پیش بینی بازار مسکن در روزهای آینده/ ریزش شدید قیمت مسکن در راه است؟

اقتصادسنج| یک کارشناس بازار مسکن با بیان این‌که رشد قیمت مسکن در مقایسه با تورم عمومی منفی شده است، گفت: طی ادوار گذشته قیمت دلاری هر متر خانه در تهران بین ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بود که هم‌اکنون به حدود ۸۸۰ دلار رسیده و اگر به لحاظ سیاسی شرایط باثبات‌تر شود احتمال جبران این فاصله وجود دارد، اما فعلا چنین افقی دیده نمی‌شود.

حسن محتشم اظهار کرد: از حدود دو سال قبل رکود بازار مسکن شروع شده و هم‌اکنون ادامه دارد. این مساله از اقتصاد کلان کشور نشأت گرفته است. اگر بخواهیم تحلیلی از وضعیت بازار مسکن ارایه دهیم باید برگردیم به اینکه چه اتفاقاتی صورت گرفته و ما الان کجا قرار داریم.

وی افزود: به نظر می‌رسد دولت به خاطر بالا بودن هزینه‌های خود نسبت به چاپ پول دست و دلباز عمل می‌کند. تزریق پول بدون پشتوانه به بازارها باعث شده که سطح عمومی قیمتها مرتب افزایش پیدا کند و طبیعتا قیمت تمام شده مسکن نیز رشد کرده است؛ زیرا مجموعه‌ای از کالاها و خدمات به شکل‌گیری کالایی به نام مسکن می‌انجامد. نهاده‌های تولید مسکن شامل زمین، ‌مصالح ساختمانی در کنار دستمزدها به خاطر تاثیرات ناشی از تورم و تزریق پول بدون پشتوانه با افزایش قیمت مواجه شده است.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: هزینه ساخت مسکن مرتبا بالا می‌رود اما به دلیل نقدشوندگی پایین، نه قیمت آن در بازار افزایش نداشته بلکه به‌ویژه بعد از جنگ ۱۲ روزه به نوعی مسیر کاهشی به خود گرفته است.

محتشم تاکید کرد: سطح عمومی قیمت کالاها مرتبا افزایش می‌یابد اما می‌بینیم که قیمت مسکن در دو سال گذشته بالا نرفته و بعضا در مورد مناطق برخوردار و مرفه کلانشهرها شاهد کاهش قیمت نیز بوده‌ایم. علت این است که شرایط جذب سرمایه‌گذاری در این بازار از منطق و اصول اقتصادی خارج شده است. سرمایه معمولا امنیت می‌خواهد که در حال حاضر در بازار ملک وجود ندارد.

وی با بیان این‌که هم‌اکنون در وضعیت نه جنگ و نه صلح به سر می‌بریم گفت: در حال حاضر نمی‌دانیم جنگ می‌شود یا نمی‌شود. این ندانستن باعث شده مسکن بسیار آسیب‌پذیرتر از قبل شود و معمولا در این مواقع سرمایه‌گذاران استقبال خوبی از بازار مسکن صورت نمی‌دهند. بنابراین سرمایه‌ها به سمتی می‌رود که قابلیت نقدشوندگی بیشتری دارد؛ مثل ارز و طلا. در یک رتبه پایین‌تر نیز می‌توان به خودرو اشاره کرد که به دلیل آن‌که قیمت پایین‌تری نسبت به مسکن دارد از رونق بهتری در مقایسه با ملک برخوردار است.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به تورم نقطه به نقطه ۴۵ درصدی در شهریور امسال گفت: اگر مسکن در مناطق مختلف تهران بین ۱۰ تا ۲۰ درصد رشد کرده باشد بدان معناست که قیمت اسمی این کالا افزایش یافته اما قیمت واقعی آن ۲۵ درصد کاهش داشته است. یعنی تورم بخش مسک منفی شده و مسکن از جهت حفظ ارزش پول، عقب است. لذا کسی فعلا سراغ این بازار نمی‌رود.

محتشم، راهکارهای خروج بازار مسکن از رکود را ثبات سیاسی دانست و گفت: تا زمانی که تکلیف ما با دنیا مشخص نشود و این وضعیت نه جنگ و نه صلح برقرار باشد، سرمایه‌گذاری در بخش‌های پایه به سختی صورت می‌گیرد و سرمایه جایی می‌رود که بتواند دست کم با تورم عمومی همتراز شود. کسانی که طی هفته‌های اخیر اقدام به خرید طلا و ارز کردند در واقع سود نکردند بلکه جلوی افت سرمایه در برابر تورم را گرفتند.

وی با اشاره به رکود تورمی بازار مسکن در هفت سال گذشته بیان کرد: معتقدم افزایش قیمت مسکن و دیگر کالاها محدوده و سقف ندارد. محدوده و سقف آن به شرایط حاکم بر اقتصاد کشور برمی‌گردد. تا زمانی که تورم و چاپ پول وجود دارد بالا رفتن قیمت‌ها لاجرم اتفاق می‌افتد. وقتی دلار طی ۴۷ سال گذشته از هفت تومان به حدود ۱۱۳ هزار تومان رسیده چرا مسکن نباید بالا برود؟

عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان این‌که متوسط قیمت دلاری هر متر مسکن در شهر تهران طی یک دهه اخیر در محدوده ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بوده است یادآور شد: بین سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ یک دوره رکود را در بازار ملک داشتیم که افزایش آن کمتر از نرخ تورم بود اما خودش را با دلار مطابقت داده بود. به محض این‌که در اواخر سال ۱۳۹۶ روند جهش قیمت ارز شروع شد مسکن نیز رشد کرد.

به گفته محتشم، هم‌اکنون ارزش دلاری مسکن حدود ۸۸۰ دلار است که از رشد قیمت  ارز در مقایسه با مسکن حکایت دارد. با توجه به همپوشانی دلار و مسکن در وضعیت نرمال باید این فاصله جبران شود اما در حال حاضر خط دلار و مسکن از هم جدا شده و نمی‌توان درباره زمان قطعی همتراز شدن مسکن و دلار اظهارنظر کرد.

وی گفت: اگر خدای نکرده دوباره جنگ شود وضعیت نامطلوب خواهد شد و به دلیل نااطمینانی از بازار مسکن، رکود این بخش عمیق‌تر می‌شود. اگر جنگ نشود ولی تحریم‌ها ادامه یابد تا حدودی تکلیف مشخص خواهد شد و قطعا از شرایط جنگی بهتر است، در این صورت احتمالا شاهد رکود تورمی مسکن و همسویی آن با نرخ ارز خواهیم بود. اگر جنگ نشود و تحریم‌ها برداشته شود بازار مسکن رونق می‌گیرد. حتی می‌توان با احتمال بالایی گفت که در آن صورت ایران بهشت سرمایه‌گذاری خواهد شد و ارزش ریال در برابر تقویت می‌شود. اما فعلا چشم‌اندازی در تحقق این مساله نمی‌بینیم.