیرآهن، میلگرد و مصالح ساختمانی نیز بالا می‌رود. همچنین افزایش هزینه‌هایی نیز در زمینه صدور پروانه ساخت، نظارت فنی و نظام مهندسی وجود دارد که در مجموع هزینه‌های مربوط به قیمت ‌تمام شده مسکن را بالا می‌برد.

نقش نهاده‌های تولید بر قیمت مسکن

از شرایط اقتصادی و بیرونی حوزه مسکن که بگذریم، باید در نظر داشت که پیش‌بینی قیمت مسکن در ماه‌های آینده به شکل قابل توجهی تحت تاثیر قیمت نهاده‌های تولید در صنعت ساخت‌و ساز خواهد بود. در بین این مجموعه عوامل نیز پس از بهای زمین که بین ۶۰ تا ۷۰ درصد هزینه‌های تولید را در بر می‌گیرد، تغییر و تحولات در حوزه‌هایی مانند مصالح ساختمانی از جمله تیرآهن می‌تواند هزینه‌های ساخت و در نتیجه قیمت تمام شده مسکن را افزایش دهد. همچنین در این بخش افزایش یا کاهش قیمت میلگرد نیز که تحت تاثیر عوامل مختلفی از جمله نرخ ارز و قیمت‌های جهانی است نیز در نوسانات قیمت مسکن تاثیر بسزایی دارد. در واقع با توجه به شرایط ویژه کشور، اعمال تحریم‌ها و تاثیر آن بر قیمت‌ها، به نظر می‌رسد قیمت مسکن تا حد زیادی و البته با کمی تاخیر، تحت تاثیر نوسانات بازار فولاد و تیرآهن باشد و افت‌وخیزهایی مشابه این بازارها را تجربه کند.

افزایش قیمت مسکن قطعی است!

اما با توجه به شرایط موجود در سطح کلان اقتصادی و روند افزایش قیمت در حوزه نهاده‌ها، همچنین افزایش قیمت‌هایی که در بخش انرژی، حمل و نقل و سیمان و فولاد با آن مواجه خواهیم شد، به نظر می‌رسد سال آینده و در ۶ ماهه اول سال، قیمت تمام‌شده مسکن افزایش خواهد داشت.

کارشناسان معتقدند امروز اصلی‌ترین مشکلی که حوزه مسکن با آن دسته‌و‌پنجه نرم می‌کند، رکود است و دولت برای کنترل این بازار باید در گام نخست خروج این بازار از رکود را در اولویت خود قرار دهد؛ بنابراین به نظر می‌رسد، دولت باید برنامه‌های خود در حوزه مسکن را به شکل جدی دنبال کند. فعالان این حوزه به ثبات سیاست و بازار احتیاج دارند و بنابراین دولت باید به تعهدات خود در بخش مسکن توجه بیشتری نشان دهد که در این زمینه مشوق‌هایی نظیر معافیت یا کاهش مالیات نیز می‌تواند موثر باشد. دولت اگر به‌صورت جدی از این بازار حمایت کند مسکن بازار مطمئنی برای جذب سرمایه است. همچنین اگر دولت به ساخت‌وساز در بخش خصوصی بها دهد، می‌تواند تعادل را در این بازار به شکل مطلوب‌تری برقرار کند.

این کار خروج حوزه مسکن از رکورد را به دنبال دارد که در نهایت می‌تواند به ثبات قیمت‌ها در این بخش نیز کمک کند. در غیر این صورت اگر بازارهای دیگر برای سرمایه‌گذاری جذاب‌تر باشد، نمی‌توان جلوی خروج سرمایه را گرفت و وضعیت حوزه مسکن همچنان بحرانی می‌ماند و حتی بدتر نیز می‌شود.